Por Aurelio Tamarit Blay – Perito Judicial de la Construcción

Hoy quiero compartir contigo un caso real de peritaje de la construcción que me tocó resolver hace unos meses. Es uno de esos casos que parecen pequeños al principio, pero que esconden problemas estructurales graves y afectan profundamente la calidad de vida de las familias implicadas.

Se trata de una vivienda unifamiliar adosada en Benidorm (Alicante), donde el propietario comenzó a notar manchas de humedad persistentes en el techo del salón y en parte de la pared del dormitorio principal. Al principio pensó que era condensación… hasta que empezó a llover.

🌧️ El problema apareció con las primeras lluvias

Tras unas intensas jornadas de lluvia, el agua comenzó a gotear directamente del techo. No era una simple mancha: era una filtración activa. El propietario contrató a un fontanero, luego a un pintor, y después a un tejador. Nada funcionó. Cada vez que llovía, la humedad volvía.

Me llamaron cuando ya habían gastado más de 3.000 € en arreglos temporales sin solución definitiva.

🔍 Mi inspección in situ: lo que vi no me gustó nada

Al llegar, lo primero que hice fue revisar el tejado, la cubierta, las canalones… todo aparentemente bien. Pero algo me llamó la atención: la humedad no seguía el patrón típico de filtración desde arriba. Estaba descentrada, lateral, y afectaba también a la pared vertical.

Entonces pedí acceder al vecino de al lado.

👉 Lo que encontré fue impactante:

• A pared medianera construida con doble hoja de ladrillo hueco, sin cámara de aire ni impermeabilización.
• En la parte superior, faltaban remates de coronación y el mortero estaba agrietado.
• Durante la lluvia, el agua entraba entre las dos hojas de ladrillo, recorría internamente la pared como un conducto, y al llegar al forjado inferior, se extendía lateralmente, filtrándose hacia abajo.

En resumen: el agua no caía del cielo… viajaba en horizontal dentro de la pared.

✅ Conclusión técnica:
La humedad no provenía del tejado ni de la cubierta, sino de una deficiencia constructiva grave en la medianera, agravada por la falta de mantenimiento y sellado adecuado.

📸 Pruebas realizadas

Para respaldar mi diagnóstico, realicé:

• Infrarood thermografie: detecté zonas frías en la pared, indicativas de humedad interna.
• Mediciones con higrómetro: niveles superiores al 25% de humedad en el yeso y forjado.
• Inspección visual con endoscopio: confirmé la presencia de agua estancada en el interior de la pared.

🛠️ Solución propuesta

No se trataba de tapar goteras. Había que atacar el origen. Mi informe recomendó:

1. Sellado integral de la coronación de la medianera con mortero hidrófugo y junta elástica.
2. Inyección de resina impermeabilizante en la cámara de aire de la pared.
3. Reparación del forjado afectado y cambio de falsos techos dañados.
4. Instalación de ventilación pasiva en la parte alta de la pared para evitar acumulación de vapor.

💬 ¿Qué ocurrió después?

El informe fue entregado al propietario y al ayuntamiento. Tras una mediación vecinal, ambos vecinos asumieron el coste al 50%, ya que la pared era compartida. Se ejecutaron las obras y, tras un año de seguimiento, no ha vuelto a aparecer ninguna gotera.

🧩 Lecciones aprendidas

Este caso me enseñó (una vez más) que:

• Las humedades nunca hay que subestimarlas.
• Muchas veces, el problema no está donde parece estar.
• Un buen peritaje técnico puede ahorrar miles de euros en arreglos innecesarios.
• Y sobre todo: una pared mal hecha puede arruinar dos casas.

📝 ¿Quieres saber si tienes un problema similar?

Si notas:

• Manchas oscuras en techos o paredes altas
• Goteras que solo aparecen tras lluvias prolongadas
• Moho persistente aunque ventiles
• Paredes frías al tacto

👉 No esperes. Podría ser una filtración oculta como esta.

Un peritaje temprano puede salvarte de grandes disgustos.

¿Te ha resultado útil este caso? Déjame tu comentario o compártelo si conoces a alguien que esté pasando por algo parecido.

Un saludo,
Aurelio Tamarit Blay
Perito Judicial de la Construcción
Base normativa aplicable: CTE DB-HS 3 (protección frente a la humedad), EHE-08 Art. 83 (durabilidad), ITC-01 (inspección técnica de edificios)

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In de vastgoed- en bouwsector komen technische en juridische geschillen vaak voor: van constructiefouten tot vorderingen wegens contractbreuk. Om deze zaken op een technische basis en met juridische waarde op te lossen, is het essentieel om een bouwkundig inspecteur.

Een expert van dit type beheerst niet alleen het technische gebied van het gebouw, maar weet dit ook te vertalen naar rapporten die in elke rechtbank als geldig bewijs gebruikt kunnen worden. In dit artikel leggen we uit wat doet een bouwkundig inspecteur?Hieronder volgen enkele van de gevallen waarin het u kan helpen en hoe u de beste professional voor uw zaak kunt kiezen.

Wie is een bouwkundig inspecteur?

A bouwkundig inspecteur is een gekwalificeerde professional (meestal een architect, civiel ingenieur, quantity surveyor of bouwtechnicus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van technische rapporten met wettelijke geldigheid.

Deze rapporten worden waar nodig gebruikt in civiele, commerciële of contentieuze juridische procedures:

• Bepaal de werkelijke staat van een constructie.
• Beoordeel materiële schade en de oorsprong ervan.
• Kwantificeer de reparatiekosten.
• De naleving van de regelgeving op een bouwplaats analyseren.
• Technische verantwoordelijkheden verduidelijken.

De expert fungeert als een onafhankelijk expertdie technische duidelijkheid moet brengen in een complexe rechtsgang.

📐 Werkgebieden van een gerechtelijk bouwkundig inspecteur

Het werk van een jurist in deze sector omvat vele gebieden. De meest relevante worden hieronder beschreven:

1. 🧱 Analyse van constructiefouten

Detecteert en evalueert fouten bij de uitvoering van werken, zoals scheuren, barsten, vocht, structurele fouten, thermische of akoestische isolatieproblemen, enz.

2. 🏗️ Evaluatie van de uitvoering van werken

Vergelijkt wat er gebouwd is met het oorspronkelijke project en het ondertekende budget. Ideaal voor het opsporen van afwijkingen in deadlines, materialen of kwaliteit van uitvoering.

3. 🔥 Vorderingen Technische rapporten

Deskundige rapporten na branden, overstromingen, vallende bomen of andere gebeurtenissen die structurele of materiële schade aan gebouwen veroorzaken.

4. ⚖️ Schadebeoordeling en reparatiekosten

Nauwkeurige berekening van de omvang van de schade en de financiële kosten om het eigendom in de oorspronkelijke staat te herstellen.

5. 🕵️‍♂️ Onderzoek naar beroepsaansprakelijkheid

Analyse van mogelijke nalatigheid van de kant van architecten, aannemers, ontwikkelaars of bouwbedrijven.

6. 📊 Pathologiestudies van gebouwen

Diagnóstico de patologías en edificios: humedades ascendentes, condensaciones, eflorescencias, corrosión del hormigón armado, etc.

7. 🧳 Technisch-juridisch advies voor bedrijven

Diensten gericht op bouwbedrijven, projectontwikkelaars en vastgoedbedrijven die technische ondersteuning nodig hebben bij contractuele geschillen, garanties of klachten van klanten.

🧑‍⚖️ Meest gevraagde soorten deskundigenrapporten

Hoe kiest u een goede bouwkundig inspecteur?

Niet alle landmeters bieden dezelfde mate van detail, nauwkeurigheid of expertise. Neem deze belangrijke factoren in overweging bij het selecteren van een expert:

• ✅ Passende kwalificaties (architect, ingenieur, quantity surveyor).
• ✅ Aantoonbare ervaring in rechtbankverslaggeving.
• Kennis van de huidige wetgeving (CTE, Technisch Bouwbesluit, seismisch bestendige voorschriften, enz.)
• ✅ In staat om duidelijke, uitgebreide en juridisch bindende rapporten op te stellen.
• ✅ Bereidheid om in de rechtbank te verschijnen als dat nodig is.

Voordelen van het inhuren van een gespecialiseerde getuige-deskundige

Huur een expert in expertise judicial de la construcción ofrece ventajas fundamentales para ganar un caso o evitar pérdidas económicas:

• ✔️ Objectieve en controleerbare technische rapporten.
• ✔️ Goede basis voor het presenteren van bewijs tijdens het proces.
• ✔️ Grotere kans op een eerlijke vergoeding.
• ✔️ Duidelijkheid over geschillen tussen ontwikkelaars, aannemers en kopers.
• ✔️ Ondersteuning van verzekeraars bij de beoordeling van schade en claims.

Hebt u een bouwkundig inspecteur nodig?

Als u wordt geconfronteerd met een conflict dat te maken heeft met:

• Vorderingen voor constructiefouten.
• Contractuele inbreuken bij werken.
• Schade door ongevallen (brand, water, enz.).
• Professionele nalatigheid in projecten of uitvoeringen.
• Geschillen over de taxatie van onroerend goed voor de rechtbank.

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De terrazas y cubiertas son zonas críticas de cualquier edificio. Están expuestas constantemente a las inclemencias del tiempo, y su mal estado puede provocar graves consecuencias: desde filtraciones de agua hasta riesgos estructurales. Por eso, es fundamental realizar una revisión técnica periódica por parte de un experto.

A perito judicial especializado en revisión de terrazas y cubiertas no solo identifica los problemas actuales, sino que también ofrece soluciones viables y cuantificables, fundamentales tanto para tomar decisiones en una comunidad de vecinos como para presentar pruebas válidas en un juicio.

En este artículo te explicamos qué implica una inspección técnica profesional de terrazas y cubiertas, cómo se realiza y por qué es tan importante contratar a un perito especializado.

🔍 ¿Qué es una Revisión Técnica de Terrazas y Cubiertas?

De revisión técnica de terrazas y cubiertas consiste en un estudio detallado del estado actual de estas superficies mediante técnicas de diagnóstico avanzadas. El objetivo es detectar posibles defectos constructivos, daños por el paso del tiempo, errores en la impermeabilización o riesgos estructurales.

Dit type beoordeling kan zijn:

• Preventief: om toekomstige problemen te voorkomen.
• ✅ Correctiva: ante filtraciones, humedades o daños visibles.
• ✅ Judicial: para determinar responsabilidades en caso de reclamaciones legales.

El informe resultante tiene validez legal y técnico-profesional, lo que lo convierte en una herramienta clave para comunidades de propietarios, promotoras y aseguradoras.

🧱 Principales Problemas Detectados en Terrazas y Cubiertas

Muchos de los problemas en terrazas y cubiertas pasan desapercibidos hasta que derivan en filtraciones, goteras o incluso hundimientos. Algunos de los más frecuentes son:

1. 💧 Filtraciones de agua

Suelen aparecer tras lluvias intensas o acumulación de agua estancada. Pueden afectar a pisos inferiores y generar daños importantes.

2. 🕳️ Grietas y fisuras en el pavimento

Señal de fatiga estructural o mala ejecución del sellado y acabado de la terraza.

3. ⚠️ Fallos en la impermeabilización

Una capa de impermeabilización deteriorada permite el paso del agua hacia el interior del edificio.

4. 🧊 Condensaciones y humedades internas

Muy comunes en cubiertas planas sin adecuada ventilación o aislamiento térmico.

5. 🧱 Desgaste del pavimento y juntas

El uso continuado, la exposición al sol y la falta de mantenimiento aceleran el deterioro de materiales.

6. ❄️ Schade door vorst of uitzetting

En zonas frías, las variaciones térmicas pueden generar roturas en la estructura.

📸 Técnicas Utilizadas en la Revisión de Terrazas y Cubiertas

Om een nauwkeurige diagnose te kunnen stellen, gebruikt een gerechtsdeskundige verschillende hulpmiddelen en methoden:

Met deze technieken kan een volledig rapport worden uitgebracht met foto's, plannen, analyses en aanbevelingen.

📄 Meest gevraagde soorten rapporten

👨‍👩‍👧‍👦 Ventajas de Contratar un Perito Judicial para la Revisión de Terrazas

Contratar a un experto en peritaje técnico de terrazas y cubiertas ofrece múltiples beneficios:

• ✔️ Objectieve en technische diagnosegeen veronderstellingen of geruchten.
• ✔️ Rapport geldig in de rechtbank of er claims moeten worden ingediend tegen bouwbedrijven of verzekeraars.
• ✔️ Strak en transparant budget om gemeenschappelijke werken te plannen.
• ✔️ Vermijd conflicten tussen buren dankzij de duidelijkheid van het verslag.
• ✔️ Verlengt de levensduur van het gebouw door problemen te corrigeren voordat ze escaleren.

🧾 Ejemplo Práctico: Goteras Repetidas en Terraza Comunitaria

Imagina que tu comunidad sufre goteras recurrentes en la terraza comunitaria. Cada vez que llueve fuerte, varios vecinos notan manchas en techos y paredes. La comunidad discute si es un problema puntual o estructural.

A perito judicial especializado en cubiertas kan:

1. Realizar una inspección completa con termografía y medición de espesores.
2. Detectar si el fallo está en la lámina de impermeabilización, en las juntas o en la pendiente de evacuación.
3. Schrijf een gedetailleerd verslag met foto's, analyse en voorgestelde oplossing.
4. Calcular el coste total de la reparación.
5. Si procede, indicar si hubo negligencia en la obra original.

Dit rapport dient zowel om hervormingen te rechtvaardigen als om wettelijke aansprakelijkheid te claimen, indien van toepassing.

📞 ¿Necesitas un Perito Judicial para Revisar Terrazas o Cubiertas?

Als uw gemeente, bouwbedrijf of verzekeraar met een van deze gevallen te maken krijgt:

• Goteras y filtraciones repetidas.
• Humedades en techos de viviendas superiores.
• Discussies over wie er voor reparaties betaalt.
• Siniestros por daños en cubiertas.
• Geschillen met projectontwikkelaars vanwege constructiefouten.

Dan is het tijd om een perito judicial especializado en revisión de terrazas y cubiertas. Met een onpartijdig technisch rapport kunt u technische en juridische beslissingen nemen.

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En el mundo digital actual, cada vez más personas acuden a internet en busca de respuestas legales, técnicas y económicas relacionadas con el sector inmobiliario y de la construcción. En este contexto, el rol del perito judicial de la construcción e inmobiliario cobra una importancia crucial, no solo como experto técnico, sino también como fuente de confianza en asuntos complejos que afectan a propietarios, compradores, arquitectos, constructores y abogados.

Pero… ¿qué temas son los que más se buscan en internet cuando alguien necesita de un perito judicial especializado en construcción o inmuebles?

Hemos analizado tendencias, keywords y consultas recurrentes para traerte un desglose completo de los ámbitos más populares y demandados en internet.

🏗️ 1. Valoraciones Periciales: Cuánto vale tu propiedad (y por qué)

Uno de los términos más buscados es “valoración pericial inmobiliaria”.
Las personas quieren saber cuánto vale su casa, local comercial o terreno, especialmente cuando:

• Venden o compran inmuebles
• Solicitan créditos hipotecarios
• Se enfrentan a conflictos de herencia
• Necesitan justificar valoraciones ante tribunales

Un perito judicial no solo calcula el precio, sino que justifica técnicamente el valor del inmueble, basándose en normativas, estado de conservación, ubicación y comparables reales del mercado.

🔍 Palabras clave más buscadas:

• “¿Cómo se hace una valoración pericial?”
• “Cuánto cuesta tasar una casa”
• “Diferencia entre tasación bancaria y pericial”

💣 2. Daños y Perjuicios: Quién paga los desperfectos

Este es otro de los grandes temas. Muchos usuarios llegan a internet tras sufrir daños en sus viviendas provocados por:

• Humedades estructurales
• Obras vecinas mal ejecutadas
• Constructiefouten
• Fallos en instalaciones eléctricas o de agua

Aquí entra en juego el perito judicial en daños materiales, quien puede emitir informes periciales que sirvan como prueba en juicio.

📊 Tendencias de búsqueda:

• “¿Quién paga los daños por humedad en la pared?”
• “Perito para daños en obra nueva”
• “Reclamar daños por filtraciones de agua”

📜 3. Conflictos de Linderos y Propiedad: Saber quién es dueño de qué

La falta de claridad sobre linderos, servidumbres o colindancias genera miles de litigios al año.
El perito judicial ayuda a resolver estos conflictos mediante mediciones topográficas, análisis de escrituras y estudios georreferenciados.

🔎 Búsquedas comunes:

• “Problemas con linderos ¿qué hacer?”
• “¿Cómo demostrar que un muro es mío?”
• “Perito para medir terreno”

🛠️ 4. Defectos de Construcción: Qué hacer si tu casa tiene fallos

Una de las principales razones por las que se contrata a un perito judicial es por defectos ocultos en la construcción.
Muchos ciudadanos llegan a internet tras descubrir grietas, filtraciones, problemas estructurales o errores en acabados.

📌 Temas clave en búsquedas:

• “Mi casa tiene grietas ¿puedo reclamar?”
• “Defectos de construcción más comunes”
• “Cómo denunciar una constructora”

🧾 5. Informes Periciales para Juicios: Cómo validar tu caso ante un juez

Los informes periciales son documentos técnicos fundamentales en procesos civiles, mercantiles y administrativos.
Millones de usuarios buscan cómo obtener uno válido legalmente, cómo presentarlo y qué debe contener.

🔍 Palabras clave relevantes:

• “Modelo de informe pericial construcción”
• “Cómo presentar un informe pericial ante un juez”
• “¿Qué incluir en un informe pericial inmobiliario?”

🎯 Conclusión: El Perito Judicial, Experto Indispensable en un Mundo Digital

A medida que los conflictos inmobiliarios y de construcción se vuelven más frecuentes y complejos, la figura del perito judicial de la construcción e inmobiliario gana protagonismo.
Y aunque antes era un perfil poco conocido fuera del ámbito jurídico, hoy millones de personas lo buscan activamente en Google, redes sociales y plataformas profesionales.

Si necesitas asesoría técnica legal en cualquiera de estos ámbitos, recuerda que no cualquier opinión sirve.
Necesitas la de un experto reconocido, independiente y validado judicialmente.

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Somos especialistas en todos los ámbitos mencionados y ayudamos a nuestros clientes a ganar casos con informes sólidos y precisos.

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