Depreciação da avaliação dos bens imóveis

O depreciação na avaliação de imóveis refere-se à diminuição do valor de um imóvel ao longo do tempo devido a factores como o desgaste, a obsolescência e outros elementos que afectam a utilidade e a eficiência do edifício. É importante compreender e calcular a depreciação com precisão, uma vez que esta afecta diretamente a estimativa do valor atual do imóvel. A forma como a depreciação é determinada na avaliação imobiliária é explicada aqui:

Tipos de depreciação:

1. Depreciação física:
   • Refere-se ao desgaste natural dos componentes físicos do imóvel ao longo do tempo. Inclui factores como o envelhecimento da estrutura, o desgaste dos materiais e a depreciação dos sistemas e equipamentos.
2. Depreciação funcional:
   • Trata-se da obsolescência funcional do bem. Pode dever-se a mudanças na procura do mercado, a avanços tecnológicos que tornam certos elementos obsoletos ou a uma falta de eficiência na conceção e distribuição dos espaços.
3. Depreciação externa ou económica:
   • Trata-se da depreciação causada por factores externos ao imóvel, tais como alterações na vizinhança, flutuações económicas, alterações na oferta e procura do mercado e outros factores macroeconómicos.

Métodos para determinar a depreciação:

1. Método do custo de substituição menos depreciação (RCMD):
   • Este método compara o custo de substituição do bem com o custo atual, tendo em conta a depreciação acumulada. A depreciação é calculada subtraindo a depreciação acumulada ao custo de substituição.
2. Valor de mercado menos método de depreciação (MVMB):
   • Este método parte do valor de mercado atual da propriedade e depois ajusta o valor subtraindo a depreciação acumulada. É particularmente útil quando estão disponíveis dados de vendas comparáveis.

Cálculo da depreciação física:

1. Vida útil:
   • A vida útil dos componentes da propriedade, tais como a estrutura, sistemas mecânicos e outros elementos, é estimada. Por exemplo, se a vida útil da estrutura for estimada em 50 anos e tiverem passado 25 anos, a propriedade terá sofrido uma depreciação de 50%.
2. Método Linear:
   • A depreciação é distribuída uniformemente ao longo da vida útil estimada. Por exemplo, se uma propriedade tem um valor de $100.000 e uma vida útil de 20 anos, a depreciação anual seria de $5.000.
3. Método da soma dos dígitos dos anos (SDA):
   • Atribua uma depreciação mais elevada nos primeiros anos de vida útil. A sequência de anos (números) é somada ao ano de vida útil estimado e a depreciação é distribuída proporcionalmente a esses números.

Cálculo da depreciação funcional e económica:

1. Análise comparativa do mercado:
   • O imóvel é comparado com imóveis semelhantes no mercado atual e o valor é ajustado com base nas diferenças funcionais e económicas observadas.
2. Estudo do valor residual:
   • O valor residual dos bens no final da sua vida útil é estimado e a depreciação funcional e económica é aplicada para calcular o seu valor atual.

Considerações adicionais:

• Reparações e melhoramentos:
  • As melhorias efectuadas no imóvel podem aumentar o seu valor, enquanto as reparações podem ajudar a atenuar a depreciação física.
• Tecnologia e design:
  • As mudanças na tecnologia e nas preferências de design podem afetar a depreciação funcional.
• Ciclo de vida do mercado:
  • As condições de mercado, a oferta e a procura, bem como as mudanças na vizinhança, podem afetar a depreciação económica.