Por Aurelio Tamarit Blay – Perito Judicial de la Construcción

Hoy quiero compartir contigo un caso real de peritaje de la construcción que me tocó resolver hace unos meses. Es uno de esos casos que parecen pequeños al principio, pero que esconden problemas estructurales graves y afectan profundamente la calidad de vida de las familias implicadas.

Se trata de una vivienda unifamiliar adosada en Benidorm (Alicante), donde el propietario comenzó a notar manchas de humedad persistentes en el techo del salón y en parte de la pared del dormitorio principal. Al principio pensó que era condensación… hasta que empezó a llover.

🌧️ El problema apareció con las primeras lluvias

Tras unas intensas jornadas de lluvia, el agua comenzó a gotear directamente del techo. No era una simple mancha: era una filtración activa. El propietario contrató a un fontanero, luego a un pintor, y después a un tejador. Nada funcionó. Cada vez que llovía, la humedad volvía.

Me llamaron cuando ya habían gastado más de 3.000 € en arreglos temporales sin solución definitiva.

🔍 Mi inspección in situ: lo que vi no me gustó nada

Al llegar, lo primero que hice fue revisar el tejado, la cubierta, las canalones… todo aparentemente bien. Pero algo me llamó la atención: la humedad no seguía el patrón típico de filtración desde arriba. Estaba descentrada, lateral, y afectaba también a la pared vertical.

Entonces pedí acceder al vecino de al lado.

👉 Lo que encontré fue impactante:

• Una pared medianera construida con doble hoja de ladrillo hueco, sin cámara de aire ni impermeabilización.
• En la parte superior, faltaban remates de coronación y el mortero estaba agrietado.
• Durante la lluvia, el agua entraba entre las dos hojas de ladrillo, recorría internamente la pared como un conducto, y al llegar al forjado inferior, se extendía lateralmente, filtrándose hacia abajo.

En resumen: el agua no caía del cielo… viajaba en horizontal dentro de la pared.

✅ Conclusión técnica:
La humedad no provenía del tejado ni de la cubierta, sino de una deficiencia constructiva grave en la medianera, agravada por la falta de mantenimiento y sellado adecuado.

📸 Pruebas realizadas

Para respaldar mi diagnóstico, realicé:

• Termografía infrarroja: detecté zonas frías en la pared, indicativas de humedad interna.
• Mediciones con higrómetro: niveles superiores al 25% de humedad en el yeso y forjado.
• Inspección visual con endoscopio: confirmé la presencia de agua estancada en el interior de la pared.

🛠️ Solución propuesta

No se trataba de tapar goteras. Había que atacar el origen. Mi informe recomendó:

1. Sellado integral de la coronación de la medianera con mortero hidrófugo y junta elástica.
2. Inyección de resina impermeabilizante en la cámara de aire de la pared.
3. Reparación del forjado afectado y cambio de falsos techos dañados.
4. Instalación de ventilación pasiva en la parte alta de la pared para evitar acumulación de vapor.

💬 ¿Qué ocurrió después?

El informe fue entregado al propietario y al ayuntamiento. Tras una mediación vecinal, ambos vecinos asumieron el coste al 50%, ya que la pared era compartida. Se ejecutaron las obras y, tras un año de seguimiento, no ha vuelto a aparecer ninguna gotera.

🧩 Lecciones aprendidas

Este caso me enseñó (una vez más) que:

• Las humedades nunca hay que subestimarlas.
• Muchas veces, el problema no está donde parece estar.
• Un buen peritaje técnico puede ahorrar miles de euros en arreglos innecesarios.
• Y sobre todo: una pared mal hecha puede arruinar dos casas.

📝 ¿Quieres saber si tienes un problema similar?

Si notas:

• Manchas oscuras en techos o paredes altas
• Goteras que solo aparecen tras lluvias prolongadas
• Moho persistente aunque ventiles
• Paredes frías al tacto

👉 No esperes. Podría ser una filtración oculta como esta.

Un peritaje temprano puede salvarte de grandes disgustos.

¿Te ha resultado útil este caso? Déjame tu comentario o compártelo si conoces a alguien que esté pasando por algo parecido.

Un saludo,
Aurelio Tamarit Blay
Perito Judicial de la Construcción

Investitionen in Immobilien können eine wirksame Strategie sein, um Ihre Lebensqualität langfristig zu verbessern, aber sie bergen auch Risiken und erfordern eine sorgfältige Planung. Hier sind einige Tipps, die Sie beachten sollten, wenn Sie in Immobilien investieren, um Ihre Lebensqualität zu verbessern:

1. Legen Sie Ihre finanziellen Ziele festBevor Sie investieren, sollten Sie Ihre kurz-, mittel- und langfristigen finanziellen Ziele klar definieren: Streben Sie ein passives Einkommen, langfristige finanzielle Sicherheit oder eine Diversifizierung Ihres Portfolios an?
2. Angemessenes BudgetStellen Sie sicher, dass Sie über ein solides Budget verfügen, mit dem Sie die Anzahlung, die Abschlusskosten und die laufenden Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb der Immobilie bezahlen können.
3. Recherchieren Sie den MarktEs führt eine erschöpfende Analyse der Immobilienmarkt in dem Gebiet, in das Sie zu investieren gedenken. Dazu gehört das Studium von Preistrends, Nachfrage und Angebot von Immobilien.
4. Diversifizieren Sie Ihre InvestitionStecken Sie nicht alle Ihre Ressourcen in eine einzige Immobilie. Diversifizierung kann Ihnen helfen, das Risiko zu reduzieren und das Renditepotenzial zu maximieren.
5. Beurteilen Sie Ihre RisikotoleranzMachen Sie sich klar, wie viel Risiko Sie bereit sind, einzugehen, und wählen Sie die richtigen. Investitionen Immobilien, die mit Ihrem Risikoprofil übereinstimmen.
6. Erfahren Sie mehr über FinanzierungsmöglichkeitenInformieren Sie sich über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und wählen Sie diejenige, die Ihren Bedürfnissen und Ressourcen am besten entspricht.
7. Wartung und ordnungsgemäße VerwaltungSorgen Sie dafür, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist, und ziehen Sie in Erwägung, eine Hausverwaltung zu beauftragen, wenn Sie nicht die Zeit haben, sie selbst zu verwalten.
8. Langfristige Investition: Die Immobilieninvestitionen sind in der Regel langfristig. Erwarten Sie keine sofortigen Ergebnisse und stellen Sie sich darauf ein, dass Sie Ihre Investition über mehrere Jahre hinweg pflegen müssen.
9. SteuerplanVerstehen Sie die steuerlichen Auswirkungen Ihrer Immobilieninvestitionen und versucht, von den verfügbaren Steuervorteilen zu profitieren.
10. Professionelle BeratungZiehen Sie die Zusammenarbeit mit Fachleuten wie Immobilienmaklern, Anwälten, Buchhaltern und Finanzberatern in Betracht, um fundierte Entscheidungen zu treffen und kostspielige Fehler zu vermeiden.
11. Diversifizieren Sie Ihre InvestitionenZiehen Sie neben der Investition in Immobilien auch andere Anlageformen wie Aktien, Anleihen oder andere Anlageklassen in Betracht, um ein diversifiziertes Portfolio aufzubauen.
12. Planen Sie Ihre AbreiseBevor Sie investieren, denken Sie über Ihre Ausstiegsstrategie nach... Nicht alle Immobilieninvestitionen sind gleich, daher ist es wichtig, dass Sie ist es wichtig, Ihre Strategie an Ihre Ziele anzupassen persönlich und finanziell. Außerdem ist es wichtig, sich über Markttrends auf dem Laufenden zu halten und Ihre Strategie im Laufe der Zeit gegebenenfalls anzupassen.
    

Als Bausachverständiger möchte ich zu Ihnen aus der Nähe und Verpflichtung sprechen, die ich gegenüber allen von der DANA betroffenen Bürgern in unserer geliebten valencianischen Gemeinschaft empfinde. Als Vermessungsingenieur weiß ich, dass dieses Phänomen viele Häuser, Unternehmen und Gemeinden hart getroffen hat. Lassen Sie mich Ihnen erklären, wie ich Ihnen in diesem heiklen Moment helfen kann.

1. Umfassende Schadensbeurteilung

Meine Arbeit beginnt mit einer **detaillierten Inspektion des Schadens**, den Ihr Eigentum möglicherweise erlitten hat. Dieser erste Schritt ist wichtig, um das wahre Ausmaß des Schadens zu verstehen. Ich identifiziere:

- Strukturelle Schäden wie RisseDas Gebäude muss vor Schäden, Verschiebungen oder geschwächten Fundamenten geschützt werden, die die Sicherheit des Gebäudes gefährden könnten.
- Probleme in elektrischen Installationen, Sanitäranlagen und Klimaanlagen, die durch Überschwemmungen oder Feuchtigkeit beeinträchtigt worden sein könnten.
- Lecks und Feuchtigkeit, die nach solchen Ereignissen häufig auftreten, erfordern eine sorgfältige Inspektion, um Probleme mit Schimmel und Schäden an Decken, Wänden und Böden zu vermeiden.

Diese Bewertung hilft nicht nur dabei, oberflächliche Schäden zu erkennen, sondern auch Schäden, die, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt werden, sich verschlimmern und die Reparaturkosten erhöhen könnten.

2. wirtschaftliche Bewertung der Reparaturen

Nach der Inspektion des Schadens ist der nächste Schritt die Erstellung eines **kompletten technischen Berichts**, in dem ich die Kosten für die Reparaturen und die Materialien kalkuliere, die erforderlich sind, um Ihre Immobilie wieder in einen optimalen Zustand zu bringen. Dieser Bericht liefert Ihnen eine klare und genaue Zahl, mit der Sie den Wiederaufbau planen können. Ich beziehe alle notwendigen Details mit ein, wie zum Beispiel:

- Arbeit und Material.
- Zusätzliche Kosten, wenn eine strukturelle Verstärkung erforderlich ist.
- Empfehlungen für Verbesserungen, damit so etwas in Zukunft nicht mehr vorkommt.

Ich weiß, was wichtig Es liegt an jedem von Ihnen, eine genaue und transparente Einschätzung zu erhalten, die es Ihnen ermöglicht, diese Situation mit einem realistischen Plan zu bewältigen.

3. Beratung zu Verfahren mit Versicherern

Wenn Sie eine Versicherung haben, die solche Schäden abdeckt, wird der Bericht Experte die ich Ihnen gebe, kann als Grundlage für Ihren **Versicherungsanspruch** dienen. Ich werde dafür sorgen, dass die Bericht enthält die gesamte Dokumentation detailliert, mit Fotos und Bewertungen, die zur Unterstützung Ihres Anspruchs erforderlich sind.

Außerdem kann ich sie bei diesem Prozess beraten und begleiten, da ich weiß, dass er für viele kompliziert und verwirrend sein kann. Ich kann Ihnen helfen, zu verstehen, wie Sie Ihren Anspruch effektiv geltend machen können, und ich kann, falls nötig, mit dem Versicherer zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass Sie eine angemessene Entschädigung erhalten.

4. Beaufsichtigung von Reparaturarbeiten

Eine weitere Service kann ich ist die **Überwachung der Reparaturarbeiten**. Meine Anwesenheit während der Wiederaufbauphase gibt Ihnen die Gewissheit, dass alles korrekt und mit den richtigen Materialien durchgeführt wird. Während dieser Phase:

- Ich überwache, dass die verwendeten Techniken und Materialien den Qualitätsstandards entsprechen.
- Ich überwache regelmäßig den Fortschritt der Arbeit.
- Ich überprüfe, ob die Arbeiten den vereinbarten Zeit- und Kostenrahmen einhalten und stelle sicher, dass das Projekt dem Notwendigen und Vorgesehenen entspricht.

Mein Ziel ist es, sicherzustellen, dass die Immobilie nach der Fertigstellung nicht nur so ist, wie sie vorher war, sondern auch besser gegen ähnliche Ereignisse in der Zukunft geschützt ist.

5. Ratschläge zur Vorbeugung von zukünftigen Schäden

Schließlich gebe ich **Vorbeugemaßnahmen** Ratschläge. Ich habe gelernt, dass wir die Risiken für unsere Gesundheit minimieren können, wenn wir jetzt bestimmte Vorsichtsmaßnahmen treffen. Schäden im Falle zukünftiger DANAs. Ich kann Sie über Maßnahmen wie diese beraten:

- Abdichtung von Fassaden, Dächern und Terrassen.
- Verstärkung von Strukturen, die gefährdet sein könnten.
- Installation von verbesserten Entwässerungs- und Abwassersystemen.
- Auswahl von Materialien, die gegen Feuchtigkeit und klimatische Veränderungen resistent sind.

Diese Empfehlungen sind nicht nur technischer Natur; es sind praktische Schritte, damit Sie sich in Ihrem eigenen Haus sicherer fühlen, was auch immer passiert.

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mein Engagement als Experte ist, für Sie da zu sein in jeder Phase der Wiederherstellung. Von der ersten Schadensbeurteilung bis zur Umsetzung präventiver Verbesserungen ist es mein Ziel, Sie zu begleiten und Ihnen die Gewissheit zu geben, dass Sie nicht allein sind. Einen Experten zu haben bedeutet, professionelle Unterstützung zu haben, wenn Sie sie am meisten brauchen. Gemeinsam können wir Ihre Häuser und Unternehmen wieder auf die Beine bringen und sie wieder sicher und einladend machen.

Artikelüberschrift SEO:
👉 Zeugnis aus dem wirklichen Leben: Wie ein Bausachverständiger einen Fall von Baumängeln, Feuchtigkeit und Leckagen löste

Meta-Beschreibung (SEO):
Erfahren Sie, wie ein gerichtlicher Bausachverständiger zur Lösung eines Falles von Baumängeln, Feuchtigkeit und Undichtigkeiten beigetragen hat. Ein praktischer Fall mit realen Ergebnissen und wie eine günstige gerichtliche Lösung erreicht wurde.

🏗️ Zeugenaussage: "Ohne Ihr Gutachten hätten wir diesen Fall nicht gewonnen".

Wie Experte für RechtskonstruktionenEiner der anschaulichsten Fälle, die ich in den letzten Jahren bearbeitet habe, betraf eine Immobilie in der Provinz Alicante. Es ging um eine Nachbarschaftsbeschwerde gegen einen Bauträger wegen schwerwiegende Mängel bei der Ausführung der Arbeitenhauptsächlich im Zusammenhang mit aufsteigende Feuchtigkeit, undichte Fassaden und kleinere strukturelle Probleme aufgrund von schlechten Fundamenten..

Dies ist das Zeugnis von Herr Juan M.stellvertretend für die Gemeinschaft der betroffenen Eigentümer:

"Als wir [Aurelio Tamarit Blay] kontaktierten, hatten wir viele Zweifel, ob wir wirklich vor Gericht klagen konnten. Auf mehreren Etagen war es feucht, die Wände blätterten ab, im Erdgeschoss gab es Salzausblühungen, und das Schlimmste war, dass wir nicht wussten, ob der Bauherr schuld war oder ob es an der schlechten Instandhaltung lag. Dank des Berichts Experte detailliert, technisch und fundiert, konnten wir vor Gericht nachweisen, dass die Mängel eine direkte Folge der Nichteinhaltung der geltenden Bauvorschriften waren".

Technische Diagnostik: Was haben wir gefunden?

Arbeit als Experte für Rechtskonstruktionen begann mit einer gründlichen Inspektion vor Ort, begleitet von zerstörungsfreien Tests und Materialanalysen. Die wichtigsten Ergebnisse waren wie folgt:

1. Aufsteigende Feuchtigkeit in tragenden Wänden aufgrund des Fehlens oder des Bruchs der Kapillarbarriere.
2. Undichte Stellen an der Hauptfassade verursacht durch schlecht ausgeführte Glasleisten und abgelaufene Dichtstoffe.
3. Mangelhaftes Regenwasserabflusssystemwas zu Wasseransammlungen auf der oberen Terrasse führt.
4. Strukturelle Mikrorisse in Zwischengeschossen, die auf eine falsche Lastverteilung während der Entwurfsphase zurückzuführen sind.
5. Anhaltende Kondensation in Gemeinschaftsräumen, die durch unzureichende Belüftung und mangelnde Wärmedämmung entstehen.

📋 Das Sachverständigengutachten: Der Schlüssel zum Sieg im Prozess

Der erstellte Expertenbericht enthielt:

• Beschreibender Bericht des aktuellen Zustands des Gebäudes.
• Technische Diagnose für jede entdeckte Pathologie.
• Technische Verantwortlichkeiten in Übereinstimmung mit den geltenden Vorschriften zugewiesen.
• Kostenvoranschlag für die Reparatur an die Marktpreise angepasst.
• Juristische Schlussfolgerung auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuchs, des Baugesetzbuchs und der vertraglichen Haftung.

Dank dieser Dokumentation erließ der Richter ein Urteil zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft und verpflichtete den Bauträger dazu die Kosten für die Reparatur zu tragen und den moralischen und materiellen Schaden zu ersetzen.

💬 Letzter Gedanke: Die Bedeutung eines guten Sachverständigengutachtens

Dieser Fall zeigt, dass die Experte für RechtskonstruktionenEs geht nicht nur darum, technische Diagnosen zu stellen, sondern auch um sie in solide juristische Argumente umwandeln dass sie sich vor Gericht verteidigen können.

Ein guter Expertenbericht sollte so sein:

• Klärbecken
• Präzise
• Basierend auf den aktuellen Vorschriften
• Begleitet von Fotos, Plänen und Anhängen.
• In verständlicher, aber technischer Sprache geschrieben

✅ Erzielte Ergebnisse:

• Positives Urteil an die Eigentümer.
• Vollständige Reparatur des Schadens vom Projektträger übernommen.
• Entschädigung für Schäden im Wert von mehr als 85.000 €.
• Gestärktes Vertrauen Gemeinschaft über ihre Rechte als Verbraucher zu informieren.

📌 Fazit: Ihr Haus hat das Recht, gut gebaut zu sein.

Diese Zeugenaussage ist nicht einzigartig. Hauseigentümer sind sich oft nicht über ihre Rechte bewusst, wenn sie ein neues oder renoviertes Haus kaufen. Es gibt jedoch gesetzliche Garantien, die die Qualität der Konstruktion abdecken, und ein guter Gerichtssachverständiger kann den Unterschied zwischen einem verlorenen und einem gewonnenen Prozess ausmachen.

Wenn Sie glauben, dass Ihr Haus Baumängel, Feuchtigkeit, Lecks oder andere technische Probleme aufweist, zögern Sie nicht, sich an einen Rechtsexperten zu wenden. Er wird Ihnen nicht nur helfen zu verstehen, was vor sich geht, sondern er wird auch Ihr bester Verbündeter in einem eventuellen Rechtsstreit sein.

Haben Sie eine ähnliche Erfahrung gemacht, möchten Sie Ihren Fall teilen oder eine kostenlose Erstanalyse erhalten? Schreiben Sie mir über das Kontaktformular und ich werde Ihnen gerne helfen.

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