Sono Aurelio Tamarit e, nella mia professione, la valutazione immobiliare è un compito dettagliato e meticoloso che svolgo per valutare e stimare le proprietà immobiliari per vari scopi, come l'acquisto, la vendita, il finanziamento, l'assicurazione e il contenzioso. Qui le spiego in dettaglio tutto ciò che questo processo comporta:

Tipi di valutazione

1. Valutazione peritale di acquisto e vendita: Valutazione per determinare il prezzo equo di mercato.
2. Valutazione ipotecaria: Richiesto dagli istituti finanziari per determinare il valore delle garanzie ipotecarie.
3. Competenza giudiziaria: Effettuato nel contesto di un procedimento legale.
4. Valutazione assicurativa: Valutazione per determinare il valore assicurato e calcolare gli indennizzi in caso di sinistri.
5. Competenza per l'eredità: Valutazione di immobili per la distribuzione di eredità.
6. Valutazione fiscale: Valutazione a fini fiscali, come il calcolo delle imposte di trasferimento e di successione.
7. Valutazione urbanistica: Analisi della conformità di un immobile con le norme urbanistiche in vigore.

Aspetti da valutare nella valutazione

Quando eseguo una perizia, mi concentro su diversi aspetti chiave:

• Posizione: Analizzo l'ambiente, l'accessibilità, i servizi disponibili e il quartiere.
• Dimensioni e superficie: Misuro l'area costruita e quella utilizzabile.
• Stato di conservazione: Valuto lo stato della struttura, degli impianti, delle finiture, ecc.
• Anzianità: Registra l'anno di costruzione ed eventuali riforme svolta.
• Distribuzione: Analizzo la funzionalità e il design degli spazi.
• Qualità costruttive: Controllo i materiali utilizzati per la costruzione e le finiture.
• Strutture e servizi: Controllo l'elettricità, l'impianto idraulico, il riscaldamento, l'aria condizionata, le telecomunicazioni, ecc.
• Aspetti legali e di registrazione: Verifico la situazione anagrafica e catastale, i gravami, le servitù, ecc.

Documentazione necessaria

Per effettuare una valutazione corretta, ho bisogno di una certa documentazione:

• Atto di proprietà: Prova della proprietà dell'immobile.
• Nota semplice del Registro de la Propiedad: Informazioni anagrafiche sulla proprietà e sui possibili gravami.
• Certificato catastale: Descrizione e posizione della proprietà.
• Piani della proprietà: Piani originali e/o aggiornati.
• Licenza di occupazione o certificato di occupazione: Certifica che la proprietà è conforme ai requisiti di abitabilità.
• Certificato energetico: Informa sull'efficienza energetica dell'edificio.
• Rapporto tecnico sugli edifici (ITE): Per gli edifici antichi, è obbligatorio e certifica il loro stato di conservazione.

Metodologie di valutazione

Utilizzo diversi metodi di valutazione a seconda del caso:

• Metodo di confronto: Faccio un confronto con le proprietà simili vendute di recente nella stessa zona.
• Metodo di costo: Calcolo il costo di sostituzione o di ricostruzione dell'immobile, deducendo l'ammortamento.
• Metodo di capitalizzazione del reddito: Valuto sulla base della redditività che l'immobile può generare attraverso la noleggio.
• Metodo residuo: Soprattutto per i terreni e gli sviluppi immobiliari, calcolo il valore residuo del terreno dopo aver dedotto i costi di costruzione e i profitti previsti.

Norme e standard applicabili

Mi affido a vari regolamenti e standard per garantire una valutazione accurata ed equa:

• Regole per la valutazione degli immobili (ECO/805/2003): Linee guida specifiche in Spagna.
• Standard internazionali di valutazione (IVS): Standard di valutazione internazionali.
• Standard di valutazione europei (EVS): Linee guida stabilite dal Gruppo europeo di valutazione.

Attori coinvolti

In questo processo, interagisco con diversi attori chiave:

• Esperti valutatori: Professionisti della valutazione immobiliare accreditati e certificati.
• Clienti: Proprietari, acquirenti, venditori, banche, compagnie di assicurazione, tribunali, ecc.
• Le istituzioni finanziarie: Banche e casse di risparmio che richiedono valutazioni per concedere mutui.
• Notai e cancellieri: Professionisti coinvolti nella convalida e nella registrazione dell'immobile.

Rapporto di valutazione

Il risultato della perizia è esposto in un rapporto che comprende:

• Introduzione: Scopo del rapporto, normative applicabili e finalità della valutazione.
• Descrizione della proprietà: Dettagli della proprietà valutata, ubicazione, caratteristiche fisiche e legali.
• Metodo di valutazione utilizzato: Giustificazione del metodo utilizzato.
• Valutazione economica: Valore risultante dalla valutazione.
• Conclusioni: Sintesi degli aspetti più rilevanti e del valore finale dell'immobile.
• Allegati: Documentazione aggiuntiva, fotografie, piani, certificati, ecc.

Software e strumenti

Utilizzo diversi strumenti tecnologici per supportare il mio lavoro:

• Programmi di valutazione immobiliare: Strumenti specifici come Urban Data Analytics, ID Tools, ecc.
• Database immobiliari: Portali di vendita e affitto e database di registri pubblici.
• Tecnologia GIS: Sistemi informativi geografici per l'analisi spaziale e la georeferenziazione degli immobili.

Con tutto questo, sono in grado di fornire una panoramica completa e accurata del processo di valutazione immobiliare, assicurando che ogni valutazione sia equa e in linea con il mercato e le normative vigenti.