Las leyes y normativas que afectan el trabajo de un perito judicial inmobiliario pueden variar según el país o región específica. Sin embargo, en muchos lugares, existen ciertas leyes y regulaciones generales que impactan el ejercicio de esta profesión. A continuación, se mencionan algunas de las principales leyes y normativas que pueden afectar al trabajo de un perito judicial inmobiliario:

1. Código Civil y Código Penal:
   • El Código Civil establece las normas generales relacionadas con la propiedad, los derechos y obligaciones de los propietarios, y las transacciones inmobiliarias. El Código Penal puede ser relevante en casos de fraude o delitos relacionados con la propiedad.
2. Ley de Enjuiciamiento Civil:
   • La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el proceso judicial en asuntos civiles, incluyendo la designación y actuación de peritos judiciales. Establece los procedimientos para la presentación de informes periciales y su consideración en los tribunales.
3. Ley Hipotecaria:
   • En algunos países, la Ley Hipotecaria regula aspectos relacionados con la inscripción de propiedades, hipotecas y otros derechos reales. Los peritos judiciales inmobiliarios pueden verse involucrados en casos que requieran interpretación de esta ley.
4. Normativas Urbanísticas y de Edificación:
   • Las normativas locales sobre uso de suelo, zonificación, construcción y edificación son esenciales para los peritos inmobiliarios. Estas normativas pueden afectar la valoración de propiedades y la evaluación de proyectos inmobiliarios.
5. Ley de Arrendamientos Urbanos:
   • La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los contratos de aluguer y puede ser relevante en evaluaciones relacionadas con arrendamientos, tasaciones de alquileres, y otros aspectos vinculados a la propiedad inmobiliaria.
6. Normativas Ambientales:
   • Normativas relacionadas con el medio ambiente, especialmente aquellas que afectan la calidad del suelo y la preservación de áreas naturales, pueden ser importantes en la valoración y evaluación de propiedades.
7. Normativas de Eficiencia Energética:
   • En algunos lugares, las normativas de eficiencia energética son esenciales. Los peritos pueden necesitar evaluar la eficiencia energética de un inmueble y cumplir con regulaciones específicas.
8. Normativas Fiscales:
   • Las leyes fiscales relacionadas con la propiedad, como impuestos sobre la propiedad, plusvalías, entre otros, pueden influir en la valoración de los inmuebles.
9. Ley de Protección de Datos:
   • En la realización de informes periciales, es importante respetar la privacidad y la protección de datos. La ley de protección de datos puede ser relevante en la recopilación y manejo de información personal y confidencial.
10. Normas Técnicas y Profesionales:
    • Pueden existir normas técnicas y éticas específicas para la práctica de la peritación inmobiliaria. Estas normas pueden ser establecidas por colegios profesionales, asociaciones o entidades reguladoras.

El valor de una propiedad está influenciado por una variedad de factores que abarcan desde características físicas y ubicación hasta factores económicos y de mercado. La valoración inmobiliaria es un proceso complejo que requiere la consideración de múltiples elementos. Aquí hay una descripción de algunos de los factores clave que afectan el valor de una propiedad:

1. Localização:
   • La ubicación es uno de los factores más significativos. La proximidad a servicios, transportes, escuelas, áreas comerciales y la seguridad del vecindario son elementos críticos. Además, la demanda en una determinada ubicación puede influir en el valor.
2. Tamaño y Distribución:
   • El tamaño total de la propiedad y la distribución de los espacios interiores también afectan el valor. Propiedades con mayor superficie habitable o distribuciones eficientes suelen tener un valor más alto.
3. Calidad de la Construcción:
   • La calidad de los materiales y la mano de obra utilizados en la construcción impacta en el valor. Propiedades construidas con materiales duraderos y con detalles de alta calidad tienden a tener un valor más alto.
4. Estado de Conservación:
   • El estado general de la propiedad, incluyendo la condición del techo, cimientos, sistemas eléctricos y de fontanería, influye en el valor. Propiedades bien mantenidas y en buen estado suelen ser más valiosas.
5. Amenidades y Características Especiales:
   • La presencia de características especiales, como piscinas, garajes, jardines bien cuidados, o instalaciones de lujo, puede aumentar el valor de una propiedad.
6. Vistas y Entorno Natural:
   • Las vistas panorámicas, la presencia de parques, cuerpos de agua o cualquier característica natural destacada pueden tener un impacto significativo en el valor de una propiedad.
7. Oferta y Demanda del Mercado:
   • La dinámica del mercado inmobiliario, incluyendo la oferta y demanda en una región específica, afecta directamente el valor de las propiedades. En áreas con alta demanda y poca oferta, los precios tienden a ser más altos.
8. Condiciones Económicas:
   • Las condiciones económicas generales, como tasas de interés, inflación y estabilidad económica, pueden influir en el valor de las propiedades. Las tasas de interés bajas, por ejemplo, pueden aumentar la demanda y elevar los precios.
9. Desarrollos Urbanos y Planeación del Gobierno:
   • Los proyectos de desarrollo urbano, cambios en la infraestructura y decisiones de planificación del gobierno pueden afectar el valor de una propiedad, ya sea de manera positiva o negativa.
10. Historial de Ventas Comparables:
    • La comparación con ventas de propiedades similares en la misma área, conocidas como «comparables» o «comps», es una práctica común para determinar el valor de una propiedad.
11. Tendencias del Mercado Inmobiliario:
    • Las tendencias del mercado, como la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda en una región específica, pueden tener un impacto importante en el valor de una propiedad.
12. Regulaciones Locales:
    • Las regulaciones locales, como restricciones de zonificación y normativas de construcción, pueden limitar o aumentar el valor de una propiedad al afectar su uso y desarrollo.

La comparación de propiedades, también conocida como enfoque de comparables o método de comparación de mercado, es uno de los métodos más utilizados en el proceso de valoración inmobiliaria. Este método implica evaluar la propiedad en cuestión comparándola con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. Aquí se describe cómo se realiza este proceso:

1. Selección de Propiedades Comparables:

• Seleccionar propiedades comparables o «comps» es un paso crucial. Estas propiedades deben tener características similares a la propiedad que se está valorando en términos de ubicación, tamaño, distribución, calidad de construcción, amenidades y otros factores relevantes.

2. Ajuste de Características:

• Dado que raramente se encuentran propiedades idénticas, se realizan ajustes para reflejar las diferencias en las características entre la propiedad evaluada y las propiedades comparables. Por ejemplo, si la propiedad a evaluar tiene un dormitorio adicional, se podría hacer un ajuste para reflejar ese valor adicional.

3. Análisis de Precios de Venta:

• Se analizan los precios de venta de las propiedades comparables. Este análisis incluye la revisión de las transacciones de venta más recientes en la misma área geográfica. Los datos deben ser lo más recientes posible para reflejar las condiciones del mercado actual.

4. Consideración de Variables:

• Se consideran diversas variables, como la ubicación exacta, la edad de la propiedad, el estado de conservación, las amenidades, el tamaño del terreno, entre otros. Las variables que afectan el valor de la propiedad deben ser cuidadosamente evaluadas y ajustadas en consecuencia.

5. Cálculo del Precio Ajustado:

• Después de realizar los ajustes pertinentes, se calcula el precio ajustado de cada propiedad comparable. Estos precios ajustados proporcionan una estimación de cuánto podría haberse vendido la propiedad comparable si tuviera las mismas características que la propiedad evaluada.

6. Obtención del Valor Estimado:

• Al promediar o ponderar los precios ajustados de las propiedades comparables, se obtiene un valor estimado para la propiedad evaluada. Este valor estimado se convierte en la estimación de valor de mercado de la propiedad.

7. Análisis de Tendencias del Mercado:

• Se consideran las tendencias del mercado inmobiliario, como la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda en la región, para ajustar aún más la estimación de valor y proporcionar una perspectiva más precisa.

8. Revisión de Resultados:

• Los resultados se revisan y ajustan según sea necesario. Los peritos inmobiliarios pueden realizar análisis adicionales y ajustes basados en su experiencia y conocimiento del mercado.

9. Presentación del Informe de Valoración:

• La valoración resultante se presenta en un informe detallado que incluye la descripción de la propiedad, la metodología utilizada, la lista de propiedades comparables, los ajustes realizados y la estimación final del valor.

Los peritos inmobiliarios utilizan varios métodos de valoración para determinar el valor de una propiedad. Cada método se centra en diferentes aspectos del valor de la propiedad y puede ser más apropiado en determinadas situaciones. Aquí se enumeran y explican los principales métodos de valoración inmobiliaria:

1. Método de Comparación de Mercado (Enfoque de Comparables):

• Este método compara la propiedad que se está valorando con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. Se ajustan las diferencias entre las propiedades para obtener un valor estimado basado en las transacciones comparables.

2. Método de Costos (Enfoque de Costos):

• Este enfoque calcula el valor de la propiedad considerando el costo de reemplazo de la estructura y las mejoras, menos la depreciación. Es particularmente útil para propiedades nuevas o aquellas con mejoras únicas.

3. Método de Ingresos (Enfoque de Ingresos):

• Este método se utiliza principalmente para valorar propiedades de inversión, como edifícios de apartamentos o locales comerciales. Se basa en los ingresos potenciales que la propiedad puede generar y aplica tasas de capitalización para determinar el valor presente de esos ingresos.

4. Método Residual:

• Utilizado en desarrollos inmobiliarios y proyectos de construcción, el método residual calcula el valor de una propiedad restando los costos de desarrollo y construcción del valor futuro estimado una vez que la propiedad esté completa y operativa.

5. Método Hedónico:

• Este método valora la propiedad desglosando sus características en factores individuales y asignando valores a cada uno. Puede considerar elementos como la ubicación, el tamaño del terreno, el estado de conservación y otras características específicas de la propiedad.

6. Método de Capitalización del Ingreso:

• Similar al enfoque de ingresos, este método utiliza tasas de capitalización para convertir los flujos de ingresos esperados de la propiedad en un valor presente. Se aplica comúnmente a propiedades comerciales y de inversión.

7. Método del Valor Mínimo o Máximo:

• Este método establece el valor de la propiedad como el valor mínimo necesario para adquirir una propiedad similar o el valor máximo que un comprador estaría dispuesto a pagar.

8. Método de Precio por Pie Cuadrado:

• Este enfoque calcula el valor de la propiedad multiplicando el precio por pie cuadrado de propiedades comparables por el área total de la propiedad que se está valorando. Es especialmente útil en mercados donde los precios por pie cuadrado son una métrica común.

9. Método del Valor de Liquidación:

• Este método estima el valor de la propiedad asumiendo una venta bajo condiciones de liquidación o venta urgente. Se utiliza en situaciones en las que la propiedad debe venderse rápidamente.

10. Método de Reproducción o Duplicación:

Cada método tiene sus ventajas y desventajas, y la elección del método dependerá de la naturaleza de la propiedad, el propósito de la valoración y la disponibilidad de datos. En muchos casos, los peritos inmobiliarios utilizan una combinación de estos métodos para obtener una estimación más precisa y completa del valor de la propiedad.

La investigación de mercado desempeña un papel fundamental en el proceso de valoración de propiedades y es esencial para obtener una estimación precisa y fundamentada del valor de un inmueble. Aquí se destacan algunas razones clave que subrayan la importancia de la investigación de mercado en la valoración de propiedades:

1. Determinación de Tendencias del Mercado:

• La investigación de mercado permite a los peritos inmobiliarios identificar y comprender las tendencias actuales y pasadas del mercado. Esto incluye la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda, cambios en la demanda y la oferta, y otros factores que pueden afectar el valor de una propiedad.

2. Análisis de Transacciones Comparables:

• La identificación de transacciones comparables es esencial en el enfoque de comparación de mercado, uno de los métodos de valoración más utilizados. La investigación de mercado proporciona información sobre propiedades similares que se han vendido recientemente, lo que permite realizar comparaciones y ajustes para determinar el valor de la propiedad en cuestión.

3. Validación de Datos y Ajustes:

• La investigación de mercado valida la información proporcionada por el propietario o cualquier otra fuente. Los peritos inmobiliarios pueden verificar la exactitud de los detalles sobre la propiedad y realizar ajustes basados en las condiciones del mercado actual.

4. Identificación de Características de Mercado Únicas:

• Cada mercado inmobiliario tiene características únicas que afectan el valor de las propiedades. La investigación de mercado ayuda a identificar estas características, como las preferencias de los compradores, la oferta y la demanda en la zona, y otros factores que pueden influir en el valor.

5. Adaptación a Cambios en el Entorno Económico:

• Los cambios en el entorno económico, como tasas de interés, condiciones crediticias y estabilidad económica, pueden afectar el valor de las propiedades. La investigación de mercado permite a los peritos inmobiliarios ajustar sus classificações en consecuencia.

6. Evaluación de la Competencia:

• Comprender la competencia en el mercado inmobiliario es crucial para determinar cómo una propiedad se posiciona en relación con otras. La investigación de mercado ayuda a evaluar la competencia y a establecer precios competitivos.

7. Identificación de Factores Externos:

• Factores externos, como cambios en la infraestructura local, desarrollo urbano, políticas gubernamentales y otros eventos externos, pueden influir en el valor de las propiedades. La investigación de mercado ayuda a identificar y evaluar estos factores.

8. Establecimiento de Expectativas Realistas:

• La investigación de mercado permite a los propietarios, compradores, vendedores y otros participantes en el mercado inmobiliario establecer expectativas realistas sobre el valor de las propiedades. Esto contribuye a transacciones más informadas y eficientes.

9. Identificación de Oportunidades y Riesgos:

• La investigación de mercado proporciona información que ayuda a identificar oportunidades de inversión y riesgos potenciales. Los inversionistas y desarrolladores pueden tomar decisiones más informadas basadas en un análisis detallado del mercado.

10. Respaldo a la Metodología de Valoración:

la investigación de mercado es esencial para contextualizar y respaldar el proceso de valoración de propiedades. Proporciona información clave que influye en la toma de decisiones, mejora la precisión de las valoraciones y contribuye a un mercado inmobiliario más eficiente y transparente.

O depreciação na avaliação de imóveis refere-se à diminuição do valor de um imóvel ao longo do tempo devido a factores como o desgaste, a obsolescência e outros elementos que afectam a utilidade e a eficiência do edifício. É importante compreender e calcular a depreciação com precisão, uma vez que esta afecta diretamente a estimativa do valor atual do imóvel. A forma como a depreciação é determinada na avaliação imobiliária é explicada aqui:

Tipos de depreciação:

1. Depreciação física:
   • Refere-se ao desgaste natural dos componentes físicos do imóvel ao longo do tempo. Inclui factores como o envelhecimento da estrutura, o desgaste dos materiais e a depreciação dos sistemas e equipamentos.
2. Depreciação funcional:
   • Trata-se da obsolescência funcional do bem. Pode dever-se a mudanças na procura do mercado, a avanços tecnológicos que tornam certos elementos obsoletos ou a uma falta de eficiência na conceção e distribuição dos espaços.
3. Depreciação externa ou económica:
   • Trata-se da depreciação causada por factores externos ao imóvel, tais como alterações na vizinhança, flutuações económicas, alterações na oferta e procura do mercado e outros factores macroeconómicos.

Métodos para determinar a depreciação:

1. Método do custo de substituição menos depreciação (RCMD):
   • Este método compara o custo de substituição do bem com o custo atual, tendo em conta a depreciação acumulada. A depreciação é calculada subtraindo a depreciação acumulada ao custo de substituição.
2. Valor de mercado menos método de depreciação (MVMB):
   • Este método parte do valor de mercado atual da propriedade e depois ajusta o valor subtraindo a depreciação acumulada. É particularmente útil quando estão disponíveis dados de vendas comparáveis.

Cálculo da depreciação física:

1. Vida útil:
   • A vida útil dos componentes da propriedade, tais como a estrutura, sistemas mecânicos e outros elementos, é estimada. Por exemplo, se a vida útil da estrutura for estimada em 50 anos e tiverem passado 25 anos, a propriedade terá sofrido uma depreciação de 50%.
2. Método Linear:
   • A depreciação é distribuída uniformemente ao longo da vida útil estimada. Por exemplo, se uma propriedade tem um valor de $100.000 e uma vida útil de 20 anos, a depreciação anual seria de $5.000.
3. Método da soma dos dígitos dos anos (SDA):
   • Atribua uma depreciação mais elevada nos primeiros anos de vida útil. A sequência de anos (números) é somada ao ano de vida útil estimado e a depreciação é distribuída proporcionalmente a esses números.

Cálculo da depreciação funcional e económica:

1. Análise comparativa do mercado:
   • O imóvel é comparado com imóveis semelhantes no mercado atual e o valor é ajustado com base nas diferenças funcionais e económicas observadas.
2. Estudo do valor residual:
   • O valor residual dos bens no final da sua vida útil é estimado e a depreciação funcional e económica é aplicada para calcular o seu valor atual.

Considerações adicionais:

• Reparações e melhoramentos:
  • As melhorias efectuadas no imóvel podem aumentar o seu valor, enquanto as reparações podem ajudar a atenuar a depreciação física.
• Tecnologia e design:
  • As mudanças na tecnologia e nas preferências de design podem afetar a depreciação funcional.
• Ciclo de vida do mercado:
  • As condições de mercado, a oferta e a procura, bem como as mudanças na vizinhança, podem afetar a depreciação económica.

La evaluación de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria desde la perspectiva de un perito implica analizar diversos factores financieros y económicos para determinar si la inversión es viable y generará rendimientos adecuados. Aquí se describen los aspectos clave que un perito considera al evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria:

1. Análisis del Flujo de Efectivo:

• Se examina detalladamente el flujo de efectivo generado por la propiedad. Esto incluye los ingresos por aluguer, los costos operativos (mantenimiento, impuestos, seguros), los pagos de préstamos y otros gastos relacionados. El perito evalúa la estabilidad y previsibilidad del flujo de efectivo a lo largo del tiempo.

2. Tasas de Rendimiento:

• Se calculan tasas de rendimiento clave, como la Tasa Interna de Retorno (TIR) y la Tasa de Capitalización (Cap Rate). La TIR representa el rendimiento total de la inversión, considerando flujos de efectivo y valor de reventa, mientras que el Cap Rate mide la relación entre los ingresos operativos y el valor de mercado de la propiedad.

3. Valor de Reventa (Plusvalía):

• Se evalúa el potencial de apreciación del valor de la propiedad con el tiempo. Esto implica analizar las tendencias del mercado y los factores que pueden afectar positiva o negativamente el valor de reventa.

4. Análisis de Costo-Beneficio:

• Se examinan los costos de adquisición, mejora y mantenimiento en relación con los beneficios esperados. El perito evalúa si los costos son justificables y si la inversión generará beneficios a largo plazo.

5. Evaluación del Riesgo:

• Se considera la volatilidad del mercado, la estabilidad económica y otros factores de riesgo que podrían afectar la rentabilidad de la inversión. La gestión del riesgo es clave para una inversión exitosa.

6. Análisis Comparativo:

• Se compara la inversión inmobiliaria con otras oportunidades de inversión en el mercado. Esto ayuda a determinar si la propiedad ofrece un rendimiento competitivo en comparación con alternativas de inversión.

7. Periodo de Recuperación de la Inversión (Payback Period):

• Se calcula el tiempo que llevará recuperar la inversión inicial a través de los flujos de efectivo generados. Esto proporciona una medida de la velocidad con la que se obtendrán beneficios.

8. Escenario de Estrés:

• Se realiza un análisis de escenarios de estrés para evaluar cómo la inversión podría responder a situaciones económicas adversas. Esto ayuda a los inversores a comprender la resiliencia de la inversión frente a cambios inesperados.

9. Análisis de Financiamiento:

• Se evalúan las opciones de financiamiento disponibles y se calcula el impacto de los pagos de préstamos en el flujo de efectivo. También se consideran las tasas de interés y otros términos de financiamiento.

10. Aspectos Regulatorios y Legales:

11. Duración de la Inversión:

12. Factores de Mercado:

13. Sostenibilidad y Factores ESG:

14. Análisis del Mercado de Alquiler:

La evaluación de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un proceso integral que implica un análisis exhaustivo de múltiples factores. Los peritos inmobiliarios utilizan su experiencia y conocimientos para proporcionar estimaciones precisas y asesoramiento sobre la viabilidad y el potencial de rendimiento de una inversión inmobiliaria específica.

El valor residual de una propiedad se refiere al valor estimado que tendrá la propiedad al final de su vida útil o al final de un período específico. Este valor residual es una parte clave en el análisis de inversión inmobiliaria y se utiliza para calcular la rentabilidad y evaluar la viabilidad financiera a lo largo del tiempo. Aquí se describen los pasos y consideraciones principales para determinar el valor residual de una propiedad:

1. Estimación de la Vida Útil de la Propiedad:

• Se estima la vida útil total de la propiedad. Este período puede variar según el tipo de propiedad y el uso previsto. Por ejemplo, para edificios residenciales, la vida útil puede ser estimada en décadas, mientras que para ciertos activos industriales podría ser menor.

2. Análisis de Tendencias del Mercado:

• Se analizan las tendencias del mercado inmobiliario para determinar cómo podría evolucionar el valor de la propiedad en el futuro. Esto incluye considerar factores económicos, cambios en la demanda y oferta, y otros aspectos que podrían afectar el mercado.

3. Identificación de Factores de Valorización:

• Se identifican los factores que podrían contribuir a la valorización de la propiedad con el tiempo. Esto puede incluir mejoras en la infraestructura local, aumento en la demanda de propiedades en la zona, desarrollo urbano, entre otros.

4. Estudio de Comparables:

• Se examinan propiedades comparables en el mercado que han llegado al final de su vida útil o que tienen una antigüedad similar. Este estudio ayuda a identificar patrones de depreciación y apreciación en propiedades similares.

5. Análisis de Plusvalía:

• Se considera el potencial de plusvalía de la propiedad al final de su vida útil. Este aspecto implica evaluar cómo los factores del mercado podrían contribuir al aumento del valor de reventa de la propiedad.

6. Cálculo del Valor Residual:

• El valor residual se calcula restando la depreciación acumulada del valor de reemplazo de la propiedad. El valor de reemplazo es el costo estimado de construir una propiedad similar en la ubicación y con las mismas características en el momento del análisis.

$\text{Valor Residual}=\text{Valor de Reemplazo}-\text{Depreciacioˊn Acumulada}$

7. Método da soma dos dígitos dos anos (SDA):

• En algunos casos, se aplica el método de Suma de Dígitos de Años para calcular la depreciación acumulada de manera proporcional a lo largo de la vida útil estimada. Este método asigna más depreciación en los primeros años y menos en los últimos.

8. Evaluación de Mejoras Futuras:

• Si se espera realizar mejoras o renovaciones significativas en el futuro, estas mejoras deben ser consideradas al calcular el valor residual. Las mejoras podrían contribuir positivamente al valor de reventa.

9. Análisis de Riesgos y Factores Externos:

• Se consideran los riesgos y factores externos que podrían afectar el valor residual. Esto puede incluir cambios en las regulaciones, fluctuaciones económicas o eventos inesperados que podrían influir en el mercado inmobiliario.

10. Actualización Periódica:

La determinación del valor residual implica una evaluación cuidadosa de varios factores y requiere un análisis detallado del mercado y de las características específicas de la propiedad. Es crucial que el perito imobiliário utilice datos confiables y considere todas las variables relevantes para obtener una estimación precisa del valor residual de la propiedad.

O valor de mercado e o valor cadastral são dois conceitos diferentes utilizados no domínio da avaliação imobiliária e da administração fiscal. As diferenças entre estes dois termos são descritas de seguida:

Valor de mercado:

1. Definição:
   • O valor de mercado é o preço estimado pelo qual um imóvel poderia ser comprado ou vendido num mercado aberto e competitivo, sem influências ou pressões externas.
2. Determinação:
   • É determinado através da análise do mercado, da comparação com propriedades semelhantes recentemente vendidas e da consideração das condições económicas e da oferta e procura na zona.
3. Flutuações:
   • Pode mudar ao longo do tempo devido a alterações no mercado imobiliário, melhorias feitas na propriedade, condições económicas e outros factores.
4. Utilização principal:
   • É utilizado para transacções de compra e venda, classificações imóveis, decisões de investimento e determinação do preço de mercado no sector imobiliário.
5. Responsabilidade:
   • Geralmente, é da responsabilidade dos avaliadores imobiliários ou dos agentes imobiliários efetuar avaliações de mercado com base numa análise pormenorizada.

Valor Cadastral:

1. Definição:
   • O valor cadastral é o valor atribuído a um imóvel pela administração fiscal para efeitos fiscais. É utilizado como base para o cálculo dos impostos sobre a propriedade, como o imposto predial.
2. Determinação:
   • É determinado através da aplicação de fórmulas e métodos estabelecidos pelas autoridades fiscais. Pode incluir factores como a localização do imóvel, a dimensão do terreno e dos edifícios, entre outros.
3. Actualizações:
   • Normalmente, é revisto e atualizado periodicamente pelas autoridades fiscais para refletir as alterações no mercado imobiliário e na zona em que o imóvel está localizado.
4. Utilização principal:
   • É utilizado principalmente para fins fiscais para calcular os impostos sobre a propriedade e não reflecte necessariamente o valor de mercado atual.
5. Responsabilidade:
   • A determinação do valor cadastral é da responsabilidade da administração fiscal local ou nacional.

Principais diferenças:

• Objetivo:
  • O valor de mercado centra-se no preço que um imóvel poderia obter numa transação de compra e venda, enquanto o valor cadastral está orientado para a cobrança de impostos.
• Determinação:
  • O valor de mercado baseia-se na análise do mercado imobiliário e em transacções comparáveis, enquanto o valor cadastral é determinado de acordo com critérios estabelecidos pelas autoridades fiscais.
• Frequência de atualização:
  • O valor de mercado pode mudar com mais frequência devido às condições de mercado, enquanto o valor cadastral é atualizado periodicamente, geralmente de poucos em poucos anos.
• Responsabilidade:
  • Os peritos e agentes imobiliários são responsáveis pela determinação do valor de mercado, enquanto as autoridades fiscais são responsáveis pela determinação do valor cadastral.

A realização de uma avaliação imobiliária requer a recolha de vários documentos e dados para garantir uma avaliação exacta e completa. Abaixo estão listados os documentos e dados necessários para efetuar uma avaliação imobiliária:

Documentos necessários:

1. Acções imobiliárias:
   • Cópias dos títulos de propriedade que comprovem a propriedade e a descrição legal do imóvel.
2. Plantas do imóvel:
   • Planos pormenorizados que mostrem a disposição da propriedade, incluindo o projeto arquitetónico e as dimensões.
3. Histórico de transacções:
   • Informações sobre transacções anteriores de compra ou venda do imóvel, incluindo preços de venda, datas e dados das partes envolvidas.
4. Licenças e autorizações:
   • Cópias de licenças de construção, autorizações de utilização de terrenos e outros documentos que indiquem a legalidade e a conformidade do imóvel com a regulamentação local.
5. Plano Cadastral:
   • A planta cadastral fornece informações pormenorizadas sobre a parcela, os limites da propriedade e a localização geográfica.
6. Relatório de Inspeção Técnica:
   • Se disponível, um relatório de inspeção técnica que descreva o estado atual do imóvel, incluindo a sua estrutura, sistemas e estado geral.
7. Informações sobre melhoramentos e renovações:
   • Documentação que descreva quaisquer melhorias ou renovações efectuadas na propriedade, com datas e custos associados.
8. Declarações financeiras (no caso de propriedades comerciais):
   • Para propriedades comerciais, podem ser necessárias demonstrações financeiras para avaliar os rendimentos e despesas operacionais.
9. Contratos de arrendamento (no caso de imóveis arrendados):
   • Cópias dos contratos de arrendamento em vigor que forneçam pormenores sobre os termos e condições dos contratos de arrendamento existentes.

Dados necessários:

1. Caraterísticas físicas do imóvel:
   • Descrição pormenorizada do edifício, dimensão do terreno, número de quartos, casas de banho, etc.
2. Localização e ambiente:
   • Informações sobre a localização, a acessibilidade, os serviços próximos, os transportes públicos e as caraterísticas do meio envolvente.
3. Dados de mercado:
   • Informações sobre transacções recentes de imóveis comparáveis na mesma zona, incluindo preços de venda e aluguer.
4. Taxas de juro (em caso de financiamento):
   • Taxas de juro aplicáveis para calcular o custo do financiamento na avaliação.
5. Condição do mercado imobiliário:
   • Dados sobre as condições gerais do mercado imobiliário, tendências de preços e oferta e procura na zona.
6. Custos de construção e melhoramento:
   • Estimativas dos custos actuais de construção e melhoramento para avaliar o valor de substituição.
7. Taxas de capitalização (no caso de imóveis comerciais):
   • Taxas de capitalização aplicáveis para o cálculo do valor dos imóveis comerciais com base no rendimento.
8. Relatório de avaliação anterior (se existir):
   • Qualquer relatório de avaliação anterior efectuado para o imóvel pode fornecer informações úteis.
9. Condições económicas gerais:
   • Dados sobre as condições económicas gerais que podem afetar a avaliação, como as taxas de juro, a inflação e a estabilidade económica.
10. Dados demográficos (se necessário):
    • Dados demográficos da população local, tendências de crescimento e quaisquer factores demográficos relevantes.

A compilação destes documentos e dados permitirá perito imobiliário para efetuar uma avaliação completa e informada do imóvel. A disponibilidade e a exatidão das informações recolhidas são essenciais para obter resultados fiáveis no processo de avaliação.