Амортизация в оценке недвижимости

The Амортизация при оценке недвижимости означает снижение стоимости имущества с течением времени под воздействием таких факторов, как износ, устаревание и другие элементы, влияющие на полезность и эффективность здания. Важно понимать и точно рассчитывать амортизацию, поскольку она напрямую влияет на оценку текущей стоимости недвижимости. О том, как определяется амортизация при оценке недвижимости, рассказывается здесь:

Виды амортизации:

1. Физическая амортизация:
   • Относится к естественному износу физических компонентов недвижимости с течением времени. Сюда входят такие факторы, как старение структуры, износ материалов и амортизация систем и оборудования.
2. Функциональная амортизация:
   • Это относится к функциональному устареванию недвижимости. Оно может быть вызвано изменениями рыночного спроса, технологическим прогрессом, который делает некоторые элементы устаревшими, или недостаточной эффективностью проектирования и распределения пространства.
3. Внешнее или экономическое обесценивание:
   • Это относится к обесцениванию, вызванному внешними по отношению к объекту недвижимости факторами, такими как изменения в районе, экономические колебания, изменения рыночного спроса и предложения, а также другие макроэкономические факторы.

Методы определения амортизации:

1. Метод "стоимость замещения минус амортизация" (RCMD):
   • Этот метод сравнивает восстановительную стоимость имущества с его текущей стоимостью с учетом накопленной амортизации. Амортизация рассчитывается путем вычитания накопленной амортизации из восстановительной стоимости.
2. Метод "Рыночная стоимость за вычетом амортизации" (MVMB):
   • Этот метод основан на текущей рыночной стоимости имущества, а затем корректирует ее путем вычитания накопленной амортизации. Он особенно полезен при наличии данных о сопоставимых продажах.

Расчет физической амортизации:

1. Срок службы:
   • Оценивается срок полезного использования компонентов имущества, таких как структура, механические системы и другие элементы. Например, если срок полезного использования конструкции оценивается в 50 лет, а прошло уже 25 лет, то амортизация имущества составит 50%.
2. Линейный метод:
   • Амортизация равномерно распределяется в течение предполагаемого срока полезного использования. Например, если стоимость имущества составляет $100,000, а срок полезного использования - 20 лет, годовая амортизация составит $5,000.
3. Метод "Сумма цифр лет" (SDA):
   • Распределите более высокую амортизацию в первые годы срока полезного использования. Последовательность лет (чисел) складывается до года предполагаемого срока полезного использования, и амортизация распределяется пропорционально этим числам.

Расчет функциональной и экономической амортизации:

1. Сравнительный анализ рынка:
   • Объект сравнивается с аналогичными объектами на текущем рынке, и стоимость корректируется на основе обнаруженных функциональных и экономических различий.
2. Исследование остаточной стоимости:
   • Оценивается остаточная стоимость имущества в конце срока его полезного использования, и для расчета его текущей стоимости применяется функциональный и экономический износ.

Дополнительные соображения:

• Ремонт и усовершенствования:
  • Улучшения, произведенные в имуществе, могут увеличить его стоимость, а ремонт может помочь смягчить физический износ.
• Технология и дизайн:
  • Изменения в технологиях и предпочтениях в дизайне могут повлиять на функциональный износ.
• Жизненный цикл рынка:
  • Рыночные условия, спрос и предложение, а также изменения в районе могут повлиять на экономический износ.