(Artículo técnico especializado, con enfoque práctico y orientado a la toma de decisiones — optimizado para SEO, autoridad y conversión)

🌾 Introducción: El valor de la tierra no está en la tierra… está en su futuro

Un solar vacío puede valer 50.000 €… o 500.000 €.
Un terreno rústico puede ser “solo campo”… o tener plusvalía oculta por su ubicación.
Un suelo no urbanizable hoy… puede convertirse en urbanizable mañana.

¿Cómo saber cuánto vale realmente tu terreno?
¿Qué factores técnicos, legales y urbanísticos determinan su valor?
¿Por qué un perito judicial como Don Aurelio Tamarit Blay es clave en herencias, expropiaciones o ventas?

En este artículo, desentrañamos los secretos de la valoración de suelos, con rigor técnico, normativa vigente y ejemplos reales.

✍️ “El valor de un terreno no se mide en metros cuadrados… se mide en potencial, normativa y contexto.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 Marco legal: ¿Qué dice la ley sobre la valoración de suelos?

La valoración de terrenos se rige por:

• Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Ley 18/2007, modificada por Ley 6/2023).
• Normativa urbanística autonómica (POT, PGOU, etc.).
• Orden ECO/805/2003 y norma UNE 95100 (métodos de valoración homologados).
• Ley de Expropiación Forzosa (si aplica).

Pero hay un principio fundamental:

🔑 El valor de un terreno NO se basa en su uso actual, sino en su POTENCIAL URBANÍSTICO.
Un perito debe analizar qué se puede construir legalmente, no solo qué hay hoy.

🗺️ Tipos de suelo y su impacto en la valoración

1. Suelo Urbano

• Ya tiene calles, aceras, servicios (agua, luz, alcantarillado).
• Se puede construir de inmediato, según el PGOU.
• Valor alto, basado en edificabilidad, uso permitido y localización.

2. Suelo Urbanizable

• No está urbanizado, pero está previsto en el planeamiento.
• Requiere urbanización previa (cargas urbanísticas).
• Valor = valor de suelo urbano – coste de urbanización.
• Muy sensible a plazos y viabilidad del desarrollo.

3. Suelo No Urbanizable

• Protegido (agrícola, forestal, paisajístico, etc.).
• No se puede construir, salvo usos compatibles (vivienda aislada, agrícola, etc.).
• Valor mucho más bajo, basado en renta agrícola o forestal.
• Excepción: Si tiene potencial de cambio de calificación (ej: por modificación del PGOU), puede tener plusvalía oculta.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Un terreno de 2.000 m² clasificado como “no urbanizable” en la huerta de Valencia fue valorado por un portal en 80.000 €. Don Aurelio detectó que estaba en zona de posible recalificación por nuevo PGOU. Aplicó método residual con escenarios probables. Valoró en 210.000 €. El propietario lo vendió meses después por 195.000 €.

📊 Factores técnicos que influyen en la valoración

1. Edificabilidad

¿Cuántos m² se pueden construir por m² de terreno? (Ej: 0,8 m²/m² = 1.600 m² en 2.000 m²).
→ Cuanta más edificabilidad, más valor.

2. Uso permitido

¿Vivienda? ¿Local comercial? ¿Industrial?
→ El uso comercial o residencial suele valer más que el industrial.

3. Situación y entorno

• Proximidad a vías, centros urbanos, servicios.
• Vistas, orientación, pendiente, accesibilidad.
  → Un solar en el centro de Valencia vale 10x más que uno a 10 km.

4. Cargas urbanísticas

• Costes de urbanización, cesiones al ayuntamiento, tasas.
  → Se descuentan del valor bruto.

5. Servicios e infraestructuras

• ¿Tiene agua, luz, alcantarillado? ¿O hay que llevarlos?
  → Afecta directamente a la viabilidad y coste.

6. Restricciones legales

• Protecciones ambientales, patrimoniales, inundabilidad, etc.
  → Pueden anular el valor de desarrollo.

📐 Métodos de valoración aplicados por Don Aurelio Tamarit Blay

1. Método Residual (el más usado en suelos urbanizables)

Valor del suelo = (Valor de la promoción terminada) – (Costes de urbanización + construcción + promoción + beneficio)

✅ Ideal para solares con potencial de desarrollo.
✅ Requiere análisis de mercado, costes actuales y viabilidad.

2. Método Comparativo

Se comparan ventas recientes de terrenos similares en la misma zona.

✅ Ideal para suelo urbano consolidado.
✅ Requiere acceso a datos reales de transacciones (no solo anuncios).

3. Método de Capitalización de Rentas

Se aplica en suelo rústico: valor = renta anual / tipo de capitalización.

✅ Para terrenos agrícolas, forestales o ganaderos.
✅ Bajo valor, pero estable.

🧮 Ejemplo práctico:
Solar de 500 m² en Ruzafa (Valencia), suelo urbano, edificabilidad 1,2 m²/m² → 600 m² construibles.

• Valor de promoción: 300.000 €
• Costes totales: 180.000 €
• Beneficio promotor: 30.000 €
  → Valor del solar: 90.000 €
  (Un portal lo estimaba en 60.000 €… sin considerar el potencial real).

⚖️ ¿En qué casos necesitas un perito para valorar un terreno?

✅ Herencias: ¿Cuánto vale el terreno que dejó el abuelo?
✅ Divorcios: ¿Se reparte como activo? ¿Qué valor tiene?
✅ Expropiaciones: ¿La Administración ofrece un precio justo?
✅ Ventas privadas: ¿Estás vendiendo o comprando al valor real?
✅ Disputas vecinales: ¿Tu terreno limita con una obra que afecta su valor?
✅ Reclamaciones a administraciones: ¿Te negaron una licencia injustamente?

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“Nunca valores un terreno por su tamaño. Valóralo por lo que la ley te permite hacer con él. Eso es lo que paga el mercado.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Usar el valor catastral como referencia

→ Suele estar muy por debajo del valor real, especialmente en suelos con plusvalía.

❌ Confundir “terreno rústico” con “terreno sin valor”

→ Algunos suelos rústicos tienen alto valor por ubicación (ej: cerca de urbanizaciones).

❌ Ignorar el planeamiento urbanístico vigente

→ Un cambio en el PGOU puede multiplicar o anular el valor.

❌ Valorar sin consultar al ayuntamiento

→ El perito debe solicitar informe urbanístico oficial para confirmar usos y edificabilidad.

✍️ Caso real:
Un cliente quería vender un solar por 120.000 €, basado en un anuncio online. Don Aurelio descubrió que el ayuntamiento había aprobado una modificación que duplicaba la edificabilidad. Lo valoró en 230.000 €. Se vendió por 215.000 €.

🛡️ ¿Por qué contratar a Don Aurelio Tamarit Blay para valorar tu terreno?

Porque te ofrece:

✅ Análisis urbanístico oficial: consulta directa al ayuntamiento.
✅ Método residual con escenarios realistas (optimista, probable, pesimista).
✅ Informes con validez judicial, notarial y fiscal.
✅ Experiencia en expropiaciones, herencias y disputas de lindes.
✅ Primera consulta GRATUITA para orientarte sin compromiso.

✍️ Testimonio anónimo de un heredero:
“Pensábamos que el terreno de mi padre valía poco. El informe de Don Aurelio reveló que estaba en zona de expansión urbana. Logramos una indemnización 3 veces mayor en la expropiación.”

📘 ¿QUIERES SABER MÁS?

👉 Descarga GRATIS nuestra guía exclusiva:
“Guía del Propietario de Terreno: Cómo saber si tu solar tiene plusvalía oculta (y cómo aprovecharla)”
(Incluye checklist de documentos urbanísticos, fórmulas de cálculo y pasos para consultar al ayuntamiento — con formulario de contacto o enlace de descarga al final del artículo)

📞 ¿Necesitas valorar un solar, terreno rústico o urbanizable?

Don Aurelio Tamarit Blay te ofrece:

🔹 Informes periciales en 3 a 5 días hábiles.
🔹 Primera consulta GRATUITA (vía telefónica o videollamada).
🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y toda España (bajo consulta).
🔹 Presupuesto cerrado, sin sorpresas.

📧 Email: clientes@aureliotamarit.es
📞 Teléfono / WhatsApp: +34 662221582

⚖️ Introducción: Cuando el Estado quiere tu tierra… pero debe pagarte lo justo

La expropiación forzosa es un poder legal de la Administración Pública para adquirir bienes privados por razones de utilidad pública o interés social (carreteras, parques, hospitales, líneas de metro…).

Pero hay un principio constitucional clave:

🔑 “Nadie puede ser privado de sus bienes sino por causa de utilidad pública o interés social, mediante la oportuna indemnización.”
— Artículo 33.3 de la Constitución Española

Sin embargo, “oportuna indemnización” no significa “lo que la Administración quiera pagar”.

Muchos ciudadanos aceptan ofertas irrisorias porque no saben que tienen derecho a una justa indemnización técnica, basada en el Valor de Mercado real, no en cálculos burocráticos.

Aquí es donde Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado y colegiado, entra en acción: para asegurar que te paguen lo que tu bien realmente vale.

✍️ “La expropiación no es una donación. Es una compra forzosa… y el precio debe ser justo.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 Marco legal: ¿Qué dice la ley sobre la indemnización?

Le Ley de Expropiación Forzosa (Ley 2/2023, de 20 de marzo) establece que:

• La indemnización debe cubrir el Valor de Mercado del bien expropiado en la fecha de la declaración de utilidad pública.
• Debe incluir daños y perjuicios derivados: pérdida de rentas, costes de traslado, plusvalías perdidas, afectación a la finca restante, etc.
• El propietario tiene derecho a presentar un informe expert propio para impugnar la valoración de la Administración.

⚠️ Important : La Administración suele usar métodos simplificados o valores catastrales actualizados, que subestiman sistemáticamente el valor real, especialmente en suelos con potencial.

💰 ¿Qué incluye la “justa indemnización”?

No es solo el valor del terreno. La ley exige que se compense por:

1. Valor del bien expropiado

• Terreno, vivienda, local, instalaciones, etc.
• Valorado al Valor de Mercado real, no catastral.

2. Daños y perjuicios directos

• Costes de mudanza, traslado de maquinaria, adaptación de nuevas instalaciones.

3. Pérdida de rentas

• Si el bien generaba ingresos (location, actividad agrícola, negocio), se indemniza por las rentas futuras perdidas.

4. Afectación a la finca restante

• Si solo se expropia una parte, se valora la pérdida de valor de la finca que queda (ej: sin acceso, sin viabilidad urbanística).

5. Plusvalías perdidas

• Si el terreno tenía potencial de desarrollo (ej: recalificación futura), se puede reclamar su valor residual.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
A un agricultor en la Ribera Alta le expropiaron 1.200 m² de una finca de 5.000 m² para una carretera. La Administración ofreció 78.000 € (basado en valor agrícola).
Don Aurelio demostró que:

• La finca estaba en zona de futura urbanización (PGOU en trámite).
• La expropiación dejaba la finca restante sin acceso viable.
• La plusvalía potencial era real y documentable.
  → Valor pericial: 210.000 €.
  Tras impugnación, la Administración elevó la oferta a 195.000 €.

📊 ¿Cómo se valora un bien en una expropiación?

Don Aurelio aplica los métodos reconocidos por la Ley de Expropiación y la norma UNE 95100:

1. Método Comparativo

• Para viviendas, locales o terrenos ya urbanizados.
• Usa ventas reales recientes en la misma zona.

2. Método Residual

• El más importante en suelos con potencial.
• Calcula el valor del suelo como:
  (Valor de la promoción futura) – (Costes de urbanización + construcción + promoción + beneficio)
• Incluye escenarios probables si hay modificaciones urbanísticas en trámite.

3. Método de Capitalización de Rentas

• Para fincas agrícolas o forestales que generan ingresos.

🧮 Ejemplo práctico:
Solar de 800 m² en zona de expansión de Valencia.

• Oferta Administración: 95.000 € (valor rústico actualizado).
• Valor pericial de Don Aurelio (método residual con PGOU en trámite): 260.000 €.
  → Diferencia: 165.000 €.

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Aceptar la primera oferta sin asesoramiento

→ La Administración siempre empieza por una oferta baja. Tienes derecho a impugnarla.

❌ No presentar un informe pericial propio

→ Sin un perito titulado, tu impugnación carece de fundamento técnico.

❌ Ignorar el potencial urbanístico futuro

→ Si hay un PGOU en trámite que recalifica tu suelo, ese potencial debe valorarse (STS 1245/2021 del TS lo confirma).

❌ No reclamar la afectación a la finca restante

→ Muchos se centran en lo expropiado… y olvidan que lo que queda puede perder el 70% de su valor.

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“En expropiaciones, el silencio es pérdida. Si no impugnas en plazo, aceptas la valoración de la Administración. Y luego, no hay vuelta atrás.”

⏳ Plazos clave que debes conocer

• 15 días hábiles: para aceptar o rechazar la oferta inicial.
• 1 mes: para presentar tu informe pericial si rechazas la oferta.
• Si no hay acuerdo: el caso va a Jurado de Expropiación, donde tu informe pericial es la prueba principal.

⚠️ ¡No esperes! Los plazos son estrictos. Un retraso puede hacer que pierdas tu derecho a una indemnización justa.

🛡️ ¿Por qué contratar a Don Aurelio Tamarit Blay en una expropiación?

Porque te ofrece:

✅ Análisis urbanístico profundo: consulta al ayuntamiento, revisión de PGOU, POT, etc.
✅ Método residual con escenarios realistas: no subestima el potencial.
✅ Cuantificación de daños y perjuicios: no solo el terreno, sino todo lo que pierdes.
✅ Informes aceptados por Jurados de Expropiación en toda la Comunidad Valenciana.
✅ Primera consulta GRATUITA para evaluar tu caso sin compromiso.

✍️ Testimonio anónimo de un propietario:
“La Administración me ofrecía 60.000 € por mi solar. Don Aurelio lo valoró en 185.000 €. Gracias a su informe, logré una indemnización de 172.000 €. Fue la diferencia entre perder y recuperar mi inversión.”

📘 ¿QUIERES SABER MÁS?

👉 Descarga GRATIS nuestra guía exclusiva:
“Guía del Ciudadano Expropiado: 7 pasos para asegurar una indemnización justa (y no dejarte engañar por la Administración)”
(Incluye checklist de documentos, plazos legales, y plantilla de reclamación — con formulario de contacto o enlace de descarga al final del artículo)

📞 ¿Te están expropiando un bien?

Don Aurelio Tamarit Blay te ofrece:

🔹 Informes urgentes en 72 horas (por plazos legales).
🔹 Primera consulta GRATUITA (vía telefónica o videollamada).
🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y toda España (bajo consulta).
🔹 Presupuesto cerrado, sin sorpresas.

📧 Email: perito.tamarit@blayconsulting.es
📞 Teléfono / WhatsApp: +34 6XX XXX XXX
📍 Despacho en Valencia — visitas previa cita

🔍 Introducción: Tres “valores”… y solo uno que importa en un juicio

¿Alguna vez has oído decir…?

“Mi casa vale lo que pone en el catastro.”
“El seguro me cubre por el valor de reposición.”
“En Idealista sale a 300.000 €, así que ese es su valor.”

¡Error!

En el mundo del peritaje judicial, no todos los “valores” son iguales. De hecho, usar el valor equivocado puede costarte miles de euros… o hacer que pierdas un juicio.

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado y colegiado, te explica con claridad:

🔹 ¿Qué es cada tipo de valor?
🔹 ¿Para qué sirve cada uno?
🔹 ¿Cuál es el único que vale ante un juez?
🔹 ¿Por qué el valor catastral nunca debe usarse en una herencia o divorce?

✍️ “Confundir estos valores no es un error técnico… es un riesgo legal.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📊 COMPARATIVA RÁPIDA (Para que lo entiendas en 30 segundos)

⚠️ Important : Le Valor de Mercado es el único aceptado por los tribunales en procesos de reparto, valoración patrimonial o indemnización por daños reales.

1️⃣ VALOR DE MERCADO: El rey de los valores judiciales

¿Qué es?

Il est el precio más probable por el que un inmueble se vendería en el mercado abierto, en condiciones normales de competencia, en la fecha de valoración, sin estar forzado a vender ni a comprar.

¿Quién lo determina?

• Un perito judicial titulado y colegiado, aplicando métodos homologados (comparativo, residual, coste).
• No lo determinan portales inmobiliarios, el Catastro ni el vendedor.

¿Para qué se usa?

✅ Herencias
✅ Divorcios
✅ Expropiaciones
✅ Juicios de propiedad
✅ Valoración en comunidades de vecinos
✅ Compra-venta con garantía legal

✍️ Ejemplo real:

Un piso en El Carme (Valencia) tenía un valor catastral de 85.000 € y aparecía en Fotocasa a 290.000 €.
Don Aurelio realizó una valoración pericial con comparables reales, estado de conservación y plusvalía de zona histórica.
Valor de Mercado: 325.000 €.
El juez lo aceptó como base para la compensación en un divorcio.

💡 Consejo de Don Aurelio:
“El Valor de Mercado no es una opinión. Es una conclusión técnica basada en datos reales del mercado, normativa y análisis riguroso.”

2️⃣ VALOR DE REPOSICIÓN: El valor del seguro

¿Qué es?

Il est el coste actual de reconstruir íntegramente el inmueble, con los mismos materiales, calidad y características, en el mismo emplazamiento.

No incluye el valor del suelo, solo la edificación.

¿Quién lo determina?

• Peritos de seguros o peritos de parte en siniestros.
• Se basa en precios de materiales, mano de obra y baremos técnicos (BDC, precios del COAA).

¿Para qué se usa?

✅ Pólizas de seguro de hogar o edificio
✅ Indemnizaciones por incendio, inundación, explosión, terremoto
✅ Reclamaciones a constructoras por daños totales

✍️ Ejemplo práctico:

Una casa unifamiliar de 120 m² en Paterna.

• Valor de Mercado: 380.000 € (incluye suelo)
• Valor de Reposición: 210.000 € (solo construcción)
  → Si se quema, el seguro paga hasta 210.000 €, no 380.000 €.

⚠️ Error común: Muchos aseguran su vivienda por el “valor de mercado”, pero la póliza cubre por “valor de reposición”. ¡Revisa tu póliza!

3️⃣ VALOR CATASTRAL: El valor fiscal… y nada más

¿Qué es?

Il est una estimación administrativa hecha por el Catastro Inmobiliario (organismo estatal) para calcular impuestos.

Se basa en:

• Fecha de construcción
• Calidad de materiales (genérica)
• Ubicación (zona catastral)
• Superficie

No tiene en cuenta el estado real, reformas, ubicación exacta, vistas, mercado actual ni plusvalías.

¿Quién lo establece?

• Dirección General del Catastro (Ministerio de Hacienda)

¿Para qué se usa?

✅ Cálculo del IBI
✅ Cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (como base mínima)
✅ Cálculo de la Plusvalía Municipal
✅ Referencia en escrituras (pero no como valor real)

❌ ¿Qué NO sirve para?

• Repartir herencias
• Calcular compensaciones en divorcios
• Valorar daños en juicios
• Determinar el precio real de venta

✍️ Caso real:
En un juicio por herencia, un hermano quiso usar el valor catastral (92.000 €) para quedarse con la casa pagando poco. Don Aurelio presentó un informe con Valor de Mercado (295.000 €). El juez lo aceptó. Los demás herederos recibieron una compensación justa.

💡 Consejo de Don Aurelio:
“El valor catastral es como el DNI del inmueble: lo identifica, pero no dice cuánto vale. Confundirlos es como decir que tu edad es tu salario.”

🧩 ¿CÓMO SABER QUÉ VALOR NECESITAS?

🛡️ ¿Por qué contratar a Don Aurelio Tamarit Blay para determinar el valor correcto?

Porque:

✅ No adivina: aplica métodos homologados y normativa vigente.
✅ No usa portales ni catastro: trabaja con datos reales del mercado.
✅ Firma con responsabilidad profesional: su informe tiene validez judicial.
✅ Explica con claridad: en su informe, distingue claramente los tres valores si es necesario.
✅ Evita que uses el valor equivocado: y con ello, errores costosos.

✍️ Testimonio anónimo de un abogado:
“Gracias al informe de Don Aurelio, demostramos que el valor catastral no era aplicable en la herencia. Mis clientes recibieron 180.000 € más de lo que les ofrecían inicialmente.”

📘 ¿QUIERES SABER MÁS?

👉 Descarga GRATIS nuestra guía exclusiva:
“Guía Visual: Los 3 Valores de tu Vivienda — Cuál usar, cuándo y por qué”
(Incluye infografía descargable, ejemplos por ciudad y checklist para revisar tu póliza de seguro — con formulario de contacto o enlace de descarga al final del artículo)

📞 ¿Necesitas un informe pericial con el valor correcto para tu caso?

Don Aurelio Tamarit Blay te ofrece:

🔹 Informes periciales en 3 a 5 días hábiles.
🔹 Primera consulta GRATUITA (vía telefónica o videollamada).
🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y toda España (bajo consulta).
🔹 Presupuesto cerrado, sin sorpresas.

📧 Email: clientes@aureliotamarit.es
📞 Teléfono / WhatsApp: +34 662221582