La evaluación de propiedades no tradicionales, como terrenos baldíos o propiedades industriales, implica consideraciones específicas y enfoques especializados debido a las características únicas de estos activos. A continuación, se describen algunos de los factores clave y métodos utilizados en la valoración de propiedades no tradicionales:

1. Análisis del Mercado:

• Realizar un análisis exhaustivo del mercado para comprender la oferta y la demanda de propiedades similares en la ubicación específica. Identificar tendencias de precios, transacciones recientes y el comportamiento del mercado.

2. Uso de Métodos de Comparación:

• Aplicar el método de comparación de ventas, adaptándolo a las características únicas de la propiedad. Identificar propiedades comparables en tamaño, ubicación y uso, ajustando los valores para reflejar las diferencias relevantes.

3. Valor de Reemplazo o Costo de Reproducción:

• Evaluar el valor de reemplazo o costo de reproducción de la propiedad. Esto implica determinar el costo estimado de construir una propiedad similar en la ubicación y con las mismas características.

4. Análisis de Ingresos (en Propiedades Comerciales o Industriales):

• Aplicar el enfoque de ingresos para propiedades que generan ingresos, como propiedades industriales o comerciales. Esto implica calcular el valor presente de los flujos de ingresos futuros, teniendo en cuenta tasas de capitalización apropiadas.

5. Análisis del Valor del Terreno:

• En el caso de terrenos baldíos, realizar un análisis específico del valor del terreno. Esto puede implicar evaluar su ubicación, accesibilidad, zonificación y características que lo hacen único.

6. Factores de Zonificación:

• Evaluar la zonificación de la propiedad y comprender cómo afecta su valor. Algunas propiedades no tradicionales pueden tener restricciones específicas o requisitos de zonificación que afectan su uso y, por lo tanto, su valor.

7. Impacto Ambiental y Regulatorio:

• Considerar el impacto ambiental y regulatorio en la propiedad. Propiedades industriales, por ejemplo, pueden estar sujetas a regulaciones ambientales específicas que afectan su valor.

8. Desarrollos Futuros en la Zona:

• Evaluar los desarrollos futuros en la zona que podrían afectar el valor de la propiedad. Esto incluye proyectos de infraestructura, cambios en el entorno comercial o mejoras planificadas en la ubicación.

9. Evaluación de Riesgos:

• Realizar una evaluación de riesgos asociados con la propiedad, como riesgos ambientales, legales o de mercado. Los factores de riesgo pueden influir en la percepción del valor de la propiedad.

10. Consultar con Expertos Especializados:

11. Estudios de Factibilidad:

12. Impacto de la Tecnología y Cambios en el Uso:

La valoración de propiedades no tradicionales requiere un enfoque personalizado y la aplicación de métodos que se adapten a las características específicas de cada propiedad. Es fundamental involucrar a peritos inmobiliarios con experiencia y conocimiento en el tipo de propiedad en cuestión, así como considerar múltiples enfoques para obtener una valoración precisa y completa.

La ética desempeña un papel fundamental en la profesión de real estate expert, ya que guía el comportamiento y las decisiones de estos profesionales en su práctica diaria. La importancia de la ética en la valoración inmobiliaria se refleja en varios aspectos esenciales:

1. Professional Integrity:

• La ética asegura la integridad profesional del perito inmobiliario, fomentando un comportamiento honesto, transparente y ético en todas las interacciones y transacciones. La integridad es esencial para construir y mantener la confianza del público en la profesión.

2. Credibilidad y Confianza del Cliente:

• La ética contribuye a la credibilidad del real estate expert. Clientes, ya sean propietarios, compradores, instituciones financieras u otras partes interesadas, confían en que el perito realizará valoraciones imparciales y basadas en hechos, sin influencias externas.

3. Independencia y Objetividad:

• La ética promueve la independencia y objetividad en la valoración. Los peritos deben evitar conflictos de interés y cualquier influencia externa que pueda comprometer la imparcialidad de sus evaluaciones.

4. Respeto a los Derechos y Privacidad del Cliente:

• La ética garantiza que el perito respete los derechos y la privacidad del cliente. La información confidencial proporcionada por el cliente debe manejarse con cuidado y solo utilizarse para fines autorizados.

5. Compliance with Professional Standards and Regulations:

• La ética impulsa el cumplimiento de normativas y estándares profesionales establecidos por organismos reguladores. Los peritos deben operar dentro de los límites éticos y seguir las pautas para garantizar la calidad y la consistencia en sus valoraciones.

6. Responsabilidad Social y Ambiental:

• La ética también abarca la responsabilidad social y ambiental. Los peritos deben considerar el impacto de sus valoraciones en la comunidad y el medio ambiente, asegurándose de actuar de manera ética y sostenible.

7. Transparencia en el Proceso de Valoración:

• La ética exige transparencia en el proceso de valoración. Los peritos deben explicar claramente los métodos utilizados, los datos considerados y las conclusiones alcanzadas, proporcionando una comprensión completa a todas las partes involucradas.

8. Promoción de la Equidad y Justicia:

• La ética impulsa la promoción de la equidad y la justicia en la valoración. Los peritos deben evitar cualquier forma de discriminación y garantizar que sus evaluaciones sean equitativas y justas para todas las partes.

9. Desarrollo Profesional Continuo:

10. Evitar Prácticas Desleales y Fraudulentas:

11. Resolución Ética de Conflictos:

La adhesión a principios éticos es esencial para el buen funcionamiento de la profesión de perito inmobiliario. La ética no solo protege a los clientes y al público en general, sino que también contribuye a la integridad y reputación de la profesión en su conjunto. La ética sólida es la base de una práctica de valoración inmobiliaria responsable y respetable.

I am Aurelio Tamarit, and in my profession, real estate appraisal is a detailed and meticulous task that I carry out to evaluate and value real estate properties for various purposes, such as buying, selling, financing, insurance and litigation. Here I explain in detail all that this process entails:

Types of appraisals

1. Expert appraisal of purchase and sale: Valuation to determine the fair market price.
2. Mortgage appraisal: Requested by financial institutions to determine the value of mortgage collateral.
3. Judicial expertise: Carried out in the context of legal proceedings.
4. Insurance appraisal: Evaluation to determine the insured value and to calculate indemnities in the event of claims.
5. Expertise for inheritance: Valuation of real estate for inheritance distribution.
6. Tax appraisal: Evaluation for tax purposes such as the calculation of transfer and inheritance taxes.
7. Urban planning appraisal: Analysis of the conformity of a property with the town planning regulations in force.

Aspects to be assessed in the appraisal

When conducting an expertise, I focus on several key aspects:

• Location: I analyse the environment, accessibility, available services and the neighbourhood.
• Dimensions and surface area: I measure the built and usable area.
• State of conservation: I assess the state of the structure, installations, finishes, etc.
• Seniority: Record the year of construction and possible reforms carried out.
• Distribution: I analyse the functionality and design of spaces.
• Constructive qualities: I check the materials used in the construction and the finishes.
• Facilities and services: I check electricity, plumbing, heating, air conditioning, telecommunications, etc.
• Legal and registration aspects: I check the registry and cadastral situation, encumbrances, easements etc.

Necessary documentation

In order to carry out a proper appraisal, I need certain documentation:

• Title deed: Proof of ownership of the property.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Registry information on the property and possible encumbrances.
• Cadastral certificate: Description and location of the property.
• Plans of the property: Original and/or updated plans.
• Occupancy licence or certificate of occupancy: Certifies that the property complies with the habitability requirements.
• Energy certificate: It informs about the energy efficiency of the building.
• Technical report on buildings (ITE): For old buildings, it is compulsory and certifies their state of conservation.

Valuation methodologies

I use different valuation methods depending on the case:

• Comparison method: I compare with similar properties recently sold in the same area.
• Cost method: I calculate the replacement or reconstruction cost of the property, deducting depreciation.
• Income capitalisation method: I value on the basis of the profitability that the property can generate through the rental.
• Residual method: Mainly for land and property developments, I calculate the residual value of the land after deducting construction costs and expected profits.

Applicable norms and standards

I rely on various regulations and standards to ensure an accurate and fair assessment:

• Rules for the valuation of real estate (ECO/805/2003): Specific guidelines in Spain.
• International Valuation Standards (IVS): International valuation standards.
• European Valuation Standards (EVS): Guidelines established by the European Valuation Panel.

Actors involved

In this process, I interact with several key actors:

• Expert valuers: Accredited and certified real estate valuation professionals.
• Clients: Owners, buyers, sellers, banks, insurance companies, courts, etc.
• Financial institutions: Banks and savings banks that require valuations in order to grant mortgages.
• Notaries and registrars: Professionals involved in the validation and registration of the property.

Valuation report

The result of the expertise is set out in a report which includes:

• Introduction: Purpose of the report, applicable regulations and purpose of the valuation.
• Description of the property: Details of the valued property, location, physical and legal characteristics.
• Valuation method used: Justification of the method used.
• Economic valuation: Value resulting from the assessment.
• Conclusions: Summary of the most relevant aspects and the final value of the property.
• Annexes: Additional documentation, photographs, plans, certificates, etc.

Software and tools

I use various technological tools to support my work:

• Real estate valuation programmes: Specific tools such as Urban Data Analytics, ID Tools, etc.
• Real estate databases: Sales and rental portals and public registry databases.
• GIS technology: Geographic Information Systems for spatial analysis and georeferencing of real estate.

With all this, I am able to provide a complete and accurate overview of the property valuation process, ensuring that each valuation is fair and in line with the market and current regulations.