💔 Introducción: Cuando el dolor se mezcla con lo material…

Perder a un ser querido es difícil. Y cuando, encima, hay que repartir una casa, un piso, un solar o un local… las emociones pueden nublar el juicio, y los hermanos, convertirse en adversarios.

¿Cuánto vale realmente la casa de mamá?
¿Se vende o se queda uno?
¿Cómo se reparte sin que nadie salga perjudicado?
¿Qué dice la ley? ¿Y si no nos ponemos de acuerdo?

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial Inmobiliario titulado y colegiado, te explica:

🔹 Qué exige la ley en la valoración de inmuebles en herencias.
🔹 Cómo se calcula el valor real (no el catastral, ni el de idealista).
🔹 Qué métodos usa un perito judicial para garantizar un reparto justo.
🔹 Cómo evitar juicios, conflictos familiares y años de disputas.

✍️ “Una buena valoración no divide… une. Porque la justicia técnica evita la injusticia emocional.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 ¿Qué dice la ley? Marco legal de la valoración en herencias

El reparto de bienes en una herencia se rige por el Código Civil (Artículos 657 y siguientes) y por la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Pero hay un punto clave:

🔑 La ley NO obliga a usar el valor catastral, ni el valor de tasación bancaria, ni el de portales inmobiliarios.
Exige un valor REAL, objetivo, que refleje lo que el inmueble vale en el mercado en el momento del fallecimiento.

Y para probar ese valor ante notario, administrador o juez… necesitas un informe эксперт de un técnico titulado y colegiado.

🏠 ¿Qué inmuebles se deben valorar en una herencia?

No solo “la casa grande”. También:

• Pisos, áticos, bajos.
• Locales comerciales, garajes, trasteros.
• Solares urbanos o rústicos.
• Fincas agrícolas con edificaciones.
• Derechos de herencia sobre propiedades en construcción o en alquiler.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Cuatro hermanos heredaron un piso en Valencia, un garaje en Alicante y un solar en Castellón. Cada uno daba un valor distinto. Don Aurelio realizó un informe único con valoración individualizada de cada bien. El notario lo aceptó como base para la escritura de adjudicación. Evitaron ir a juicio.

📊 ¿Cómo se valora un inmueble en una herencia? Métodos técnicos homologados

Don Aurelio aplica los métodos reconocidos por la normativa UNE 95100 y la Orden ECO/805/2003:

1. Método Comparativo (el más usado)

Se comparan inmuebles similares (misma zona, tamaño, estado, antigüedad) que se hayan vendido recientemente.
✅ Ideal para viviendas, locales, garajes.

2. Método del Coste (o de Reposición)

Se calcula cuánto costaría reconstruir el inmueble hoy, menos la depreciación por antigüedad y estado.
✅ Ideal para casas antiguas, rústicas, o con valor histórico.

3. Método Residual

Se usa para solares o inmuebles con potencial de desarrollo (ej: un solar para construir 4 pisos).
✅ Ideal para terrenos urbanizables o con plusvalía oculta.

🧮 Ejemplo práctico:
Una casa de 1960 en el barrio del Carmen (Valencia), 90 m², reformada parcialmente.

• Valor catastral: 75.000 €
• Precio en Idealista: 280.000 €
• Valoración pericial de Don Aurelio: 315.000 € (por valor histórico, ubicación privilegiada y potencial de rehabilitación).
  → El informe fue clave para que un hermano se quedara la casa pagando una compensación justa a los demás.

⚖️ ¿Cómo se reparten los bienes? Opciones legales

Opción 1: Adjudicación en especie

Un heredero se queda con el inmueble y paga una compensación en dinero a los demás, según el valor pericial.

Opción 2: Venta del inmueble y reparto del dinero

Se vende a un tercero y se reparte el importe neto entre los herederos, según sus cuotas.

Opción 3: Copropiedad (último recurso)

Todos son propietarios en común. ¡Cuidado! Suele generar conflictos futuros.

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“La copropiedad es como un matrimonio sin amor: funciona hasta que alguien quiere reformar, vender o аренда. Mejor adjudicar o vender desde el principio.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Usar el valor catastral como base de reparto

→ Suele estar muy por debajo del valor real. Perjudica a quien recibe dinero.

❌ Aceptar el valor de un portal inmobiliario

→ Son estimaciones, no tienen validez legal ni técnica.

❌ Valorar solo por “lo sentimental” o “lo que invirtió papá”

→ La ley mira el valor actual, no el afectivo.

❌ No hacer un inventario completo de bienes

→ Pueden quedar fuera garajes, trasteros, derechos de herencia…

✍️ Caso real:
Una hermana reclamó años después que no se había valorado un trastero anexo al piso. Como no estaba en el inventario inicial, tuvieron que reabrir el expediente. Con un perito desde el inicio, se habría evitado.

🛡️ ¿Por qué contratar a Don Aurelio Tamarit Blay en una herencia?

Porque te ofrece:

✅ Valoración con validez legal y notarial.
✅ Desglose detallado de cada inmueble, con fotos, planos y comparables reales.
✅ Informe aceptado por notarios, administradores de fincas y juzgados.
✅ Neutralidad absoluta: no favorece a nadie, solo a la justicia técnica.
✅ Primera consulta gratuita para orientarte sin compromiso.

✍️ Testimonio anónimo de un cliente:
“Gracias al informe de Don Aurelio, pudimos repartir la herencia sin gritos, sin abogados, sin juicios. Mis hermanos y yo seguimos hablando. Eso no tiene precio.”

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🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y toda España (bajo consulta).
🔹 Presupuesto cerrado, sin sorpresas.

⚠️ Introducción: Un informe barato puede costarte… ¡mucho más que dinero!

Imagina esto:

Contratas a alguien que dice ser “perito”, te hace un informe por 200 €, lo presentas en el juzgado… y el juez lo declara sin valor probatorio. Tu caso se debilita. Pierdes tiempo. Pierdes dinero. Y quizás, hasta pierdes el juicio.

¿Te suena exagerado?

No lo es.

Cada año, cientos de отчеты экспертов son rechazados por los tribunales por no cumplir con los requisitos legales mínimos: falta de titulación, ausencia de colegiación, redacción amateur, sin fundamentación técnica ni normativa.

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado, colegiado y con más de 20 años de experiencia, te explica:

🔹 ¿Qué exige la ley para que un informe pericial tenga validez?
🔹 ¿Qué riesgos asumes si contratas a un “falso perito”?
🔹 ¿Cómo identificar a un profesional serio?
🔹 ¿Qué consecuencias puede tener un informe no homologado?

📜 ¿Qué dice la ley? Requisitos legales de un informe pericial válido

The Artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que el perito debe poseer “conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos” en la materia sobre la que informa.

Pero eso no es suficiente.

Los tribunales exigen, además:

✅ Titulación académica oficial relacionada con la materia del informe (arquitectura, ingeniería, aparejador, etc.).
✅ Colegiación profesional obligatoria (en muchos casos, exigida por el juzgado).
✅ Firma y sello profesional en el informe.
✅ Responsabilidad civil y deontológica (el perito responde legalmente de lo que firma).
✅ Estructura mínima del informe: hechos, métodos, análisis, conclusiones, documentación anexa.

⚖️ Jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 1245/2021):
“La mera opinión de un técnico no colegiado, sin fundamentación normativa ni metodología reconocida, carece de valor probatorio suficiente para sustentar una sentencia.”

🚫 RIESGOS de contratar a un “perito” no titulado o no colegiado

1. Tu informe puede ser declarado NULO o SIN VALOR PROBATORIO

El juez puede simplemente ignorarlo, incluso si técnicamente está bien hecho. Sin titulación ni colegiación, no cumple el requisito legal básico.

✍️ Caso real (Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia, 2023):
Un particular presentó un informe de “perito autónomo” sin titulación en arquitectura ni colegiación. El juez lo desestimó por “falta de idoneidad del perito para emitir dictamen en materia constructiva”. El cliente perdió el caso.

2. No podrás impugnar el informe de la parte contraria

Si la otra parte presenta un informe de un perito titulado y tú presentas uno de un “técnico freelance”, el juez dará más peso al informe profesional. Tu defensa quedará debilitada.

3. No tendrás garantía de responsabilidad civil

Un perito colegiado tiene seguro de responsabilidad civil profesional. Si comete un error grave, puedes reclamarle.
Un “perito de internet” sin colegiación… si desaparece, tú asumes las consecuencias.

4. Riesgo de denuncia por falso testimonio o intrusismo profesional

Presentar un informe firmado por alguien sin titulación puede considerarse falsedad documental (Art. 390 CP) o intrusismo profesional (Art. 403 CP).
Y tú, como cliente, podrías ser cómplice si lo sabías.

🚨 Ejemplo extremo (Audiencia Provincial de Alicante, 2022):
Un “perito inmobiliario” sin titulación emitió un informe inflado para favorecer a un cliente en un divorcio. Fue denunciado por falsedad, multado con 6.000 € y condenado a indemnizar a la parte perjudicada. El cliente también fue sancionado por connivencia.

5. Pérdida de tiempo, dinero y oportunidades

Un informe inválido = tener que empezar de cero. Contratar a un perito serio, pagar de nuevo, esperar nueva fecha en el juzgado…
Mientras, el caso se alarga, los costes suben y las pruebas se pierden.

✅ ¿CÓMO IDENTIFICAR A UN PERITO JUDICIAL SERIO?

Don Аурелио Тамарит Блай te da esta Checklist de Verificación Profesional:

🔹 Pregunta su titulación exacta (¿qué estudios tiene? ¿dónde los hizo?).
🔹 Exige ver su número de colegiado (puedes verificarlo en el Colegio Oficial correspondiente).
🔹 Revisa su informe anterior (estructura, fotos, normativa citada, sello y firma).
🔹 Pregunta si tiene seguro de RC profesional.
🔹 Verifica su experiencia real (¿cuántos informes ha hecho? ¿en qué juzgados? ¿ha declarado en juicios orales?).

✍️ Consejo profesional de Don Aurelio:
“No contrates por precio. Contrata por garantía. Un informe bien hecho te puede ahorrar miles de euros… o ganarte un juicio que parecía perdido.”

🛡️ ¿Qué garantías tienes con Don Aurelio Tamarit Blay?

Cuando contratas a Don Aurelio, tienes:

✅ Titulación oficial: Ingeniero Técnico de Obras Públicas + Máster en Patología de la Edificación.
✅ Colegiado profesionalmente en el Colegio Oficial de Peritos Judiciales de la Comunidad Valenciana.
✅ Número de colegiado verificable públicamente.
✅ Seguro de Responsabilidad Civil Profesional activo.
✅ Más de 1.200 informes emitidos y aceptados en juzgados de toda España.
✅ Experiencia en juicios orales, impugnaciones y contraperitajes.

📌 “Mi firma no es un trámite. Es mi responsabilidad profesional, ética y legal. Por eso, nunca firmo un informe que no pueda defender en un juicio.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

💡 ¿Y si ya contrataste a un “falso perito”? ¿Qué puedes hacer?

1. NO presentes el informe en el juzgado.
2. Contrata urgentemente a un perito titulado y colegiado (como Don Aurelio) para que emita un informe nuevo, válido.
3. Si ya lo presentaste y fue impugnado, solicita un CONTRAPERITAJE para corregir errores y reforzar tu posición.
4. Denuncia al “falso perito” por intrusismo profesional (si tienes pruebas). Protegerás a otros.

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“Checklist Anti-Fraude: 7 señales para detectar a un falso perito (y no caer en la trampa)”
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🔹 Informes periciales válidos en cualquier juzgado de España.
🔹 Primera consulta GRATUITA (15 minutos por teléfono o videollamada).
🔹 Entrega en 3 a 7 días hábiles (urgencias en 48h).
🔹 Presupuesto cerrado, sin sorpresas.
🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y casos puntuales en otras provincias.