VALORACIÓN DE INMUEBLES EN PROCESOS DE HERENCIA

💔 Introducción: Cuando el dolor se mezcla con lo material…

Perder a un ser querido es difícil. Y cuando, encima, hay que repartir una casa, un piso, un solar o un local… las emociones pueden nublar el juicio, y los hermanos, convertirse en adversarios.

¿Cuánto vale realmente la casa de mamá?
¿Se vende o se queda uno?
¿Cómo se reparte sin que nadie salga perjudicado?
¿Qué dice la ley? ¿Y si no nos ponemos de acuerdo?

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial Inmobiliario titulado y colegiado, te explica:

🔹 Qué exige la ley en la valoración de inmuebles en herencias.
🔹 Cómo se calcula el valor real (no el catastral, ni el de idealista).
🔹 Qué métodos usa un perito judicial para garantizar un reparto justo.
🔹 Cómo evitar juicios, conflictos familiares y años de disputas.

✍️ “Una buena valoración no divide… une. Porque la justicia técnica evita la injusticia emocional.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 ¿Qué dice la ley? Marco legal de la valoración en herencias

El reparto de bienes en una herencia se rige por el Código Civil (Artículos 657 y siguientes) y por la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Pero hay un punto clave:

🔑 La ley NO obliga a usar el valor catastral, ni el valor de tasación bancaria, ni el de portales inmobiliarios.
Exige un valor REAL, objetivo, que refleje lo que el inmueble vale en el mercado en el momento del fallecimiento.

Y para probar ese valor ante notario, administrador o juez… necesitas un informe especialista de un técnico titulado y colegiado.

🏠 ¿Qué inmuebles se deben valorar en una herencia?

No solo “la casa grande”. También:

• Pisos, áticos, bajos.
• Locales comerciales, garajes, trasteros.
• Solares urbanos o rústicos.
• Fincas agrícolas con edificaciones.
• Derechos de herencia sobre propiedades en construcción o en alquiler.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Cuatro hermanos heredaron un piso en Valencia, un garaje en Alicante y un solar en Castellón. Cada uno daba un valor distinto. Don Aurelio realizó un informe único con valoración individualizada de cada bien. El notario lo aceptó como base para la escritura de adjudicación. Evitaron ir a juicio.

📊 ¿Cómo se valora un inmueble en una herencia? Métodos técnicos homologados

Don Aurelio aplica los métodos reconocidos por la normativa UNE 95100 y la Orden ECO/805/2003:

1. Método Comparativo (el más usado)

Se comparan inmuebles similares (misma zona, tamaño, estado, antigüedad) que se hayan vendido recientemente.
✅ Ideal para viviendas, locales, garajes.

2. Método del Coste (o de Reposición)

Se calcula cuánto costaría reconstruir el inmueble hoy, menos la depreciación por antigüedad y estado.
✅ Ideal para casas antiguas, rústicas, o con valor histórico.

3. Método Residual

Se usa para solares o inmuebles con potencial de desarrollo (ej: un solar para construir 4 pisos).
✅ Ideal para terrenos urbanizables o con plusvalía oculta.

🧮 Ejemplo práctico:
Una casa de 1960 en el barrio del Carmen (Valencia), 90 m², reformada parcialmente.

• Valor catastral: 75.000 €
• Precio en Idealista: 280.000 €
• Valoración pericial de Don Aurelio: 315.000 € (por valor histórico, ubicación privilegiada y potencial de rehabilitación).
  → El informe fue clave para que un hermano se quedara la casa pagando una compensación justa a los demás.

⚖️ ¿Cómo se reparten los bienes? Opciones legales

Opción 1: Adjudicación en especie

Un heredero se queda con el inmueble y paga una compensación en dinero a los demás, según el valor pericial.

Opción 2: Venta del inmueble y reparto del dinero

Se vende a un tercero y se reparte el importe neto entre los herederos, según sus cuotas.

Opción 3: Copropiedad (último recurso)

Todos son propietarios en común. ¡Cuidado! Suele generar conflictos futuros.

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“La copropiedad es como un matrimonio sin amor: funciona hasta que alguien quiere reformar, vender o aluguer. Mejor adjudicar o vender desde el principio.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Usar el valor catastral como base de reparto

→ Suele estar muy por debajo del valor real. Perjudica a quien recibe dinero.

❌ Aceptar el valor de un portal inmobiliario

→ Son estimaciones, no tienen validez legal ni técnica.

❌ Valorar solo por “lo sentimental” o “lo que invirtió papá”

→ La ley mira el valor actual, no el afectivo.

❌ No hacer un inventario completo de bienes

→ Pueden quedar fuera garajes, trasteros, derechos de herencia…

✍️ Caso real:
Una hermana reclamó años después que no se había valorado un trastero anexo al piso. Como no estaba en el inventario inicial, tuvieron que reabrir el expediente. Con un perito desde el inicio, se habría evitado.

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Porque te ofrece:

✅ Valoración con validez legal y notarial.
✅ Desglose detallado de cada inmueble, con fotos, planos y comparables reales.
✅ Informe aceptado por notarios, administradores de fincas y juzgados.
✅ Neutralidad absoluta: no favorece a nadie, solo a la justicia técnica.
✅ Primera consulta gratuita para orientarte sin compromiso.

✍️ Testimonio anónimo de un cliente:
“Gracias al informe de Don Aurelio, pudimos repartir la herencia sin gritos, sin abogados, sin juicios. Mis hermanos y yo seguimos hablando. Eso no tiene precio.”

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