Типы оценок, которые мы проводим

Меня зовут Аурелио Тамарит, и в моей профессии оценка недвижимости - это детальная и тщательная работа, которую я выполняю, чтобы оценить и определить стоимость объектов недвижимости для различных целей, таких как покупка, продажа, финансирование, страхование и судебные разбирательства. Здесь я подробно рассказываю обо всем, что включает в себя этот процесс:

Виды оценок

1. Экспертная оценка купли-продажи: Оценка для определения справедливой рыночной цены.
2. Оценка ипотеки: Запрашивается финансовыми учреждениями для определения стоимости ипотечного залога.
3. Судебная экспертиза: Проводится в рамках судебного разбирательства.
4. Страховая оценка: Оценка для определения страховой стоимости и расчета выплат в случае претензий.
5. Экспертиза для наследования: Оценка недвижимости для распределения наследства.
6. Налоговая оценка: Оценка для налоговых целей, например, для расчета налогов на передачу и наследство.
7. Оценка городского планирования: Анализ соответствия объекта недвижимости действующим градостроительным нормам.

Аспекты, которые должны быть оценены в ходе анализа

При проведении экспертизы я обращаю внимание на несколько ключевых аспектов:

• Расположение: Я анализирую окружающую среду, доступность, имеющиеся услуги и окрестности.
• Размеры и площадь поверхности: Я измеряю встроенную и полезную площадь.
• Состояние сохранности: Я оцениваю состояние конструкции, установки, отделки и т.д.
• Стаж: Запишите год постройки и возможные реформы проведено.
• Распространение: Я анализирую функциональность и дизайн помещений.
• Конструктивные качества: Я проверяю материалы, использованные при строительстве, и отделку.
• Удобства и услуги: Я проверяю электричество, водопровод, отопление, кондиционирование, телекоммуникации и т.д.
• Юридические и регистрационные аспекты: Я проверяю реестр и кадастровую ситуацию, обременения, сервитуты и т.д.

Необходимая документация

Для того чтобы провести правильную оценку, мне нужна определенная документация:

• Документ о праве собственности: Подтверждение права собственности на недвижимость.
• Простая заметка о Регистре собственности: Регистрационная информация об объекте недвижимости и возможных обременениях.
• Кадастровый сертификат: Описание и местоположение объекта.
• Планы недвижимости: Оригинальные и/или обновленные планы.
• Лицензия на заселение или сертификат на заселение: Удостоверяет, что недвижимость соответствует требованиям пригодности для проживания.
• Энергетический сертификат: Он информирует об энергоэффективности здания.
• Технический отчет по зданиям (ITE): Для старых зданий он является обязательным и подтверждает состояние их сохранности.

Методологии оценки

Я использую различные методы оценки в зависимости от конкретного случая:

• Метод сравнения: Я сравниваю с аналогичными объектами, недавно проданными в том же районе.
• Метод затрат: Я рассчитываю стоимость замещения или реконструкции имущества, вычитая амортизацию.
• Метод капитализации дохода: Я оцениваю стоимость на основе доходности, которую недвижимость может приносить благодаря аренда.
• Остаточный метод: В основном для земельных участков и объектов недвижимости я рассчитываю остаточную стоимость земли после вычета затрат на строительство и ожидаемой прибыли.

Применимые нормы и стандарты

Я полагаюсь на различные правила и стандарты, чтобы обеспечить точную и справедливую оценку:

• Правила оценки недвижимости (ECO/805/2003): Особые рекомендации в Испании.
• Международные стандарты оценки (IVS): Международные стандарты оценки.
• Европейские стандарты оценки (EVS): Руководящие принципы, установленные Европейской комиссией по оценке.

Задействованные актеры

В этом процессе я взаимодействую с несколькими ключевыми участниками:

• Эксперты-оценщики: Аккредитованные и сертифицированные специалисты по оценке недвижимости.
• Клиенты: Владельцы, покупатели, продавцы, банки, страховые компании, суды и т.д.
• Финансовые учреждения: Банки и сберегательные кассы, требующие оценки для выдачи ипотечных кредитов.
• Нотариусы и регистраторы: Специалисты, занимающиеся подтверждением и регистрацией собственности.

Отчет об оценке

Результаты экспертизы изложены в отчете, который включает в себя:

• Введение: Цель отчета, применимые правила и цель оценки.
• Описание недвижимости: Подробная информация об оцениваемой собственности, местоположение, физические и юридические характеристики.
• Используемый метод оценки: Обоснование используемого метода.
• Экономическая оценка: Стоимость, полученная в результате оценки.
• Выводы: Резюме наиболее значимых аспектов и окончательная стоимость недвижимости.
• Приложения: Дополнительная документация, фотографии, планы, сертификаты и т.д.

Программное обеспечение и инструменты

Я использую различные технологические инструменты для поддержки своей работы:

• Программы оценки недвижимости: Специфические инструменты, такие как Urban Data Analytics, ID Tools и т.д.
• Базы данных по недвижимости: Порталы по продаже и аренде жилья и базы данных публичных реестров.
• ГИС-технологии: Географические информационные системы для пространственного анализа и привязки к местности объектов недвижимости.

Благодаря всему этому я могу предоставить полный и точный обзор процесса оценки недвижимости, гарантируя, что каждая оценка справедлива и соответствует рынку и действующим нормам.