DÓNDE INTERVIENE UN PERITO JUDICIAL?

Bienes raíces

🧭 Introducción: No es magia… es técnica aplicada a la justicia

Cuando las palabras no bastan, cuando los abogados necesitan pruebas, cuando los jueces requieren certezas técnicas… ahí aparece el Perito Judicial.

Don Aurelio Tamarit Blay no solo redacta informes: ilumina conflictos, cuantifica daños, valora lo invisible y convierte la técnica en prueba legal.

Pero… ¿en qué situaciones concretas puedes (o debes) recurrir a él?

En este artículo te detallo, punto por punto, los ámbitos más frecuentes donde interviene un Perito Judicial Inmobiliario y de la Construcción, con ejemplos reales y consejos prácticos.

📌 1. HERENCIAS: ¿Cuánto vale realmente lo que dejó papá o mamá?

🔍 El problema:

Cuando fallece un familiar, surge la necesidad de repartir sus bienes. Pero… ¿cómo se valora una casa, un solar o un local si los herederos no se ponen de acuerdo?

✅ La solución:

Un informe pericial de valoración inmobiliaria elaborado por un perito titulado y colegiado, que determine el Valor de Mercado real del inmueble, según normativa UNE y métodos homologados.

✍️ Caso real (sin datos personales):
Cuatro hermanos discutían el valor de una casa en el centro de Valencia. Uno decía que valía 300.000 €, otro 450.000 €. Don Aurelio realizó una valoración técnica con comparables reales, estado de conservación y plusvalía urbanística. El informe estableció 385.000 €, y los hermanos aceptaron el reparto sin ir a juicio.

💡 ¿Por qué contratar a Don Aurelio?

Aplica métodos oficiales de valoración (comparativo, residual, coste).
Incluye análisis de mercado local y tendencias.
Su informe evita conflictos familiares y demandas posteriores.

📌 2. DIVORCIOS: ¿Cómo se reparte la casa familiar?

🔍 El problema:

La vivienda es, en muchos casos, el bien más valioso de la pareja. ¿Se vende? ¿Se queda uno? ¿Qué compensación se paga? Sin una valoración objetiva, el conflicto se agrava.

✅ La solución:

Un perito de parte o judicial que valore la vivienda en el momento de la separación, considerando hipotecas pendientes, mejoras, estado, y mercado actual.

✍️ Caso real:
En un divorcio contencioso, la mujer quería quedarse con la casa y pagar una compensación al marido. Él decía que valía 250.000 €; ella, 180.000 €. Don Aurelio emitió un informe que valoró la vivienda en 215.000 €, con desglose de tasación. El juez lo aceptó como base para el reparto.

💡 Consejo de Don Aurelio:

“No uses portales inmobiliarios para valorar tu casa en un divorcio. Necesitas un informe con validez legal, no un ‘precio estimado’.”

📌 3. DAÑOS EN LA VIVIENDA: Goteras, humedades, grietas, filtraciones…

🔍 El problema:

Tienes humedades en el techo, grietas en el salón, o el vecino de arriba ha inundado tu piso. ¿Quién debe pagar la reparación? ¿Cuánto cuesta realmente arreglarlo?

✅ La solución:

Un informe pericial de daños en la edificación, que:

Determine el origen técnico del daño (filtración, condensación, movimiento estructural, obra ilegal…).
Identifique al responsable legal (vecino, comunidad, constructor, administrador…).
Cuantifique el coste real de la reparación según precios oficiales (BDC, precios del COAA, etc.).

✍️ Caso real:
Una gotera en un ático arruinó el techo del piso de abajo. La comunidad negaba responsabilidad. Don Aurelio demostró con termografía y planos que la impermeabilización de la cubierta estaba mal ejecutada desde el origen. La comunidad asumió el 100% de los costes.

💡 ¿Sabías que?

Muchas aseguradoras se niegan a pagar si no hay un informe técnico que demuestre el origen y la cuantía del daño. ¡No esperes a que te lo pidan!

📌 4. OBRAS DEFECTUOSAS: ¿Quién es responsable de ese desastre?

🔍 El problema:

Contrataste una reforma, o compraste un piso nuevo… y aparecen problemas: baldosas levantadas, paredes sin plomo, instalaciones mal hechas, grietas en muros nuevos.

✅ La solución:

Un peritaje de responsabilidades en la construcción, que analice si hubo:

Incumplimiento del Proyecto o de la Licencia de Obras.
Falta de control por parte del Director de Obra o el aparejador.
Materiales defectuosos o mano de obra negligente.
Incumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

✍️ Caso real:
Un cliente compró un ático nuevo y a los 6 meses aparecieron grietas estructurales. Don Aurelio determinó que la cimentación no se había adaptado al terreno arcilloso. El informe permitió reclamar al promotor y al técnico director. Se obtuvo una indemnización de 42.000 €.

💡 Plazos importantes:

10 años para daños estructurales (Art. 17 LOE).
3 años para daños en acabados e instalaciones.

¡No esperes! Cuanto antes actúes, más fácil será reclamar.

📌 5. COMUNIDADES DE VECINOS: Conflictos por reformas, derramas, daños comunes

🔍 El problema:

La comunidad quiere hacer una obra… pero no todos están de acuerdo. O hay una derrama injusta. O un vecino hizo una reforma ilegal que daña la estructura.

✅ La solución:

Un informe pericial para comunidades de propietarios, que puede servir para:

Justificar o impugnar una derrama.
Demostrar que una reforma es ilegal (obras en fachada, cerramientos, modificaciones estructurales).
Cuantificar daños en zonas comunes (cubiertas, bajantes, ascensores, pintura…).

✍️ Caso real:
Un vecino cerró su terraza sin permiso, causando filtraciones al piso de abajo. La presidenta no actuaba. Don Aurelio emitió un informe que demostró la ilegalidad de la obra y el daño causado. El juez ordenó su demolición y el pago de los daños.

📌 6. EXPROPIACIONES: ¿Te están pagando lo justo por tu terreno o vivienda?

🔍 El problema:

La Administración Pública quiere expropiar tu finca para una carretera, parque o edificio público… pero la indemnización que ofrecen es ridícula.

✅ La solución:

Un perito especializado en valoración de expropiaciones, que aplique el Justiprecio según la Ley del Suelo, considerando:

Valor de mercado.
Plusvalías potenciales.
Afectación a la finca restante.
Rentas perdidas.

✍️ Caso real:
A un agricultor le ofrecieron 80.000 € por 2 hectáreas expropiadas. Don Aurelio valoró el terreno en 210.000 €, considerando su potencial urbanístico y plusvalía futura. Tras presentar el informe, la Administración elevó la oferta a 195.000 €.

📌 7. DESAHUCIOS Y LANZAMIENTOS: ¿Qué pasa con los bienes dentro de la vivienda?

🔍 El problema:

En un desahucio, ¿se pueden llevar los muebles? ¿Quién valora lo que hay dentro? ¿Qué pasa si el inquilino dejó daños?

✅ La solución:

Un informe de inventario y valoración de bienes muebles e inmuebles, que:

Liste y valore los bienes existentes.
Documente el estado de la vivienda (fotos, vídeos).
Sirva como prueba ante el juez o la policía judicial.

✍️ Caso real:
En un lanzamiento, el propietario acusó al inquilino de llevarse electrodomésticos y dejar paredes rotas. Don Aurelio realizó un informe previo y posterior al desalojo, que permitió cuantificar los daños y reclamarlos con éxito.

📌 8. RECLAMACIONES A SEGUROS: Cuando la indemnización no cubre lo que vale

🔍 El problema:

Tras un incendio, inundación o robo, el perito del seguro te ofrece una cantidad ridícula. “No cubre eso”, “eso no está en la póliza”, “es desgaste normal”…

✅ La solución:

Un contraperitaje o peritaje de parte, que:

Revalúe los daños con rigor.
Incluya partidas omitidas.
Aplique precios reales de mercado (no los del baremo del seguro).
Sirva para negociar o demandar.

✍️ Caso real:
Tras una inundación, el seguro ofrecía 1.800 €. Don Aurelio elaboró un informe por 9.300 €, con desglose de materiales, mano de obra y tiempo de ejecución. El seguro finalmente pagó 8.700 €.

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