Bienes raíces
La etiqueta energética crea un cisma entre las profesiones
El Mundo, Juanjo Bueno, 26 de febrero – Como agua de mayo. Así esperan los profesionales del sector energético e inmobiliario la aprobación definitiva del Real Decreto que obligará a que todas las viviendas o locales que se alquilen o vendan en España tengan un certificado energético.
No en vano, se prevé la creación de miles empleos en los próximos años para adaptar esta normativa europea a los cerca de dos millones de inmuebles que se verán afectados. Pero tras años de retraso, y cuando parecía que el Gobierno iba a dar luz verde al Proyecto de RD en enero, la falta de previsión obligó al ministerio de Industria a presentar el pasado 31 de enero un tercer borrador al Consejo de Estado.
En este documento, que espera el dictamen de este órgano consultivo para ser presentado y aprobado en el Consejo de Ministros, hay dos novedades significativas: la fecha a partir de la cual será exigible la ‘etiqueta energética’, que ha sido actualizada a 1 de junio de 2013; y la definición de las titulaciones habilitantes para emitir y firmar estos certificados, quedando reducida a los arquitectos e ingenieros, tanto superiores como técnicos.
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La compraventa de viviendas alcanza la mayor cifra de los últimos seis años
20minutos.es, Europa Press, 29 de agosto – La compraventa de pisos y casas ha alcanzado su máximos desde 2011. Según los registradores, el número de compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad alcanzó las 119.408 en el segundo trimestre del año. Esta cifra es un 10,7 % superior a la del mismo periodo de 2016 y la más alta desde el ejercicio 2011. Respecto al trimestre anterior, la compraventa de viviendas creció un 5 %.
Según datos de la la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, en los últimos doce meses, el número de compraventas de viviendas totalizó 429.624 operaciones, lo que supone un repunte del 11,9 % y la mayor cifra interanual de los últimos seis años. Por tipo de vivienda, las operaciones sobre viviendas nuevas retrocedieron casi un 2,1 % respecto al primer trimestre, con 20.065 operaciones, en contraste con las 99.343 transacciones de viviendas usasas, la mayor cifra en diez años y un 6,5 % superior a la del trimestre anterior.
Según los registradores, en el segundo trimestre el 13,1 % de las compraventas inscritas las realizaron extranjeros, con 15.600 operaciones, mientras que en valores interanuales la proporción de transacciones efectuadas por ciudadanos no españoles se situó en el 13,2 %, manteniéndose estable en máximos históricos, con unas 56.600 compras anuales.
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5 claves para vender una vivienda
La venta de una vivienda no siempre es tarea fácil. Depende del estado del mercado, la economía del país, el mercado de trabajo, el índice de confianza de los mercados, las perspectivas económicas anunciadas por los grandes organismos nacionales e internacionales, entre otros múltiples factores…
Tras la crisis inmobiliaria de 2007 a 2015, se ha ido instalando en nuestro mercado un “efecto realismo”, afirma Toni Expósito, director general de la red Comprarcasa, que nos hace ser mucho más prudentes a la hora de comprar.
Ante esta situación del mercado, los expertos de Comprarcasa recomiendan a todas las personas interesadas en vender una propiedad una serie de consejos para hacerlo de forma rápida y eficaz.
1. Haz un estudio de mercado
Fijar un precio de mercado correcto es determinante a la hora de vender una vivienda. Para ello debemos fijarnos y poner toda nuestra atención en los precios y características de las viviendas de la zona. “Equivocarnos en esta primera fase nos llevará a perder un elevado número de llamadas y visitas en las primeras semanas, claves para la venta de una vivienda”, asegura Expósito.
Un adecuado estudio de mercado y el exhaustivo conocimiento de la zona nos llevará a situar nuestra vivienda en la posición necesaria para lograr su venta sin tener que recurrir a sucesivas bajadas de precio.
2. Elige los mejores portales inmobiliarios
Internet nos ofrece innumerables oportunidades para mostrar nuestra vivienda a un elevado número de potenciales compradores. “Pero cuidado, no dejemos entrar en casa a todo el que llame interesado por ver la vivienda” alerta el director general de Comprarcasa. “Llamarán curiosos, personas que ya están pensando en poner su casa a la venta e intermediarios de todo tipo”. La recepción de las llamadas posteriores a la publicación del anuncio son determinantes a la hora de detectar el interés real del posible comprador, así como sus posibilidades económicas y financieras para adquirir la vivienda.
3. Destaca las cualidades de la vivienda de forma realista
Debemos realizar una descripción atractiva de nuestra vivienda, de forma que atraiga a los posibles compradores, pero “sin caer en exageraciones que puedan crear falsas expectativas”, recomienda el experto de Comprarcasa. Esto solo nos llevará a generar visitas inútiles, que nos harán perder a todos tiempo y dinero.
Es muy recomendable contar con un fotógrafo profesional y especializado en el sector inmobiliario que sabrá perfectamente mostrar las mayores cualidades de la vivienda, elegir la luz más adecuada, los espacios más despejados y encontrar el ángulo más atractivo para destacar en un océano de anuncios.
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Seguros de impago: ¿evitan la morosidad en el alquiler?
La crisis económica derivada de la pandemia de la COVID-19 está haciendo estragos en las economías familiares. Una de las principales problemáticas que está generando es la incapacidad para algunas familias de afrontar los pagos del alquiler. Como solución, cada vez más arrendadores optan por contratar un seguro de impago para evitar la morosidad.
La contratación de este tipo de seguros, relativamente nuevos, venía experimentando subidas desde 2019, cuando aumentaron un 35 % según datos del Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA), pero en época de pandemia se han doblado las contrataciones, hasta el punto de que el OESA estima que en 2021 el 30 % de los nuevos contratos de alquiler incluirán seguros de impago.
“La crisis de la COVID-19 ha hecho que los arrendadores se sientan más inseguros ante posibles impagos”, explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. “El volátil contexto en el que vivimos provoca además que sea muy difícil prever futuras morosidades”, razona.
Por ello, el experto considera que la mejor opción para evitar situaciones de morosidad es contratar estos seguros de impago. “Es la mejor forma de cerciorarse de que el dinero va a llegar”, opina Emiliano Bermúdez, quien añade además que “es la tendencia que está siguiendo la sociedad”.
¿Cómo funcionan los seguros de impago?
“El seguro de impago de alquiler cubre la renta que se acuerda en el momento de la firma por hasta 12 meses de impago”, explica Emiliano Bermúdez. De esta forma, el arrendador se asegura su renta mensual y evita situaciones de morosidad por parte del inquilino.
Además del impago, estos seguros ofrecen otras coberturas. “Una vez que se ha contratado un seguro”, expone Emiliano Bermúdez, “es común que se añada protecciones por daños a la vivienda o robo. Que a su vez son la causa principal de litigios entre el casero y el inquilino”, añade.
Para el experto, contratar seguros también tiene beneficios para el inquilino, al servirle de desahogo económico en caso de no poder afrontar los pagos del alquiler. “Con una cobertura amplia, el inquilino evita posibles situaciones desagradables. Como entrar en la lista de morosos o incluso ser desahuciado”, opina.
“Los seguros de impago son una herramienta muy cómoda”, piensa el experto. Y pronostica que en el futuro cada vez habrá más pólizas en el alquiler. “Al igual que los seguros de coche, por ejemplo, es probable que con el tiempo se conviertan en una condición necesaria para alquilar”, aventura.
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Seis razones por las que el build to rent es el futuro del sector inmobiliario
La mitad de las viviendas de obra nueva que se compraron durante el pasado año 2020 disfrutan de espacios privados al aire libre, según el ‘Perfil del Comprador de Vivienda de Obra Nueva 2020’ de AEDAS Homes. Este estudio anual, muy marcado por la pandemia de la COVID-19, pone de manifiesto una tendencia evidente: los compradores quieren casas con espacios exteriores y más grandes tras los meses de confinamiento.
El estudio de AEDAS Homes recoge que durante el pasado año 2020 el 21,8% de sus clientes adquirió un piso con terraza; el 11%, áticos; el 10,7%, unifamiliares; y un 6,4%, bajos con jardín. En total, casi el 50% de los compradores se decantaron por viviendas con espacios al aire libre, una cualidad de las viviendas de AEDAS Homes que se ha convertido en una prioridad en el mercado. Este porcentaje es cerca de tres puntos superior al de 2019 (47%).
Además, los compradores también se decantaron por viviendas con más habitaciones. En el informe se observa cómo muchas de las personas que disponían de una casa con uno o dos dormitorios (la llamada demanda de reposición) ahora prefieren viviendas con más estancias. Las ventas de AEDAS Homes ponen de manifiesto que el 77% de las operaciones que cerró en 2020 correspondió a viviendas de tres o más dormitorios, seis puntos más que en 2019.
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El precio de la vivienda usada comienza el 2021 con subida
El precio de la vivienda usada en venta subió un 0,1% en Enero con respecto al mes de Diciembre y a la tasa interanual se sitúa en +0,7%. Durante el mes de Enero 34 provincias subieron de precio con respecto al mes anterior.
El portal inmobiliario Hogaria.net observa una nueva subida del precio de la vivienda usada en venta durante el mes de Enero con respecto a Diciembre. Se sitúa el precio medio del metro cuadrado de la vivienda usada en venta en 1.729 Euros frente a los 1.726 Euros que terminó Diciembre.
Provincias y capitales que más han bajado/subido de precio durante el mes de Enero
Las provincias Españolas en las que más descendió el precio de la vivienda durante el mes de Enero fueron:
- Huesca (-1,2%),
- Soria (-1%),
- Huelva (-1%),
- Teruel (-0,9%)
- Zaragoza (-0,5%)
Por el contrario, las provincias que más subieron de precio fueron:
- Lleida (1,1%),
- Jaén (0,9%),
- Valladolid (0,9%),
- Toledo (0,8%)
- Cáceres (0,7%)
Las capitales de provincia que más bajaron de precio durante el mes Enero fueron: Murcia (-0,3%), Barcelona (-0,3%), Castellón de la Plana (-0,2%), Soria (-0,2%) y Huelva (-0,1%). Por el contrario las capitales que más subieron de precio fueron: Badajoz (0,7%), Palma de Mallorca (0,6%), Valencia (0,5%), Sevilla (0,4%) y Cádiz (0,4%)
¿Qué ha sucedido en las grandes Capitales durante el mes de Enero?
Analizando los precios del mes de Enero en Madrid y Barcelona Capital, Madrid sube un 0,2% y Barcelona baja un 0,3%. Se Sitúa el precio medio por metro cuadrado en 3.693 Euros en Madrid y 3.579 Euros en Barcelona. Examinando por Distrito, en Madrid: Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro son los distritos con un precio medio por metro cuadrado más elevado (5.238 Euros) y en Barcelona: Eixample, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella con un precio medio de 5.107 Euros.
En dos de las capitales más importantes a nivel nacional como Sevilla (2.410 €/m2) y Valencia (2.295 €/m2). Sevilla registra un ascenso del 0,4% y Valencia sube un 0,5%. Los distritos de Nervión, Los Remedios y Casco Antiguo son los más caros de Sevilla con un precio medio de 3.613 €/m2 y en Valencia, Ciutat Vella, L’ Example y El Pla del Real con un precio medio de 3.515 €/m2.
alquilar piso
Qué es una hipoteca verde y como conseguirla
En general, los beneficios de adquirir una vivienda ecológicamente sostenible son de sobra conocidos: ahorro de dinero y energía, menos impacto medioambiental, etc. Lo que no todo el mundo sabe, sin embargo, es que hay varios bancos que nos rebajarán el tipo de interés si financiamos la compra con una hipoteca verde. Desde el comparador bancario HelpMyCash explican en qué consiste exactamente este producto, qué entidades lo ofrecen y qué hay que hacer para conseguirlo.
Para la compra y reforma de viviendas sostenibles
Una hipoteca verde o eco es básicamente un préstamo que permite financiar la compra o la rehabilitación de una vivienda sostenible con condiciones más favorables. Por norma general, el interés es más bajo que el que aplica el banco para adquisiciones de inmuebles convencionales, aunque en algunos casos también se ofrecen otras ventajas (como mayor financiación, por ejemplo).
Actualmente, no obstante, son pocos los bancos que comercializan una hipoteca verde más barata que la convencional. Según HelpMyCash, los únicos que lo hacen abiertamente son Hipotecas.com, Banco Santander, Cajamar, Triodos Bank y Banco Mediolanum. De todos modos, recuerdan que es posible negociar con cualquier entidad para tratar de conseguir esas condiciones mejoradas.
Hay que presentar el certificado de calificación energética
Lógicamente, al banco que concede la hipoteca verde no le basta con que le digamos que compraremos una vivienda ecológica: hay que demostrárselo. Para ello, será necesario presentar el certificado de calificación energética del inmueble, que deberá ser A+, A o B dependiendo de los requisitos exigidos por la entidad.
Asimismo, es imprescindible reunir los requisitos de solvencia habituales, pues de lo contrario el banco no aprobará la operación. En concreto, habrá que contar con ahorros suficientes (generalmente un 30% del valor de la vivienda), con un buen sueldo, con estabilidad laboral y con un historial crediticio limpio.
No siempre son mejores que las convencionales
Desde el comparador HelpMyCash alertan, eso sí, de que las hipotecas verdes no siempre tienen unas mejores condiciones que las convencionales. Pese a su interés rebajado, hay bancos que comercializan préstamos con tipos aún más atractivos para la compra de viviendas no ecológicas; al menos sobre el papel.
Por ello, lo ideal es acudir a varias entidades, tanto a las que dan hipotecas verdes como a las que no, y preguntar por sus condiciones de financiación. De este modo, será mucho más sencillo comparar las distintas ofertas y decantarse por la que salga más a cuenta. Al hacerlo, eso sí, conviene fijarse no solo en el interés, sino también en otros aspectos importantes como los productos para conseguir la máxima bonificación o las comisiones.
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Como y donde reclamar los defectos de una vivienda nueva
Para evitar que el consumidor se encuentre indefenso, las asociaciones de consumo y las Oficinas Municipales de Información al Consumidor (OMIC) ofrecen la posibilidad de presentar reclamaciones. En el caso del comprador de vivienda, puede encontrar irregularidades en el momento de la compra, y que pueden referirse a incumplimientos del contrato, la no coincidencia con lo indicado en la memoria de calidades… Una vez comprado el piso, también es posible que encontremos defectos en nuestra vivienda.
En estos casos, se debe acudir a una de estas asociaciones o una OMIC, donde se presentará una reclamación. El comprador puede instar judicialmente la resolución del contrato o reclamar su cumplimiento o reparación, con indemnización en ambos casos, de los daños y perjuicios que haya sufrido. Todo esto está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Aquí están resumidos los pasos a seguir.
El motivo de la reclamación.
Si existen defectos de construcción o vicios ocultos en la vivienda, o si se incumplen las normas técnicas de la construcción, las normas de separación mínima, las normas básicas de edificación, o la memoria de calidades, el comprador dispone de seis meses desde la fecha de entrega de la vivienda, para presentar reclamaciones por los defectos detectados. Si la vivienda es de protección oficial, este plazo es de cinco años desde la calificación definitiva.
En caso de que los defectos sean de construcción, debemos contar con el respaldo de un dictamen pericial que asegure la presencia de esos defectos. El comprador de la vivienda dispone de un plazo de diez años para reclamar judicialmente, plazo que puede ampliarse hasta quince años si los defectos fueran consecuencia de una falta por parte del contratista a las condiciones estipuladas en el contrato de ejecución.
Llegar a un acuerdo.
Cuando el consumidor se presenta ante la asociación u OMIC correspondiente, lo primero que se le solicita es la documentación. Lo más importante es el contrato de compraventa, donde deben reflejarse los derechos y obligaciones de cada parte. La asociación se encarga de informar al socio de sus derechos, y, si éste está de acuerdo, firma una hoja de reclamación, y la asociación queda encargada de su representación.
Analizando la documentación presentada por el consumidor, la asociación estudia si la reclamación tiene viabilidad, en cuyo caso comienzan a contactar con la otra parte. Es importante que en este primer momento se haga lo posible por llegar a un acuerdo extrajudicial. En caso de que se consiga este acuerdo y el consumidor obtenga una compensación, o aquello que solicitaba en la reclamación, el proceso termina aquí.
La vía judicial.
Si además de incumplimientos o irregularidades, el problema que se ha detectado en la vivienda incumple la normativa en materia de consumo, estamos ante un hecho sancionable. En estos casos, se denuncia a la Administración (generalmente, las direcciones de consumo), donde, estudiando la documentación, se determina si los hechos denunciados son ciertos, y se actúa en consecuencia.
Las sanciones administrativas por las infracciones en materia de consumo son impuestas sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden que se puedan dar. Por este motivo, son independientes de la indemnización que, si corresponde, se dará al comprador por daños y perjuicios.
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Manual rápido para saber si un bróker hipotecario es fiable
Los brokers hipotecarios son cada vez más populares en España, especialmente por su capacidad de conseguir que los bancos financien más del 80% del valor de la vivienda que se pretende adquirir. Aún hay gente, sin embargo, que prefiere no contratar sus servicios, pues no se fían del todo de estos profesionales.
Por este motivo, el comparador bancario HelpMyCash.com ha elaborado un sencillo manual que permite saber si un intermediario financiero es seguro o no, así como si trabaja de manera totalmente independiente o si, por el contrario, está vinculado a una o más entidades bancarias.
Tiene que darte sus datos de registro
En primer lugar, un bróker 100% fiable nos proporcionará, antes de contratar sus servicios, la información sobre su propio negocio. Por ley, esta debe contener la identidad y el domicilio social del intermediario, así como el nombre del registro en el que está inscrito, su número registral y los métodos que podemos usar para comprobar que, efectivamente, esa inscripción existe.
En principio, los brókeres que operan en toda España tienen que inscribirse en el registro de intermediarios gestionado por el Banco de España, mientras que los que solo lo hacen en una Comunidad Autónoma deben hacerlo en el registro de la propia región. Además, el Ministerio de Sanidad, Consumo y Bienestar Social gestiona también un registro estatal de intermediarios financieros.
No debería cobrarte por adelantado
En segundo lugar, un intermediario serio jamás nos cobrará nada por adelantado. Aunque no es una obligación legal, un bróker fiable tan solo nos exigirá que paguemos sus honorarios después de firmar el préstamo hipotecario; no antes. Por lo tanto, si alguien nos pide dinero antes de encontrarnos una hipoteca (excluyendo el precio de la tasación), lo aconsejable es no contratar sus servicios.
Además, los brókeres hipotecarios están obligados a presentarnos sus tarifas “con antelación suficiente a la prestación” de sus servicios, según la Ley 5/2019. Sus honorarios no están regulados, pero generalmente constan de una comisión de entre el 2% y el 5% sobre el importe de la hipoteca obtenida, a abonar tras su contratación.
Los intermediarios, además, nos tienen que decir si cobran (y cuánto) algún tipo de comisión de los bancos con los que colaboran. Y en caso de que trabajen exclusivamente para una o varias entidades financieras, “no podrán percibir retribución alguna de sus clientes”, tal y como reza la ley 2/2009.
Tiene que decirte si es independiente o no
Para terminar, si el intermediario está vinculado a uno o más bancos o trabaja exclusivamente para ellos, no nos lo puede esconder. Es más, nos tiene que facilitar sus nombres y, como hemos dicho antes, cuánto le pagan por operación. En caso de que no se conozca ese importe de antemano, nos lo tiene que decir cuando nos encuentre la hipoteca.
Asimismo, desde HelpMyCash destacan que los brókeres que sean independientes, entendiendo por tales los que no mantengan vínculos contractuales con ninguna entidad financiera, están obligados a presentarnos un mínimo de tres ofertas vinculantes que se adapten a nuestro perfil; seleccionadas de entre las que hayan encontrado dentro del mercado.
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