Tipos de avaliações que efectuamos

Chamo-me Aurélio Tamarit e, na minha profissão, a avaliação imobiliária é uma tarefa minuciosa e pormenorizada que realizo para avaliar e valorizar imóveis para diversos fins, como a compra, a venda, o financiamento, os seguros e o contencioso. Aqui explico-lhe em pormenor tudo o que este processo implica:

Tipos de avaliações

1. Avaliação pericial da compra e venda: Avaliação para determinar o preço justo de mercado.
2. Avaliação hipotecária: Solicitado pelas instituições financeiras para determinar o valor das garantias hipotecárias.
3. Perícia judicial: Efectuado no âmbito de um processo judicial.
4. Avaliação do seguro: Avaliação para determinar o valor segurado e calcular as indemnizações em caso de sinistro.
5. Competências em matéria de heranças: Avaliação de bens imóveis para distribuição de heranças.
6. Avaliação fiscal: Avaliação para efeitos fiscais, como o cálculo dos impostos de transmissão e de sucessão.
7. Avaliação do planeamento urbano: Análise da conformidade de um imóvel com a regulamentação urbanística em vigor.

Aspectos a avaliar na apreciação

Ao efetuar uma peritagem, concentro-me em vários aspectos fundamentais:

• Localização: Analiso o ambiente, a acessibilidade, os serviços disponíveis e o bairro.
• Dimensões e área de superfície: Meço a área construída e a área útil.
• Estado de conservação: Avalio o estado da estrutura, das instalações, dos acabamentos, etc.
• Antiguidade: Registe o ano de construção e eventuais reformas efectuadas.
• Distribuição: Analiso a funcionalidade e a conceção dos espaços.
• Qualidades construtivas: Verifico os materiais utilizados na construção e os acabamentos.
• Instalações e serviços: Verifico a eletricidade, a canalização, o aquecimento, o ar condicionado, as telecomunicações, etc.
• Aspectos jurídicos e de registo: Verifico o registo e a situação cadastral, os ónus, as servidões, etc.

Documentação necessária

Para poder efetuar uma avaliação adequada, preciso de determinados documentos:

• Título de registo de propriedade: Prova de propriedade do bem.
• Nota simples do Registo de Propriedade: Informações de registo sobre o imóvel e eventuais ónus.
• Certificado cadastral: Descrição e localização do bem.
• Plantas do imóvel: Planos originais e/ou actualizados.
• Licença de ocupação ou certificado de ocupação: Certifica que o imóvel está em conformidade com os requisitos de habitabilidade.
• Certificado energético: Informa sobre a eficiência energética do edifício.
• Relatório técnico sobre edifícios (ITE): Para os edifícios antigos, é obrigatório e certifica o seu estado de conservação.

Metodologias de avaliação

Utilizo diferentes métodos de avaliação consoante o caso:

• Método de comparação: Comparo com imóveis semelhantes vendidos recentemente na mesma zona.
• Método de custeio: Calculo o custo de substituição ou de reconstrução do bem, deduzindo a depreciação.
• Método de capitalização dos rendimentos: Avalio com base na rentabilidade que o imóvel pode gerar através da aluguer.
• Método residual: Principalmente no caso de terrenos e empreendimentos imobiliários, calculo o valor residual do terreno após dedução dos custos de construção e dos lucros esperados.

Normas e padrões aplicáveis

Baseio-me em vários regulamentos e normas para garantir uma avaliação exacta e justa:

• Regras para a avaliação de bens imóveis (ECO/805/2003): Orientações específicas em Espanha.
• Normas Internacionais de Avaliação (NIV): Normas internacionais de avaliação.
• Normas Europeias de Avaliação (EVS): Diretrizes estabelecidas pelo Painel Europeu de Avaliação.

Actores envolvidos

Neste processo, interajo com vários actores-chave:

• Peritos em avaliação: Profissionais de avaliação imobiliária acreditados e certificados.
• Os seus clientes: Proprietários, compradores, vendedores, bancos, companhias de seguros, tribunais, etc.
• Instituições financeiras: Bancos e caixas económicas que exigem avaliações para conceder hipotecas.
• Notários e conservadores: Profissionais envolvidos na validação e registo do imóvel.

Relatório de avaliação

O resultado da peritagem é apresentado num relatório que inclui:

• Introdução: Objetivo do relatório, regulamentação aplicável e finalidade da avaliação.
• Descrição do bem: Dados sobre o bem avaliado, localização, caraterísticas físicas e jurídicas.
• Método de avaliação utilizado: Justificação do método utilizado.
• Avaliação económica: Valor resultante da avaliação.
• Conclusões: Resumo dos aspectos mais relevantes e do valor final do imóvel.
• Anexos: Documentação complementar, fotografias, planos, certificados, etc.

Software e ferramentas

Utilizo várias ferramentas tecnológicas para apoiar o meu trabalho:

• Programas de avaliação imobiliária: Ferramentas específicas, como a análise de dados urbanos, ferramentas de identificação, etc.
• Bases de dados imobiliárias: Portais de venda e aluguer e bases de dados de registos públicos.
• Tecnologia GIS: Sistemas de Informação Geográfica para análise espacial e georreferenciação de bens imóveis.

Com tudo isto, estou em condições de lhe dar uma visão completa e precisa do processo de avaliação de imóveis, garantindo que cada avaliação é justa e está de acordo com o mercado e a regulamentação em vigor.