Por Aurelio Tamarit Blay – Perito Judicial de la Construcción

Hoy quiero compartir contigo un caso real de peritaje de la construcción que me tocó resolver hace unos meses. Es uno de esos casos que parecen pequeños al principio, pero que esconden problemas estructurales graves y afectan profundamente la calidad de vida de las familias implicadas.

Se trata de una vivienda unifamiliar adosada en Benidorm (Alicante), donde el propietario comenzó a notar manchas de humedad persistentes en el techo del salón y en parte de la pared del dormitorio principal. Al principio pensó que era condensación… hasta que empezó a llover.

🌧️ El problema apareció con las primeras lluvias

Tras unas intensas jornadas de lluvia, el agua comenzó a gotear directamente del techo. No era una simple mancha: era una filtración activa. El propietario contrató a un fontanero, luego a un pintor, y después a un tejador. Nada funcionó. Cada vez que llovía, la humedad volvía.

Me llamaron cuando ya habían gastado más de 3.000 € en arreglos temporales sin solución definitiva.

🔍 Mi inspección in situ: lo que vi no me gustó nada

Al llegar, lo primero que hice fue revisar el tejado, la cubierta, las canalones… todo aparentemente bien. Pero algo me llamó la atención: la humedad no seguía el patrón típico de filtración desde arriba. Estaba descentrada, lateral, y afectaba también a la pared vertical.

Entonces pedí acceder al vecino de al lado.

👉 Lo que encontré fue impactante:

• A pared medianera construida con doble hoja de ladrillo hueco, sin cámara de aire ni impermeabilización.
• En la parte superior, faltaban remates de coronación y el mortero estaba agrietado.
• Durante la lluvia, el agua entraba entre las dos hojas de ladrillo, recorría internamente la pared como un conducto, y al llegar al forjado inferior, se extendía lateralmente, filtrándose hacia abajo.

En resumen: el agua no caía del cielo… viajaba en horizontal dentro de la pared.

✅ Conclusión técnica:
La humedad no provenía del tejado ni de la cubierta, sino de una deficiencia constructiva grave en la medianera, agravada por la falta de mantenimiento y sellado adecuado.

📸 Pruebas realizadas

Para respaldar mi diagnóstico, realicé:

• Infrarood thermografie: detecté zonas frías en la pared, indicativas de humedad interna.
• Mediciones con higrómetro: niveles superiores al 25% de humedad en el yeso y forjado.
• Inspección visual con endoscopio: confirmé la presencia de agua estancada en el interior de la pared.

🛠️ Solución propuesta

No se trataba de tapar goteras. Había que atacar el origen. Mi informe recomendó:

1. Sellado integral de la coronación de la medianera con mortero hidrófugo y junta elástica.
2. Inyección de resina impermeabilizante en la cámara de aire de la pared.
3. Reparación del forjado afectado y cambio de falsos techos dañados.
4. Instalación de ventilación pasiva en la parte alta de la pared para evitar acumulación de vapor.

💬 ¿Qué ocurrió después?

El informe fue entregado al propietario y al ayuntamiento. Tras una mediación vecinal, ambos vecinos asumieron el coste al 50%, ya que la pared era compartida. Se ejecutaron las obras y, tras un año de seguimiento, no ha vuelto a aparecer ninguna gotera.

🧩 Lecciones aprendidas

Este caso me enseñó (una vez más) que:

• Las humedades nunca hay que subestimarlas.
• Muchas veces, el problema no está donde parece estar.
• Un buen peritaje técnico puede ahorrar miles de euros en arreglos innecesarios.
• Y sobre todo: una pared mal hecha puede arruinar dos casas.

📝 ¿Quieres saber si tienes un problema similar?

Si notas:

• Manchas oscuras en techos o paredes altas
• Goteras que solo aparecen tras lluvias prolongadas
• Moho persistente aunque ventiles
• Paredes frías al tacto

👉 No esperes. Podría ser una filtración oculta como esta.

Un peritaje temprano puede salvarte de grandes disgustos.

¿Te ha resultado útil este caso? Déjame tu comentario o compártelo si conoces a alguien que esté pasando por algo parecido.

Un saludo,
Aurelio Tamarit Blay
Perito Judicial de la Construcción

Investeren in onroerend goed kan een effectieve strategie zijn om uw levenskwaliteit op de lange termijn te verbeteren, maar het brengt ook risico's met zich mee en vereist zorgvuldige planning. Hier volgen enkele tips die u in overweging kunt nemen bij het investeren in onroerend goed om uw levenskwaliteit te verbeteren:

1. Stel uw financiële doelenBepaal voordat u gaat beleggen duidelijk uw financiële doelen voor de korte, middellange en lange termijn: Bent u op zoek naar passief inkomen, financiële zekerheid op de lange termijn of diversificatie van uw portefeuille?
2. Juiste begrotingZorg ervoor dat u een solide budget hebt waarmee u de aanbetaling, afsluitkosten en de lopende kosten voor het onderhoud en de exploitatie van de woning kunt betalen.
3. Onderzoek de marktHet voert een uitputtende analyse uit van de vastgoedmarkt in het gebied waarin u overweegt te investeren. Dit omvat het bestuderen van prijstrends, vraag en aanbod van eigendommen.
4. Diversifieer uw investeringStop niet al uw middelen in één onroerend goed. Diversificatie kan u helpen om het risico te verminderen en het rendementspotentieel te maximaliseren.
5. Beoordeel uw risicotolerantieBegrijp hoeveel risico u bereid bent te nemen en kies de juiste. investeringen vastgoed dat bij uw risicoprofiel past.
6. Meer informatie over financieringsoptiesOnderzoek de verschillende beschikbare financieringsopties en kies de optie die het beste bij uw behoeften en middelen past.
7. Onderhoud en goed beheerZorg ervoor dat u de woning in goede staat houdt en overweeg om een woningbeheerder in te huren als u geen tijd hebt om het zelf te beheren.
8. Investering op lange termijn: De investeringen in vastgoed zijn meestal voor de lange termijn. Verwacht geen onmiddellijke resultaten en wees bereid om uw investering meerdere jaren te onderhouden.
9. Fiscaal planBegrijp de belastingimplicaties van uw investeringen in vastgoed en probeert te profiteren van de belastingvoordelen die beschikbaar zijn.
10. Professioneel adviesOverweeg om samen te werken met professionals, zoals makelaars, advocaten, accountants en financiële adviseurs, om weloverwogen beslissingen te nemen en dure fouten te voorkomen.
11. Diversifieer uw beleggingenOverweeg naast het beleggen in onroerend goed ook andere beleggingsvormen, zoals aandelen, obligaties of andere activaklassen, om een gediversifieerde portefeuille te krijgen.
12. Plan uw vertrekDenk voordat u investeert na over uw exitstrategie... Niet alle vastgoedinvesteringen zijn hetzelfde, dus het is belangrijk om het is belangrijk om uw strategie aan te passen aan uw doelstellingen persoonlijk en financieel. Het is ook essentieel om op de hoogte te blijven van markttrends en uw strategie na verloop van tijd waar nodig aan te passen.
    

Als bouwkundig inspecteur wil ik graag tot u spreken vanuit de nabijheid en betrokkenheid die ik voel voor alle burgers die getroffen zijn door de DANA in onze geliefde Valenciaanse Gemeenschap. Als landmeter weet ik dat dit fenomeen veel huizen, bedrijven en gemeenschappen hard heeft getroffen. Ik zal u uitleggen hoe ik u op dit delicate moment kan helpen.

1. Uitgebreide schadebeoordeling

Mijn werk begint met een **gedetailleerde inspectie van de schade** die uw eigendom mogelijk heeft opgelopen. Deze eerste stap is essentieel om de ware omvang van de schade te begrijpen. Ik identificeer:

- Structurele schade zoals scheurenHet gebouw moet beschermd worden tegen schade, verplaatsingen of verzwakte funderingen die de veiligheid van het gebouw in gevaar kunnen brengen.
- Problemen met elektrische installaties, loodgieterswerk en airconditioningsystemen die aangetast kunnen zijn door overstroming of vocht.
- Lekkages en vocht, die vaak voorkomen na dergelijke gebeurtenissen, moeten zorgvuldig worden geïnspecteerd om problemen met schimmel en schade aan plafonds, muren en vloeren te voorkomen.

Deze beoordeling helpt niet alleen om oppervlakkige schade te identificeren, maar ook schade die, als deze niet op tijd wordt geïdentificeerd, kan verergeren en de reparatiekosten kan verhogen.

2. Economische beoordeling van reparaties

Na het inspecteren van de schade is de volgende stap het opstellen van een **compleet technisch rapport** waarin ik de kosten bereken van reparaties en materialen die nodig zijn om uw eigendom weer in optimale staat te brengen. Dit rapport geeft u een duidelijk en nauwkeurig cijfer waarmee u de wederopbouw kunt plannen. Ik neem alle noodzakelijke details op, zoals:

- Arbeid en materialen.
- Extra kosten als structurele versterking vereist is.
- Aanbevelingen voor verbeteringen om zoiets in de toekomst te voorkomen.

Ik weet wat belangrijk Het is aan ieder van u om een nauwkeurige en transparante beoordeling te krijgen, zodat u deze situatie met een realistisch plan kunt aanpakken.

3. Advies over procedures met verzekeraars

Als u een verzekering hebt die dergelijke schade dekt, zal het rapport expert die ik u geef, kan als basis dienen voor uw **verzekeringsclaim**. Ik zal ervoor zorgen dat de rapport bevat alle documentatie gedetailleerd, met foto's en taxaties die nodig zijn om uw claim te ondersteunen.

Daarnaast kan ik hen adviseren en begeleiden tijdens dit proces, omdat ik weet dat het voor velen ingewikkeld en verwarrend kan zijn. Ik kan u helpen begrijpen hoe u uw claim effectief kunt indienen en, indien nodig, kan ik met de verzekeraar samenwerken om ervoor te zorgen dat u een eerlijke schadevergoeding krijgt.

4. Toezicht op reparatiewerkzaamheden

Nog een service die ik kan is die van **toezicht op de reparatiewerkzaamheden**. Mijn aanwezigheid tijdens de reconstructiefase geeft u de gemoedsrust dat alles correct en met de juiste materialen wordt uitgevoerd. Tijdens deze fase:

- Ik zie erop toe dat de gebruikte technieken en materialen aan de kwaliteitsnormen voldoen.
- Ik controleer regelmatig de voortgang van het werk.
- Ik controleer of de werken de overeengekomen tijd en kosten respecteren en zorg ervoor dat het project in overeenstemming is met wat nodig en voorzien is.

Mijn doel is om ervoor te zorgen dat de woning na voltooiing niet alleen in de oude staat is, maar ook beter beschermd is tegen soortgelijke gebeurtenissen in de toekomst.

5. Advies over het voorkomen van toekomstige schade

Tot slot geef ik advies over **preventieve maatregelen**. Ik heb geleerd dat we de risico's voor onze gezondheid kunnen minimaliseren als we nu bepaalde voorzorgsmaatregelen nemen. schade in het geval van toekomstige DANA's. Ik kan u adviseren over maatregelen zoals:

- Waterdicht maken van gevels, daken en terrassen.
- Versterking van structuren die gevaar kunnen lopen.
- Installatie van verbeterde drainage- en rioleringssystemen.
- Keuze van materialen die bestand zijn tegen vochtigheid en klimaatveranderingen.

Deze aanbevelingen zijn niet alleen technisch; het zijn praktische stappen om u veiliger en zekerder te voelen in uw eigen huis, wat er ook gebeurt.

-

mijn inzet als expert is om er voor u te zijn in elke fase van het herstel. Vanaf de eerste schadebeoordeling tot de implementatie van preventieve verbeteringen is het mijn doel om u te begeleiden en u de zekerheid te bieden dat u er niet alleen voor staat. Een expert hebben betekent professionele ondersteuning krijgen wanneer u die het meest nodig hebt. Samen kunnen we uw huizen en bedrijven er weer bovenop helpen en ze weer veilig en gastvrij maken.

Artikel titel SEO:
👉 Getuigenis uit het echte leven: Hoe een bouwkundig expert een geval van bouwgebreken, vocht en lekkage oploste

Metabeschrijving (SEO):
Ontdek de echte getuigenis van hoe een gerechtelijk bouwdeskundige hielp bij het oplossen van een geval van bouwgebreken, vocht en lekken. Een praktische zaak met echte resultaten en hoe een gunstige gerechtelijke oplossing werd bereikt.

🏗️ Getuigenis: "Zonder uw deskundigenrapport hadden we deze zaak niet gewonnen".

Zoals bouwkundig inspecteurEen van de meest illustratieve zaken die ik de afgelopen jaren heb behandeld, was die van een woning in de provincie Alicante. Het ging om een klacht van een buurt tegen een projectontwikkelaar voor ernstige gebreken in de uitvoering van het werkvoornamelijk met betrekking tot Optrekkend vocht, lekkages in gevels en kleine structurele problemen door slechte funderingen..

Dit is het getuigenis van Mr. Juan M.representatief is voor de gemeenschap van betrokken eigenaars:

"Toen we contact opnamen met [Aurelio Tamarit Blay], hadden we veel twijfels of we wel echt een claim konden indienen bij de rechtbank. Er was vocht op verschillende verdiepingen, de muren waren aan het afbladderen, de benedenverdieping had zoute uitbloeiingen en, het ergste van alles, we wisten niet of het de schuld van de bouwer was of dat het te wijten was aan slecht onderhoud. Dankzij het rapport expert gedetailleerd, technisch en onderbouwd, konden we voor de rechtbank aantonen dat de gebreken een direct gevolg waren van het niet naleven van de geldende bouwvoorschriften".

Technische diagnose: Wat hebben we gevonden?

Werken als bouwkundig inspecteur begon met een grondige inspectie ter plaatse, vergezeld van niet-destructief onderzoek en materiaalanalyse. De belangrijkste bevindingen waren als volgt:

1. Optrekkend vocht in dragende muren door het ontbreken of breken van de capillaire barrière.
2. Lekken in de hoofdgevel veroorzaakt door slecht uitgevoerde glaslatten en verlopen afdichtmiddelen.
3. Gebrekkig regenwaterafvoersysteemwaardoor water zich ophoopt op het bovenste terras.
4. Structurele microscheurtjes in tussenverdiepingen, toegeschreven aan een onjuiste verdeling van de belasting tijdens de ontwerpfase.
5. Aanhoudende condensatie in gemeenschappelijke ruimtes, als gevolg van onvoldoende ventilatie en gebrek aan thermische isolatie.

📋 Het deskundigenrapport: sleutel tot het winnen van een zaak

Het opgestelde deskundigenrapport omvatte:

• Beschrijvend rapport van de huidige staat van het gebouw.
• Technische diagnose van elke gedetecteerde pathologie.
• Technische verantwoordelijkheden toegewezen in overeenstemming met de huidige regelgeving.
• Schatting van reparatie aangepast aan de marktprijzen.
• Juridische conclusie gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek, het Bouwwetboek en contractuele aansprakelijkheid.

Dankzij deze documentatie velde de rechter een vonnis ten gunste van de vereniging van eigenaren, waarbij de ontwikkelaar werd verplicht om de reparatiekosten te dragen en de morele en materiële schade te vergoeden.

💬 Laatste gedachte: Het belang van een goed deskundigenrapport

Deze zaak toont aan dat, als bouwkundig inspecteurHet is niet alleen een kwestie van technische diagnoses stellen, maar ook van ze omzetten in solide juridische argumenten dat ze zichzelf in de rechtszaal kunnen verdedigen.

Een goed deskundigenrapport moet zijn:

• Zuiveringsinstallatie
• Nauwkeurig
• Gebaseerd op de huidige regelgeving
• Vergezeld van foto's, plattegronden en bijlagen.
• Geschreven in begrijpelijke maar technische taal

✅ Verkregen resultaten:

• Gunstige uitspraak aan de eigenaars.
• Volledig herstel van schade aangenomen door de promotor.
• Vergoeding voor schade met een waarde van meer dan €85.000.
• Meer vertrouwen gemeenschap in hun rechten als consument.

📌 Conclusie: Uw huis heeft het recht om goed gebouwd te zijn.

Deze getuigenis is niet uniek. Huiseigenaren zijn zich vaak niet bewust van hun rechten wanneer ze een nieuw of gerenoveerd huis kopen. Er zijn echter wettelijke garanties die de kwaliteit van de bouw dekken, en een goede gerechtsdeskundige kan het verschil maken tussen het verliezen of winnen van een zaak.

Als u denkt dat uw huis bouwgebreken, vocht, lekken of andere technische problemen heeft, aarzel dan niet om contact op te nemen met een erkend juridisch expert. Zij zullen u niet alleen helpen begrijpen wat er aan de hand is, maar ook uw beste bondgenoot zijn bij een eventuele juridische claim.

Hebt u een soortgelijke ervaring gehad, wilt u uw zaak delen of een gratis eerste analyse ontvangen? Schrijf mij via het contactformulier en ik help u graag verder.

🔎 SEO sleutelwoorden voor dit artikel:

• Gerechtelijke constructie expert
• Constructiefouten
• Vocht en lekken
• Deskundigenverslag over huisvesting
• Gerechtelijke expertises
• Vordering voor bouwgebreken
• Slechte bouw melden
• Bouwaansprakelijkheid
• Zaak opgelost Gerechtelijk deskundige
• Bouwkundig inspecteur vochtigheid