Informe Pericial Estructural – Perito Judicial Inmobiliario

Nº EXPEDIENTE: VAL/EST/2026/087
OBJETO: Análisis forense de patología estructural en fachada portante y forjado unidireccional en edificio residencial plurifamiliar
UBICACIÓN: Calle de los Tilos, nº 42-44 (esquina Calle del Roble), Distrito de Ciutat Vella, Valencia
FECHA DE INSPECCIÓN in situ: 18 de enero de 2026
FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME: 15 de febrero de 2026

1. IDENTIFICACIÓN DEL PERITO

El perito declara bajo su responsabilidad que no existe conflicto de intereses con ninguna de las partes intervinientes en el presente procedimiento, y que el informe se emite con absoluta imparcialidad técnica.

2. ANTECEDENTES Y OBJETO DEL PERITAJE

2.1. Contexto procesal

El presente informe se emite a requerimiento de la Comunidad de Propietarios del Edificio «Los Tilos 42», representada legalmente por su Presidente Don [NOMBRE ANÓNIMO], con domicilio en la dirección del inmueble, en el marco de un procedimiento de reclamación de daños derivados de vicios ocultos en elementos estructurales comunes, ante el Juzgado de Primera Instancia nº [X] de Valencia.

2.2. Hechos que motivan el peritaje

• En fecha 12 de noviembre de 2025, los propietarios de la vivienda situada en 3º B observaron una grieta diagonal progresiva en el encuentro pared-forjado del salón, con apertura máxima de 18 mm.
• El 28 de noviembre de 2025, la Junta de Propietarios encargó inspección visual preliminar a empresa de mantenimiento, que alertó de posible asiento diferencial en medianería este.
• El 10 de diciembre de 2025, se detectó descolgamiento de 22 mm en el forjado unidireccional del pasillo de la planta 2ª respecto a su apoyo en viga de fachada.
• Ante el riesgo potencial para la seguridad estructural, la Comunidad acordó por unanimidad (acta de 15/12/2025) solicitar informe pericial vinculante conforme al art. 340 LEC.

2.3. Objeto técnico del peritaje

Determinar mediante metodología forense:

1. La naturaleza, origen y mecanismo generador de las patologías observadas en elementos estructurales (fachada portante, forjados, vigas).
2. La afectación real a la capacidad portante y durabilidad de la estructura según CTE DB-SE y EHE-08.
3. La relación causal entre las patologías y posibles defectos en el proyecto original (1972), ejecución de obra o mantenimiento deficiente.
4. La clasificación del riesgo estructural según ITC-01 del CTE (DB-Seguridad Estructural).
5. Las actuaciones correctoras urgentes y definitivas necesarias, con valoración económica orientativa.

3. DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO ANALIZADO

3.1. Ficha técnica básica (datos anónimos)

3.2. Patologías previas documentadas

• Humedades por capilaridad en planta baja (2010, reparación parcial con inyección química).
• Fisuración superficial en revocos interiores por retracción (2015).
• Filtraciones puntuales en cubierta (2019, reparación con membrana asfáltica).

4. METODOLOGÍA DE DIAGNÓSTICO EMPLEADA

Se aplicó protocolo forense escalonado conforme a la Guía Técnica para la Inspección de Bâtiments Existentes (Ministerio de Fomento, 2012) y norma UNE 13997:2014:

4.1. Fase 1: Inspección visual sistemática (in situ, 18/01/2026)

• Recorrido integral por todas las plantas (PB a ático) y zonas comunes.
• Localización georreferenciada de fisuras mediante cuadrícula métrica (anexo 1: plano de localización).
• Clasificación tipológica de fisuras según ancho, orientación y patrón (ver sección 5.2).
• Identificación de elementos estructurales críticos mediante levantamiento topográfico básico con estación total Leica TS07.

4.2. Fase 2: Ensayos no destructivos (END)

4.3. Fase 3: Análisis documental

• Revisión del proyecto original de estructuras (1971, archivo municipal).
• Estudio geotécnico original (inexistente en archivo; se realizó reconocimiento in situ complementario).
• Certificados de hormigón de obra (no localizados; se dedujo calidad por ensayos in situ).
• Informes técnicos previos (ITP 2018, informe de humedades 2010).

4.4. Fase 4: Modelización estructural simplificada

• Cálculo de tensiones en elementos críticos mediante método de elementos finitos (software SAP2000 v23).
• Comparación de resistencias reales (obtenidas por correlación esclerométrica) vs. tensiones actuantes.
• Análisis de sensibilidad a asientos diferenciales mediante modelo de Winkler.

5. RESULTADOS DEL DIAGNÓSTICO

5.1. Hallazgos en cimentación y terreno

• Reconocimiento geotécnico in situ: Se excavó pozo de inspección de 1.80 m de profundidad en patio interior adyacente a fachada este. Se observó:
• Capa 0-0.40 m: Relleno antrópico heterogéneo (gravas, restos de obra).
• Capa 0.40-1.20 m: Limo arcilloso grisáceo (consistencia blanda, wₗ=38%, IP=19).
• Capa 1.20-1.80 m: Arcilla limosa gris verdosa (consistencia media, wₗ=42%, IP=22).
• Problema identificado: El nivel freático se localizó a 1.35 m de profundidad durante la inspección (enero, época de máxima recarga). Históricamente, en los últimos 15 años se han ejecutado 3 obras de gran excavación en radio de 50 m (centro comercial «Las Fuentes», 2012; aparcamiento subterráneo «Plaza del Roble», 2018; nueva sede bancaria, 2023), todas sin ejecución de pantallas verticales de contención adecuadas.
• Conclusión preliminar: Se ha producido una reducción progresiva del confinamiento lateral del terreno circundante a la cimentación del edificio, generando asientos diferenciales no uniformes, especialmente críticos en la esquina sureste (intersección Calle de los Tilos-Calle del Roble).

5.2. Patología en fachada portante este (elemento crítico nº 1)

5.2.1. Descripción morfológica

• Localización: Medianería este, planta 1ª a 4ª, zona central (eje 3-5 según plano).
• Tipo de fisura: Fisura diagonal principal con orientación NE-SO, longitud 4.20 m, apertura máxima en vértice de 24 mm (medida con calibre digital Mitutoyo), apertura mínima en extremos de 3 mm.
• Patrón asociado: Fisuración secundaria en «abanico» en encuentro con forjado superior (planta 2ª), con microfisuras (<1 mm) en yeso y revoco.
• Evolución temporal: Comparación con fotografías de archivo de la Comunidad (2020) muestra incremento de apertura de 8 mm a 24 mm en 5 años (+200%), con aceleración en últimos 12 meses (+9 mm).

5.2.2. Análisis estructural

• Ensayos in situ:
• Esclerometría en fábrica adyacente: valores medios R=28 (correlación con fck ≈ 18 N/mm² para mortero de cemento 1:4).
• Ultrasonidos en zona fisurada: velocidad de propagación 3.1 km/s frente a 4.3 km/s en zona sana (reducción del 28%, indicativo de microfisuración interna).
• Causa raíz: La fisura diagonal responde claramente a un mecanismo de biela tirante generado por asiento diferencial en zapata Z-07 (esquina sureste). El modelo de cálculo muestra:
• Asiento estimado en Z-07: 38 mm (vs. 12 mm en zapata contigua Z-08).
• Giro de la fachada: 1/185 (superior al límite L/500 exigido por CTE DB-SE-F).
• Tensión principal de tracción en fábrica: 0.42 N/mm² > fctk = 0.35 N/mm² (rotura por tracción diagonal).

5.2.3. Clasificación según ITC-01

• Nivel de daño: DAÑO GRAVE (categoría D según tabla 4.1 ITC-01).
• Riesgo inminente: NO inminente para colapso total, pero SÍ riesgo de desprendimiento localizado de revocos y elementos no estructurales en zona afectada.
• Plazo de actuación: INTERVENCIÓN URGENTE en plazo máximo de 6 meses (riesgo de progresión acelerada ante nuevas variaciones hídricas del terreno).

5.3. Patología en forjado unidireccional planta 2ª (elemento crítico nº 2)

5.3.1. Descripción morfológica

• Localización: Forjado entre planta 2ª y 3ª, zona de pasillo central (eje B-C, vano 4-5).
• Manifestación: Descolgamiento diferencial de 22 mm medido con nivel láser en punto central del vano (4.80 m) respecto a apoyos en vigas perimetrales.
• Fisuración asociada: Fisura longitudinal en intradós coincidente con eje de vigueta central, apertura 2 mm; fisuras transversales en bovedillas cerámicas bajo zona de máximo flector.

5.3.2. Análisis estructural

• Ensayos in situ:
• Covermeter en zona afectada: recubrimiento medio 18 mm (inferior a 25 mm mínimo exigido por EHE-08 para ambiente IIa).
• Esclerometría en nervios de hormigón: R=24 → fck estimado ≈ 15 N/mm² (hormigón de baja calidad, coherente con época de construcción).
• Ultrasonidos: velocidad 3.4 km/s (vs. 4.1 km/s en zona sana), indicativo de fisuración interna en alma de vigueta.
• Causa raíz: El descolgamiento no es atribuible únicamente a flecha diferida. El análisis muestra:
• Reducción de inercia efectiva por fisuración en zona central del vano (Ief ≈ 0.45·Ig).
• Corrosión activa en armadura inferior por carbonatación avanzada (profundidad carbonatación > 20 mm según ensayo con solución fenolftaleína en testigo extraído).
• Pérdida de adherencia acero-hormigón por oxidación (diámetro efectivo reducido ≈ 12%).
• Verificación resistencia última:
• Mu,Rd calculado con sección degradada: 18.3 kN·m
• Mu,Ed (cargas permanentes + uso): 21.7 kN·m
• Relación Mu,Ed / Mu,Rd = 1.19 > 1.0 → ESTADO LÍMITE ÚLTIMO SUPERADO

5.3.3. Clasificación según ITC-01

• Nivel de daño: DAÑO MUY GRAVE (categoría E según tabla 4.1 ITC-01).
• Riesgo inminente: RIESGO MODERADO de colapso localizado si se incrementan cargas puntuales (mobiliario pesado, acumulación de personas).
• Plazo de actuación: ACTUACIÓN INMEDIATA (plazo máximo 3 meses) con apuntalamiento preventivo provisional.

(Continúa en páginas siguientes: Secciones 5.4 a 5.7 con análisis de cubierta, humedades estructurales, elementos no estructurales; Sección 6: Valoración normativa completa CTE/EHE; Sección 7: Conclusiones numeradas 1-18; Sección 8: Propuestas de reparación por fases; Sección 9: Valoración económica detallada; Anexos 1-7 con planos, fotos numeradas, tablas de ensayos, cálculos estructurales, bibliografía)

6. VALORACIÓN NORMATIVA APLICABLE

6.1. Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006)

• DB-SE (Seguridad Estructural):
• Art. 2.1: Exigencia de aptitud al servicio frente a acciones durante vida útil.
• ITC-01: Clasificación de daños estructurales y plazos de intervención (tabla 4.1 aplicada en secciones 5.2.3 y 5.3.3).
• SE-F (Fundaciones): Límite de asientos diferenciales L/500 incumplido (1/185 medido).
• DB-SUA (Seguridad de Utilización y Accesibilidad):
• Punto 2.2: Riesgo de desprendimientos en elementos constructivos (revocos en zona fisurada).
• DB-HE (Higiene):
• HE 1: Humedades por capilaridad en planta baja agravadas por fisuración en fábrica.

6.2. Instrucción de Hormigón Estructural EHE-08

• Art. 31.2: Durabilidad en ambiente IIa (hormigón armado en edificación residencial).
• Art. 37.3: Estado Límite de Agotamiento frente a solicitaciones normales (verificación fallida en forjado planta 2ª).
• Art. 80.1: Intervenciones en estructuras existentes (requisitos mínimos para refuerzo).

6.3. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

• Artículo 7: Obligación de conservación de edificios por parte de comunidades de propietarios.
• Artículo 10: Prioridad de actuaciones en elementos estructurales frente a acabados.

6.4. Jurisprudencia aplicable

• STS 458/2019 (Sala 1ª): Responsabilidad del promotor por vicios ocultos en elementos estructurales con vida útil inferior a 10 años desde construcción (no aplicable por antigüedad, pero relevante para estándar de calidad exigible).
• SAP Valencia 124/2021: Obligación de comunidad de propietarios de ejecutar obras urgentes de consolidación estructural aun sin acuerdo unánime cuando exista riesgo para seguridad.

7. CONCLUSIONES TÉCNICAS (NUMERADAS)

1. El edificio presenta dos patologías estructurales graves y una muy grave en elementos portantes (fachada este y forjado planta 2ª), debidamente documentadas mediante inspección visual sistemática y ensayos no destructivos.
2. La causa raíz principal es un asiento diferencial no uniforme en la cimentación de la esquina sureste (zapata Z-07), generado por la pérdida de confinamiento lateral del terreno debido a obras de gran excavación ejecutadas en el entorno en los últimos 15 años sin medidas adecuadas de protección.
3. La fisura diagonal en fachada este (apertura 24 mm) responde a un mecanismo de biela tirante con giro de fachada 1/185, superando el límite L/500 del CTE DB-SE-F, clasificándose como DAÑO GRAVE (categoría D) según ITC-01.
4. El forjado unidireccional de planta 2ª presenta descolgamiento de 22 mm y pérdida de capacidad resistente por corrosión de armaduras y fisuración interna, con relación Mu,Ed/Mu,Rd = 1.19 > 1.0, clasificándose como DAÑO MUY GRAVE (categoría E) según ITC-01.
5. Existe riesgo moderado de colapso localizado en el forjado de planta 2ª si se incrementan cargas puntuales, requiriendo apuntalamiento preventivo inmediato.
6. No existe riesgo inminente de colapso global del edificio en condiciones normales de uso, pero sí riesgo progresivo de agravamiento de las patologías si no se intervienen en plazos máximos de 3-6 meses.
7. Las patologías no son atribuibles a defectos del proyecto original de 1971 (diseño conforme a NBE-AE/75 vigente), sino a:
   a) Calidad deficiente del hormigón ejecutado (fck ≈ 15 N/mm² vs. 25 N/mm² proyectado).
   b) Ausencia de estudio geotécnico adecuado en proyecto original.
   c) Alteraciones externas del terreno por obras vecinas sin protección.
   d) Falta de mantenimiento preventivo durante décadas.
8. Las humedades por capilaridad en planta baja han agravado la degradación de la fábrica en contacto con el terreno, reduciendo su resistencia a compresión en un 15-20% según ensayos in situ.

(Continúan conclusiones 9 a 18 en páginas siguientes con detalles sobre responsabilidades, plazos, estándares de reparación y vida útil residual post-intervención)

8. PROPUESTA DE ACTUACIONES CORRECTORAS

Fase 0: Medidas urgentes (plazo: 15 días)

• Apuntalamiento provisional con puntales metálicos autorregulables en forjado planta 2ª (4 puntos).
• Instalación de fisurómetros digitales en fisura principal de fachada para monitorización continua.
• Acordonamiento de zona exterior en acera adyacente a fachada este (radio 3 m).

Fase 1: Consolidación estructural (plazo: 4 meses)

• Micropilotes de carga en zapata Z-07 (6 unidades Ø 150 mm, L=12 m hasta estrato competente).
• Inyección estructural de fisura principal con resina epoxi de baja viscosidad (Sikadur-52).
• Refuerzo de fachada con sistema de malla de fibra de carbono (SikaWrap-300) + mortero proyectado.
• Refuerzo de forjado planta 2ª mediante chapa colaborante inferior con conectores Nelson.

Fase 2: Rehabilitación integral (plazo: 8 meses)

• Sistema de drenaje perimetral con sumideros y bombeo automático.
• Inyección química de cortina de impermeabilización en muro enterrado.
• Rehabilitación térmica de cubierta con sistema SATE invertido.
• Sustitución de instalaciones verticales obsoletas (fontanería, saneamiento).

9. VALORACIÓN ECONÓMICA ORIENTATIVA

Nota: Valoración basada en precios BCV 2026 y experiencia en obras similares en Valencia. Requiere presupuesto detallado por unidades de obra.

10. VIDA ÚTIL RESIDUAL ESTIMADA POST-INTERVENCIÓN

• Elementos estructurales consolidados: 50 años (con mantenimiento preventivo bianual).
• Système de drainage: 25 años (con limpieza anual de sumideros).
• Revestimientos e impermeabilizaciones: 15-20 años.

ANEXOS (resumen de contenido)

• Anexo 1: Planos de localización de fisuras y puntos de ensayo (escala 1:100)
• Anexo 2: Fotografías numeradas y georreferenciadas (28 imágenes)
• Anexo 3: Tablas completas de resultados de ensayos no destructivos
• Anexo 4: Cálculos estructurales detallados (SAP2000 y hojas Excel verificables)
• Anexo 5: Extractos del proyecto original de 1971 (fachadas y cimentación)
• Anexo 6: Bibliografía técnica y normativa aplicada (32 referencias)
• Anexo 7: Curriculum vitae abreviado del perito (titulaciones, experiencia relevante)

DECLARACIÓN FINAL DEL PERITO

El suscrito, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial nº 0161, con más de treinta años de experiencia en análisis forense de estructuras, declara bajo su responsabilidad que:

1. Ha realizado personalmente la inspección in situ el 18 de enero de 2026.
2. Ha aplicado metodología científica reconocida y normativa técnica vigente.
3. Las conclusiones expresadas se derivan exclusivamente de los datos objetivos recabados.
4. No existe conflicto de intereses con ninguna parte en el procedimiento.
5. Está a disposición del Juzgado para ampliar, aclarar o ratificar el presente informe en diligencias de ratificación conforme al art. 341 LEC.

En Valencia, a 15 de febrero de 2026.

Fdo.: Don Aurelio Tamarit Blay
Perito Judicial en Construcción, Inmueble y Naval
Nº Registro: 0161
Avda. Ausiàs March, · 46026 Valencia
Tel.: +34 662 221 582