Comprar vivienda con desperfectos – Perito Judicial Inmobiliario

Como Perito Aurelio Tamarit, me gustaría compartir con ustedes algunos aspectos cruciales que debemos considerar al comprar una vivienda que presenta desperfectos. Este proceso puede plantear una serie de problemas que van más allá del simple arreglo de esos defectos. Los problemas pueden ser de naturaleza financiera, legal y emocional. A continuación, les detallo algunos de los problemas más comunes y críticos que podrían surgir en esta situación:

Problemas Financieros

1. Costos de Reparación:
– Los desperfectos visibles pueden requerir reparaciones costosas. Si no se han evaluado adecuadamente antes de la compra, estos costos pueden sorprendernos.
– Los desperfectos ocultos, como problemas estructurales o de fontanería, pueden ser aún más costosos de reparar y pueden no ser descubiertos hasta después de la compra.

2. Negociación del Precio:
– Desperfectos en la vivienda pueden afectar el valor de la propiedad. Negociar una reducción del precio con el vendedor puede ser difícil, especialmente si el vendedor no está dispuesto a aceptar que estos desperfectos afectan significativamente el valor.

3. Financiación:
– Algunos bancos pueden ser reacios a aprobar una hipoteca para una propiedad con desperfectos significativos, especialmente si los problemas afectan la habitabilidad de la casa.

Problemas Legales

1. Vicios Ocultos:
– Si los desperfectos son vicios ocultos que el vendedor conocía pero no divulgó, podríamos tener una base legal para reclamar daños. Sin embargo, probar que el vendedor conocía y ocultó estos defectos puede ser complicado y requerir un proceso judicial prolongado.

2. Contrato de Compraventa:
– Es crucial que el contrato de compraventa contemple una cláusula sobre la inspección y estado de la vivienda. Sin esta cláusula, podríamos tener dificultades para reclamar cualquier defecto descubierto después de la compra.

Problemas de Tiempo y Estrés

1. Retrasos:
– Las reparaciones pueden llevar tiempo, retrasando la mudanza y el inicio de la ocupación de la vivienda.
– En casos de reparaciones mayores, puede ser necesario vivir temporalmente en otro lugar, lo que añade costos y estrés adicionales.

2. Desgaste Emocional:
– Lidiar con reparaciones importantes puede ser emocionalmente agotador, especialmente si surgen problemas imprevistos durante el proceso.
– La incertidumbre sobre la extensión de los desperfectos y los costos reales puede generar ansiedad.

Problemas de Habitabilidad

1. Seguridad y Salud:
– Algunos desperfectos, como problemas de moho, plagas o fallas estructurales, pueden afectar la seguridad y salud de los ocupantes.
– Problemas con las instalaciones eléctricas o de gas pueden representar riesgos significativos de seguridad.

2. Comodidad:
– Desperfectos que afectan la calefacción, el aire acondicionado, la fontanería o el aislamiento pueden hacer que la vivienda sea incómoda o incluso inhabitable hasta que se realicen las reparaciones necesarias.

Soluciones y Precauciones

1. Inspección Profesional:
– Contratar a un inspector de viviendas profesional antes de la compra puede identificar tanto desperfectos visibles como ocultos. Un informe detallado puede servir como base para negociar el precio o solicitar reparaciones al vendedor.

2. Cláusulas de Reparación:
– Incluir en el contrato de compraventa cláusulas específicas que obliguen al vendedor a reparar los desperfectos antes de la venta o a descontar los costos de reparación del precio de compra.

3. Reserva de Fondos:
– Prever un fondo de reserva para cubrir posibles reparaciones imprevistas, incluso si la inspección inicial no revela problemas importantes.

4. Seguros:
– Considerar la adquisición de seguros específicos que cubran ciertos tipos de reparaciones o desperfectos que puedan descubrirse después de la compra.

En resumen, comprar una vivienda con desperfectos puede llevar a una serie de complicaciones financieras, legales y personales. La mejor manera de manejar esta situación es a través de una diligente inspección previa a la compra, una cuidadosa negociación del contrato de compraventa y la previsión de posibles costos adicionales.