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🌾 Introducción: El valor de la tierra no está en la tierra… está en su futuro

Un solar vacío puede valer 50.000 €… o 500.000 €.
Un terreno rústico puede ser “solo campo”… o tener plusvalía oculta por su ubicación.
Un suelo no urbanizable hoy… puede convertirse en urbanizable mañana.

¿Cómo saber cuánto vale realmente tu terreno?
¿Qué factores técnicos, legales y urbanísticos determinan su valor?
¿Por qué un perito judicial como Don Aurelio Tamarit Blay es clave en herencias, expropiaciones o ventas?

En este artículo, desentrañamos los secretos de la valoración de suelos, con rigor técnico, normativa vigente y ejemplos reales.

✍️ “El valor de un terreno no se mide en metros cuadrados… se mide en potencial, normativa y contexto.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 Marco legal: ¿Qué dice la ley sobre la valoración de suelos?

La valoración de terrenos se rige por:

• Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Ley 18/2007, modificada por Ley 6/2023).
• Normativa urbanística autonómica (POT, PGOU, etc.).
• Orden ECO/805/2003 y norma UNE 95100 (métodos de valoración homologados).
• Ley de Expropiación Forzosa (si aplica).

Pero hay un principio fundamental:

🔑 El valor de un terreno NO se basa en su uso actual, sino en su POTENCIAL URBANÍSTICO.
Un perito debe analizar qué se puede construir legalmente, no solo qué hay hoy.

🗺️ Tipos de suelo y su impacto en la valoración

1. Suelo Urbano

• Ya tiene calles, aceras, servicios (agua, luz, alcantarillado).
• Se puede construir de inmediato, según el PGOU.
• Valor alto, basado en edificabilidad, uso permitido y localización.

2. Suelo Urbanizable

• No está urbanizado, pero está previsto en el planeamiento.
• Requiere urbanización previa (cargas urbanísticas).
• Valor = valor de suelo urbano – coste de urbanización.
• Muy sensible a plazos y viabilidad del desarrollo.

3. Suelo No Urbanizable

• Protegido (agrícola, forestal, paisajístico, etc.).
• No se puede construir, salvo usos compatibles (vivienda aislada, agrícola, etc.).
• Valor mucho más bajo, basado en renta agrícola o forestal.
• Excepción: Si tiene potencial de cambio de calificación (ej: por modificación del PGOU), puede tener plusvalía oculta.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Un terreno de 2.000 m² clasificado como “no urbanizable” en la huerta de Valencia fue valorado por un portal en 80.000 €. Don Aurelio detectó que estaba en zona de posible recalificación por nuevo PGOU. Aplicó método residual con escenarios probables. Valoró en 210.000 €. El propietario lo vendió meses después por 195.000 €.

📊 Factores técnicos que influyen en la valoración

1. Edificabilidad

¿Cuántos m² se pueden construir por m² de terreno? (Ej: 0,8 m²/m² = 1.600 m² en 2.000 m²).
→ Cuanta más edificabilidad, más valor.

2. Uso permitido

¿Vivienda? ¿Local comercial? ¿Industrial?
→ El uso comercial o residencial suele valer más que el industrial.

3. Situación y entorno

• Proximidad a vías, centros urbanos, servicios.
• Vistas, orientación, pendiente, accesibilidad.
  → Un solar en el centro de Valencia vale 10x más que uno a 10 km.

4. Cargas urbanísticas

• Costes de urbanización, cesiones al ayuntamiento, tasas.
  → Se descuentan del valor bruto.

5. Servicios e infraestructuras

• ¿Tiene agua, luz, alcantarillado? ¿O hay que llevarlos?
  → Afecta directamente a la viabilidad y coste.

6. Restricciones legales

• Protecciones ambientales, patrimoniales, inundabilidad, etc.
  → Pueden anular el valor de desarrollo.

📐 Métodos de valoración aplicados por Don Aurelio Tamarit Blay

1. Método Residual (el más usado en suelos urbanizables)

Valor del suelo = (Valor de la promoción terminada) – (Costes de urbanización + construcción + promoción + beneficio)

✅ Ideal para solares con potencial de desarrollo.
✅ Requiere análisis de mercado, costes actuales y viabilidad.

2. Método Comparativo

Se comparan ventas recientes de terrenos similares en la misma zona.

✅ Ideal para suelo urbano consolidado.
✅ Requiere acceso a datos reales de transacciones (no solo anuncios).

3. Método de Capitalización de Rentas

Se aplica en suelo rústico: valor = renta anual / tipo de capitalización.

✅ Para terrenos agrícolas, forestales o ganaderos.
✅ Bajo valor, pero estable.

🧮 Ejemplo práctico:
Solar de 500 m² en Ruzafa (Valencia), suelo urbano, edificabilidad 1,2 m²/m² → 600 m² construibles.

• Valor de promoción: 300.000 €
• Costes totales: 180.000 €
• Beneficio promotor: 30.000 €
  → Valor del solar: 90.000 €
  (Un portal lo estimaba en 60.000 €… sin considerar el potencial real).

⚖️ ¿En qué casos necesitas un perito para valorar un terreno?

✅ Herencias: ¿Cuánto vale el terreno que dejó el abuelo?
✅ Divorcios: ¿Se reparte como activo? ¿Qué valor tiene?
✅ Expropiaciones: ¿La Administración ofrece un precio justo?
✅ Ventas privadas: ¿Estás vendiendo o comprando al valor real?
✅ Disputas vecinales: ¿Tu terreno limita con una obra que afecta su valor?
✅ Reclamaciones a administraciones: ¿Te negaron una licencia injustamente?

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“Nunca valores un terreno por su tamaño. Valóralo por lo que la ley te permite hacer con él. Eso es lo que paga el mercado.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Usar el valor catastral como referencia

→ Suele estar muy por debajo del valor real, especialmente en suelos con plusvalía.

❌ Confundir “terreno rústico” con “terreno sin valor”

→ Algunos suelos rústicos tienen alto valor por ubicación (ej: cerca de urbanizaciones).

❌ Ignorar el planeamiento urbanístico vigente

→ Un cambio en el PGOU puede multiplicar o anular el valor.

❌ Valorar sin consultar al ayuntamiento

→ El perito debe solicitar informe urbanístico oficial para confirmar usos y edificabilidad.

✍️ Caso real:
Un cliente quería vender un solar por 120.000 €, basado en un anuncio online. Don Aurelio descubrió que el ayuntamiento había aprobado una modificación que duplicaba la edificabilidad. Lo valoró en 230.000 €. Se vendió por 215.000 €.

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✍️ Testimonio anónimo de un heredero:
“Pensábamos que el terreno de mi padre valía poco. El informe de Don Aurelio reveló que estaba en zona de expansión urbana. Logramos una indemnización 3 veces mayor en la expropiación.”

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⚖️ Introducción: Cuando el Estado quiere tu tierra… pero debe pagarte lo justo

La expropiación forzosa es un poder legal de la Administración Pública para adquirir bienes privados por razones de utilidad pública o interés social (carreteras, parques, hospitales, líneas de metro…).

Pero hay un principio constitucional clave:

🔑 “Nadie puede ser privado de sus bienes sino por causa de utilidad pública o interés social, mediante la oportuna indemnización.”
— Artículo 33.3 de la Constitución Española

Sin embargo, “oportuna indemnización” no significa “lo que la Administración quiera pagar”.

Muchos ciudadanos aceptan ofertas irrisorias porque no saben que tienen derecho a una justa indemnización técnica, basada en el Valor de Mercado real, no en cálculos burocráticos.

Aquí es donde Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado y colegiado, entra en acción: para asegurar que te paguen lo que tu bien realmente vale.

✍️ “La expropiación no es una donación. Es una compra forzosa… y el precio debe ser justo.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 Marco legal: ¿Qué dice la ley sobre la indemnización?

La Ley de Expropiación Forzosa (Ley 2/2023, de 20 de marzo) establece que:

• La indemnización debe cubrir el Valor de Mercado del bien expropiado en la fecha de la declaración de utilidad pública.
• Debe incluir daños y perjuicios derivados: pérdida de rentas, costes de traslado, plusvalías perdidas, afectación a la finca restante, etc.
• El propietario tiene derecho a presentar un informe pericial propio para impugnar la valoración de la Administración.

⚠️ Importante: La Administración suele usar métodos simplificados o valores catastrales actualizados, que subestiman sistemáticamente el valor real, especialmente en suelos con potencial.

💰 ¿Qué incluye la “justa indemnización”?

No es solo el valor del terreno. La ley exige que se compense por:

1. Valor del bien expropiado

• Terreno, vivienda, local, instalaciones, etc.
• Valorado al Valor de Mercado real, no catastral.

2. Daños y perjuicios directos

• Costes de mudanza, traslado de maquinaria, adaptación de nuevas instalaciones.

3. Pérdida de rentas

• Si el bien generaba ingresos (alquiler, actividad agrícola, negocio), se indemniza por las rentas futuras perdidas.

4. Afectación a la finca restante

• Si solo se expropia una parte, se valora la pérdida de valor de la finca que queda (ej: sin acceso, sin viabilidad urbanística).

5. Plusvalías perdidas

• Si el terreno tenía potencial de desarrollo (ej: recalificación futura), se puede reclamar su valor residual.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
A un agricultor en la Ribera Alta le expropiaron 1.200 m² de una finca de 5.000 m² para una carretera. La Administración ofreció 78.000 € (basado en valor agrícola).
Don Aurelio demostró que:

• La finca estaba en zona de futura urbanización (PGOU en trámite).
• La expropiación dejaba la finca restante sin acceso viable.
• La plusvalía potencial era real y documentable.
  → Valor pericial: 210.000 €.
  Tras impugnación, la Administración elevó la oferta a 195.000 €.

📊 ¿Cómo se valora un bien en una expropiación?

Don Aurelio aplica los métodos reconocidos por la Ley de Expropiación y la norma UNE 95100:

1. Método Comparativo

• Para viviendas, locales o terrenos ya urbanizados.
• Usa ventas reales recientes en la misma zona.

2. Método Residual

• El más importante en suelos con potencial.
• Calcula el valor del suelo como:
  (Valor de la promoción futura) – (Costes de urbanización + construcción + promoción + beneficio)
• Incluye escenarios probables si hay modificaciones urbanísticas en trámite.

3. Método de Capitalización de Rentas

• Para fincas agrícolas o forestales que generan ingresos.

🧮 Ejemplo práctico:
Solar de 800 m² en zona de expansión de Valencia.

• Oferta Administración: 95.000 € (valor rústico actualizado).
• Valor pericial de Don Aurelio (método residual con PGOU en trámite): 260.000 €.
  → Diferencia: 165.000 €.

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Aceptar la primera oferta sin asesoramiento

→ La Administración siempre empieza por una oferta baja. Tienes derecho a impugnarla.

❌ No presentar un informe pericial propio

→ Sin un perito titulado, tu impugnación carece de fundamento técnico.

❌ Ignorar el potencial urbanístico futuro

→ Si hay un PGOU en trámite que recalifica tu suelo, ese potencial debe valorarse (STS 1245/2021 del TS lo confirma).

❌ No reclamar la afectación a la finca restante

→ Muchos se centran en lo expropiado… y olvidan que lo que queda puede perder el 70% de su valor.

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“En expropiaciones, el silencio es pérdida. Si no impugnas en plazo, aceptas la valoración de la Administración. Y luego, no hay vuelta atrás.”

⏳ Plazos clave que debes conocer

• 15 días hábiles: para aceptar o rechazar la oferta inicial.
• 1 mes: para presentar tu informe pericial si rechazas la oferta.
• Si no hay acuerdo: el caso va a Jurado de Expropiación, donde tu informe pericial es la prueba principal.

⚠️ ¡No esperes! Los plazos son estrictos. Un retraso puede hacer que pierdas tu derecho a una indemnización justa.

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✍️ Testimonio anónimo de un propietario:
“La Administración me ofrecía 60.000 € por mi solar. Don Aurelio lo valoró en 185.000 €. Gracias a su informe, logré una indemnización de 172.000 €. Fue la diferencia entre perder y recuperar mi inversión.”

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🔍 Introducción: Tres “valores”… y solo uno que importa en un juicio

¿Alguna vez has oído decir…?

“Mi casa vale lo que pone en el catastro.”
“El seguro me cubre por el valor de reposición.”
“En Idealista sale a 300.000 €, así que ese es su valor.”

¡Error!

En el mundo del peritaje judicial, no todos los “valores” son iguales. De hecho, usar el valor equivocado puede costarte miles de euros… o hacer que pierdas un juicio.

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado y colegiado, te explica con claridad:

🔹 ¿Qué es cada tipo de valor?
🔹 ¿Para qué sirve cada uno?
🔹 ¿Cuál es el único que vale ante un juez?
🔹 ¿Por qué el valor catastral nunca debe usarse en una herencia o divorcio?

✍️ “Confundir estos valores no es un error técnico… es un riesgo legal.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📊 COMPARATIVA RÁPIDA (Para que lo entiendas en 30 segundos)

⚠️ Importante: El Valor de Mercado es el único aceptado por los tribunales en procesos de reparto, valoración patrimonial o indemnización por daños reales.

1️⃣ VALOR DE MERCADO: El rey de los valores judiciales

¿Qué es?

Es el precio más probable por el que un inmueble se vendería en el mercado abierto, en condiciones normales de competencia, en la fecha de valoración, sin estar forzado a vender ni a comprar.

¿Quién lo determina?

• Un perito judicial titulado y colegiado, aplicando métodos homologados (comparativo, residual, coste).
• No lo determinan portales inmobiliarios, el Catastro ni el vendedor.

¿Para qué se usa?

✅ Herencias
✅ Divorcios
✅ Expropiaciones
✅ Juicios de propiedad
✅ Valoración en comunidades de vecinos
✅ Compra-venta con garantía legal

✍️ Ejemplo real:

Un piso en El Carme (Valencia) tenía un valor catastral de 85.000 € y aparecía en Fotocasa a 290.000 €.
Don Aurelio realizó una valoración pericial con comparables reales, estado de conservación y plusvalía de zona histórica.
Valor de Mercado: 325.000 €.
El juez lo aceptó como base para la compensación en un divorcio.

💡 Consejo de Don Aurelio:
“El Valor de Mercado no es una opinión. Es una conclusión técnica basada en datos reales del mercado, normativa y análisis riguroso.”

2️⃣ VALOR DE REPOSICIÓN: El valor del seguro

¿Qué es?

Es el coste actual de reconstruir íntegramente el inmueble, con los mismos materiales, calidad y características, en el mismo emplazamiento.

No incluye el valor del suelo, solo la edificación.

¿Quién lo determina?

• Peritos de seguros o peritos de parte en siniestros.
• Se basa en precios de materiales, mano de obra y baremos técnicos (BDC, precios del COAA).

¿Para qué se usa?

✅ Pólizas de seguro de hogar o edificio
✅ Indemnizaciones por incendio, inundación, explosión, terremoto
✅ Reclamaciones a constructoras por daños totales

✍️ Ejemplo práctico:

Una casa unifamiliar de 120 m² en Paterna.

• Valor de Mercado: 380.000 € (incluye suelo)
• Valor de Reposición: 210.000 € (solo construcción)
  → Si se quema, el seguro paga hasta 210.000 €, no 380.000 €.

⚠️ Error común: Muchos aseguran su vivienda por el “valor de mercado”, pero la póliza cubre por “valor de reposición”. ¡Revisa tu póliza!

3️⃣ VALOR CATASTRAL: El valor fiscal… y nada más

¿Qué es?

Es una estimación administrativa hecha por el Catastro Inmobiliario (organismo estatal) para calcular impuestos.

Se basa en:

• Fecha de construcción
• Calidad de materiales (genérica)
• Ubicación (zona catastral)
• Superficie

No tiene en cuenta el estado real, reformas, ubicación exacta, vistas, mercado actual ni plusvalías.

¿Quién lo establece?

• Dirección General del Catastro (Ministerio de Hacienda)

¿Para qué se usa?

✅ Cálculo del IBI
✅ Cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (como base mínima)
✅ Cálculo de la Plusvalía Municipal
✅ Referencia en escrituras (pero no como valor real)

❌ ¿Qué NO sirve para?

• Repartir herencias
• Calcular compensaciones en divorcios
• Valorar daños en juicios
• Determinar el precio real de venta

✍️ Caso real:
En un juicio por herencia, un hermano quiso usar el valor catastral (92.000 €) para quedarse con la casa pagando poco. Don Aurelio presentó un informe con Valor de Mercado (295.000 €). El juez lo aceptó. Los demás herederos recibieron una compensación justa.

💡 Consejo de Don Aurelio:
“El valor catastral es como el DNI del inmueble: lo identifica, pero no dice cuánto vale. Confundirlos es como decir que tu edad es tu salario.”

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Porque:

✅ No adivina: aplica métodos homologados y normativa vigente.
✅ No usa portales ni catastro: trabaja con datos reales del mercado.
✅ Firma con responsabilidad profesional: su informe tiene validez judicial.
✅ Explica con claridad: en su informe, distingue claramente los tres valores si es necesario.
✅ Evita que uses el valor equivocado: y con ello, errores costosos.

✍️ Testimonio anónimo de un abogado:
“Gracias al informe de Don Aurelio, demostramos que el valor catastral no era aplicable en la herencia. Mis clientes recibieron 180.000 € más de lo que les ofrecían inicialmente.”

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💔 Introducción: Cuando el amor se acaba… pero la casa sigue ahí

Un divorcio no es solo un trámite legal. Es un momento de incertidumbre, estrés, y muchas veces, de injusticia percibida.

“¿Me tocará vender la casa?”
“¿Cuánto vale realmente? Mi pareja dice una cosa, yo otra.”
“¿Tendré que pagar una compensación? ¿O me la pagarán a mí?”
“¿Qué pasa si no nos ponemos de acuerdo?”

En medio de todo esto, la vivienda familiar suele ser el bien más valioso… y el más conflictivo.

Aquí es donde entra Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial Inmobiliario titulado y colegiado, con más de 20 años de experiencia en divorcios contenciosos y de mutuo acuerdo.

Su misión: darle a la justicia (y a ti) una respuesta técnica, objetiva, imparcial… y definitiva.

✍️ “En un divorcio, la emoción divide. La técnica, reparte con justicia.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 ¿Qué dice la ley? Marco legal del reparto de la vivienda en divorcios

El reparto de bienes en un divorcio se rige por:

• El régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes, participación).
• El Código Civil (Artículos 1344 y siguientes).
• La Ley de Enjuiciamiento Civil, si hay juicio contencioso.
• La Sentencia de Divorcio o Convenio Regulador, si hay acuerdo.

Pero hay un principio clave:

🔑 La vivienda debe valorarse en su VALOR REAL DE MERCADO en el momento de la separación o de la demanda de divorcio.
Ni el valor de compra. Ni el valor catastral. Ni lo que dice el portal inmobiliario.
Lo que realmente vale HOY.

Y para probar ese valor ante el juez, notario o abogado… necesitas un informe pericial de un técnico titulado y colegiado.

🏠 ¿Qué se valora exactamente?

No solo “la casa”. También:

• Vivienda habitual (piso, chalet, ático, dúplex…).
• Garajes y trasteros anexos.
• Mejoras realizadas durante el matrimonio (reformas, ampliaciones, instalaciones).
• Mobiliario fijo o de alto valor (si se incluye en la disputa).
• Hipotecas pendientes (se restan del valor para calcular el patrimonio neto).

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Un matrimonio en proceso de divorcio discutía el valor de su piso en Benimaclet (Valencia). Él decía 220.000 €; ella, 310.000 €. Don Aurelio valoró el inmueble en 265.000 €, considerando reformas hechas en gananciales y el alza del mercado en la zona. La sentencia se basó en ese valor. Evitaron una subasta judicial.

📊 ¿Cómo se valora la vivienda? Métodos técnicos homologados

Don Aurelio aplica los métodos reconocidos por la normativa UNE 95100 y la Orden ECO/805/2003:

1. Método Comparativo (el más usado en divorcios)

Se comparan inmuebles similares (misma zona, m², antigüedad, estado, orientación) vendidos en los últimos 6-12 meses.
✅ Incluye análisis de portales, notas simples del Registro, y visitas in situ.

2. Método del Coste (si hay reformas importantes)

Se valora cuánto costaría hoy reconstruir la vivienda + mejoras, menos la depreciación.
✅ Ideal si se hicieron ampliaciones, cambio de distribución, o rehabilitación integral.

3. Método Residual (en casos de viviendas con potencial de desarrollo)

Ej: áticos convertibles, bajos con posibilidad de local, casas con solar edificable.
✅ Añade valor por plusvalía oculta.

🧮 Ejemplo práctico:
Piso de 85 m² en Ruzafa (Valencia), reformado en 2020 (cocina, baños, suelos).

• Valor catastral: 95.000 €
• Precio en Fotocasa: 290.000 €
• Valoración pericial de Don Aurelio: 320.000 € (por reforma en gananciales, ubicación premium y alta demanda de alquiler).
  → Base para calcular compensación justa.

⚖️ ¿Cómo se reparte la vivienda? Opciones legales

Opción 1: Adjudicación a uno de los cónyuges

El que se queda paga una compensación económica al otro, según el 50% del valor neto (menos hipoteca).

✍️ Ejemplo:
Valor pericial: 300.000 €
Hipoteca pendiente: 100.000 €
Patrimonio neto: 200.000 €
Compensación a pagar: 100.000 € (50% del patrimonio neto)

Opción 2: Venta del inmueble y reparto del dinero

Se vende a un tercero y se reparte el importe neto (menos gastos de venta e hipoteca).

Opción 3: Copropiedad temporal (solo en casos con hijos menores)

Uno se queda viviendo hasta que los hijos sean mayores, luego se vende o se compensa.
⚠️ ¡Cuidado! Suele generar conflictos futuros por reformas, alquileres, impagos…

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“La copropiedad post-divorcio es como un puente sobre aguas turbulentas. Mejor adjudicar, compensar o vender desde el principio. La claridad evita guerras futuras.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Usar el valor de compra como referencia

→ El mercado cambia. Lo que pagaste en 2010 no es lo que vale hoy.

❌ Aceptar el valor de un portal inmobiliario

→ Son estimaciones automáticas. No consideran estado real, reformas, ni tienen validez legal.

❌ No descontar la hipoteca pendiente

→ Muchos olvidan que el valor a repartir es el patrimonio neto, no el valor bruto.

❌ Valorar sin visitar el inmueble

→ Fotos y planos no bastan. El estado de conservación, humedades, instalaciones… afectan mucho al valor.

✍️ Caso real:
Un cliente presentó un informe online de 240.000 €. Don Aurelio, tras visita, detectó humedades estructurales y obsolescencia de instalaciones. Valoró en 195.000 €. El juez aceptó su informe. El cliente ahorró 45.000 € en compensación injusta.

🛡️ ¿Por qué contratar a Don Aurelio Tamarit Blay en un divorcio?

Porque te ofrece:

✅ Valoración con validez judicial y notarial.
✅ Visita in situ obligatoria: no valora sin ver.
✅ Desglose claro: valor bruto, hipoteca, patrimonio neto, compensación.
✅ Informe imparcial: no trabaja para tu ex, trabaja para la justicia técnica.
✅ Primera consulta gratuita para orientarte sin compromiso.
✅ Experiencia en juicios orales: si hay impugnación, él defiende su informe en el juzgado.

✍️ Testimonio anónimo de una cliente:
“Gracias a Don Aurelio, no tuve que vender mi casa ni endeudarme para pagar una compensación inflada. Su informe fue la luz en medio de tanta oscuridad legal.”

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🚪 Introducción: Cuando la ley llama a la puerta… y hay que dejarla entrar

Un desahucio no es solo un trámite. Es un momento de alta tensión, incertidumbre y, muchas veces, de injusticia percibida.

“¿Qué pasa con mis muebles?”
“¿Pueden llevarse el frigorífico, la cocina, el aire acondicionado?”
“¿Quién paga los daños que dejó el inquilino?”
“¿Cómo pruebo que el inquilino se llevó cosas que no eran suyas?”

En medio de todo esto, la figura del Perito Judicial se convierte en un árbitro técnico esencial: documenta, valora, certifica y protege.

Aquí es donde Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado y colegiado, entra en escena con su maletín, su cámara, su lápiz y su imparcialidad.

✍️ “En un desahucio, las emociones gritan. El perito documenta. Y lo que se documenta, se puede reclamar, defender o probar.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 ¿Qué dice la ley? Marco legal del desahucio y el lanzamiento

El desahucio por falta de pago o finalización de contrato se rige por:

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — Artículos 27 y siguientes.
• Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) — Artículos 440 y 695 (lanzamiento).
• Código Civil — Artículos sobre bienes muebles e inmuebles.

Pero hay un punto clave:

🔑 Antes, durante o después del lanzamiento, puede ser necesario un INFORME PERICIAL que documente el estado del inmueble y los bienes en su interior.
Este informe sirve como prueba fehaciente ante el juzgado, la policía judicial o la administración concursal.

🏠 ¿Qué se valora y documenta en un desahucio?

No solo “las paredes vacías”. Un buen perito documenta:

1. Estado del inmueble (antes y/o después del lanzamiento)

• Paredes, suelos, techos, instalaciones (luz, agua, gas).
• Daños: agujeros, pintura arrancada, azulejos rotos, humedades causadas por negligencia.
• Modificaciones ilegales: tabiques derribados, instalaciones no autorizadas.

2. Bienes muebles presentes en el inmueble

• ¿Qué había al inicio del contrato? (según inventario de entrada).
• ¿Qué queda al final? (según inventario de salida).
• Electrodomésticos, muebles fijos, cortinas, luminarias, persianas, calentadores, etc.

⚠️ Importante:
Según la LAU, los bienes que forman parte de la “dotación mínima de la vivienda” (cocina, baño, persianas, iluminación básica) no pueden ser retirados por el inquilino si no estaban al inicio.

3. Bienes sustraídos o dañados

• Si el inquilino se llevó la cocina, el aire acondicionado o el termo… ¿cómo se prueba?
• Con un informe pericial previo (inventario de entrada) y uno posterior (inventario de salida).

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Tras un lanzamiento en Patraix (Valencia), el propietario denunció que el inquilino se había llevado la cocina integral y el aire acondicionado. Don Aurelio comparó el informe de entrada (con fotos) con el estado posterior. Demostró la sustracción. El juez condenó al inquilino a indemnizar con 4.200 €.

📸 Tipos de informes periciales en desahucios

1. Informe de Inventario de Entrada (preventivo)

➡️ Se hace al inicio del arrendamiento.
➡️ Documenta fotos, vídeos, estado, y bienes existentes.
➡️ Ideal para evitar conflictos futuros.
✅ Recomendado por Don Aurelio en todos los contratos nuevos.

2. Informe de Inventario de Salida (post-lanzamiento)

➡️ Se hace tras el desalojo.
➡️ Compara con el de entrada.
➡️ Certifica daños, faltantes o mejoras no autorizadas.

3. Informe de Daños y Valoración Económica

➡️ Cuantifica el coste de reparación de daños causados por el inquilino.
➡️ Base para reclamación judicial o extrajudicial.

4. Informe de Bienes Embargables (en caso de impago)

➡️ Identifica bienes del inquilino que pueden ser embargados para cubrir la deuda.
➡️ Debe distinguir entre bienes del propietario y del inquilino.

💰 ¿Quién paga los daños? ¿Qué cubre la fianza?

• Fianza (Art. 36 LAU): Solo cubre impagos y daños “normales” de uso. No cubre destrozos, sustracciones o reformas ilegales.
• Daños graves o maliciosos: El propietario puede reclamarlos judicialmente, con informe pericial como prueba.
• Mejoras no autorizadas: Si el inquilino hizo reformas sin permiso, el propietario puede exigir que las retire… o que las pague si las quiere conservar.

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“Nunca confíes en un inventario hecho con el móvil y sin firma profesional. Un informe pericial firmado y sellado es tu mejor defensa… y tu mejor ataque si hay que reclamar.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ No hacer inventario de entrada

→ Luego no puedes probar qué faltaba o estaba dañado.

❌ Hacer inventario sin testigos ni firma profesional

→ El inquilino puede negar todo. Sin perito, es tu palabra contra la suya.

❌ Confundir “desgaste normal” con “daño por negligencia”

→ Un perito sabe distinguirlo. Ej: manchas de humedad por no ventilar vs agujeros en paredes por colgar cuadros sin permiso.

❌ No documentar fotos con geolocalización y fecha certificada

→ Las fotos del móvil pueden ser manipuladas. Las del perito, no.

✍️ Caso real:
Un propietario intentó reclamar 3.000 € por “daños” en un piso. Pero no tenía inventario de entrada ni informe pericial. El juez lo desestimó por falta de prueba. Con un perito desde el inicio, habría ganado.

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Porque te ofrece:

✅ Informes con validez judicial: firmados, sellados, colegiados.
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✅ Valoración económica de daños y bienes sustraídos.
✅ Actuación rápida: informes en 24-48h en casos urgentes.
✅ Experiencia en juicios: si hay impugnación, él defiende su informe en el juzgado.

✍️ Testimonio anónimo de un propietario:
“Gracias al informe de Don Aurelio, recuperé 5.800 € en daños y bienes sustraídos. Sin él, me habría quedado con la casa rota y la cartera vacía.”

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“Checklist del Propietario Inteligente: Qué hacer ANTES, DURANTE y DESPUÉS de un desahucio (para no perder ni un euro)”
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💔 Introducción: Cuando el dolor se mezcla con lo material…

Perder a un ser querido es difícil. Y cuando, encima, hay que repartir una casa, un piso, un solar o un local… las emociones pueden nublar el juicio, y los hermanos, convertirse en adversarios.

¿Cuánto vale realmente la casa de mamá?
¿Se vende o se queda uno?
¿Cómo se reparte sin que nadie salga perjudicado?
¿Qué dice la ley? ¿Y si no nos ponemos de acuerdo?

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial Inmobiliario titulado y colegiado, te explica:

🔹 Qué exige la ley en la valoración de inmuebles en herencias.
🔹 Cómo se calcula el valor real (no el catastral, ni el de idealista).
🔹 Qué métodos usa un perito judicial para garantizar un reparto justo.
🔹 Cómo evitar juicios, conflictos familiares y años de disputas.

✍️ “Una buena valoración no divide… une. Porque la justicia técnica evita la injusticia emocional.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📜 ¿Qué dice la ley? Marco legal de la valoración en herencias

El reparto de bienes en una herencia se rige por el Código Civil (Artículos 657 y siguientes) y por la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Pero hay un punto clave:

🔑 La ley NO obliga a usar el valor catastral, ni el valor de tasación bancaria, ni el de portales inmobiliarios.
Exige un valor REAL, objetivo, que refleje lo que el inmueble vale en el mercado en el momento del fallecimiento.

Y para probar ese valor ante notario, administrador o juez… necesitas un informe pericial de un técnico titulado y colegiado.

🏠 ¿Qué inmuebles se deben valorar en una herencia?

No solo “la casa grande”. También:

• Pisos, áticos, bajos.
• Locales comerciales, garajes, trasteros.
• Solares urbanos o rústicos.
• Fincas agrícolas con edificaciones.
• Derechos de herencia sobre propiedades en construcción o en alquiler.

✍️ Caso real (sin datos sensibles):
Cuatro hermanos heredaron un piso en Valencia, un garaje en Alicante y un solar en Castellón. Cada uno daba un valor distinto. Don Aurelio realizó un informe único con valoración individualizada de cada bien. El notario lo aceptó como base para la escritura de adjudicación. Evitaron ir a juicio.

📊 ¿Cómo se valora un inmueble en una herencia? Métodos técnicos homologados

Don Aurelio aplica los métodos reconocidos por la normativa UNE 95100 y la Orden ECO/805/2003:

1. Método Comparativo (el más usado)

Se comparan inmuebles similares (misma zona, tamaño, estado, antigüedad) que se hayan vendido recientemente.
✅ Ideal para viviendas, locales, garajes.

2. Método del Coste (o de Reposición)

Se calcula cuánto costaría reconstruir el inmueble hoy, menos la depreciación por antigüedad y estado.
✅ Ideal para casas antiguas, rústicas, o con valor histórico.

3. Método Residual

Se usa para solares o inmuebles con potencial de desarrollo (ej: un solar para construir 4 pisos).
✅ Ideal para terrenos urbanizables o con plusvalía oculta.

🧮 Ejemplo práctico:
Una casa de 1960 en el barrio del Carmen (Valencia), 90 m², reformada parcialmente.

• Valor catastral: 75.000 €
• Precio en Idealista: 280.000 €
• Valoración pericial de Don Aurelio: 315.000 € (por valor histórico, ubicación privilegiada y potencial de rehabilitación).
  → El informe fue clave para que un hermano se quedara la casa pagando una compensación justa a los demás.

⚖️ ¿Cómo se reparten los bienes? Opciones legales

Opción 1: Adjudicación en especie

Un heredero se queda con el inmueble y paga una compensación en dinero a los demás, según el valor pericial.

Opción 2: Venta del inmueble y reparto del dinero

Se vende a un tercero y se reparte el importe neto entre los herederos, según sus cuotas.

Opción 3: Copropiedad (último recurso)

Todos son propietarios en común. ¡Cuidado! Suele generar conflictos futuros.

✍️ Consejo de Don Aurelio:
“La copropiedad es como un matrimonio sin amor: funciona hasta que alguien quiere reformar, vender o alquilar. Mejor adjudicar o vender desde el principio.”

🚫 Errores comunes (y cómo evitarlos)

❌ Usar el valor catastral como base de reparto

→ Suele estar muy por debajo del valor real. Perjudica a quien recibe dinero.

❌ Aceptar el valor de un portal inmobiliario

→ Son estimaciones, no tienen validez legal ni técnica.

❌ Valorar solo por “lo sentimental” o “lo que invirtió papá”

→ La ley mira el valor actual, no el afectivo.

❌ No hacer un inventario completo de bienes

→ Pueden quedar fuera garajes, trasteros, derechos de herencia…

✍️ Caso real:
Una hermana reclamó años después que no se había valorado un trastero anexo al piso. Como no estaba en el inventario inicial, tuvieron que reabrir el expediente. Con un perito desde el inicio, se habría evitado.

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Porque te ofrece:

✅ Valoración con validez legal y notarial.
✅ Desglose detallado de cada inmueble, con fotos, planos y comparables reales.
✅ Informe aceptado por notarios, administradores de fincas y juzgados.
✅ Neutralidad absoluta: no favorece a nadie, solo a la justicia técnica.
✅ Primera consulta gratuita para orientarte sin compromiso.

✍️ Testimonio anónimo de un cliente:
“Gracias al informe de Don Aurelio, pudimos repartir la herencia sin gritos, sin abogados, sin juicios. Mis hermanos y yo seguimos hablando. Eso no tiene precio.”

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⚠️ Introducción: Un informe barato puede costarte… ¡mucho más que dinero!

Imagina esto:

Contratas a alguien que dice ser “perito”, te hace un informe por 200 €, lo presentas en el juzgado… y el juez lo declara sin valor probatorio. Tu caso se debilita. Pierdes tiempo. Pierdes dinero. Y quizás, hasta pierdes el juicio.

¿Te suena exagerado?

No lo es.

Cada año, cientos de informes periciales son rechazados por los tribunales por no cumplir con los requisitos legales mínimos: falta de titulación, ausencia de colegiación, redacción amateur, sin fundamentación técnica ni normativa.

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial titulado, colegiado y con más de 20 años de experiencia, te explica:

🔹 ¿Qué exige la ley para que un informe pericial tenga validez?
🔹 ¿Qué riesgos asumes si contratas a un “falso perito”?
🔹 ¿Cómo identificar a un profesional serio?
🔹 ¿Qué consecuencias puede tener un informe no homologado?

📜 ¿Qué dice la ley? Requisitos legales de un informe pericial válido

El Artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que el perito debe poseer “conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos” en la materia sobre la que informa.

Pero eso no es suficiente.

Los tribunales exigen, además:

✅ Titulación académica oficial relacionada con la materia del informe (arquitectura, ingeniería, aparejador, etc.).
✅ Colegiación profesional obligatoria (en muchos casos, exigida por el juzgado).
✅ Firma y sello profesional en el informe.
✅ Responsabilidad civil y deontológica (el perito responde legalmente de lo que firma).
✅ Estructura mínima del informe: hechos, métodos, análisis, conclusiones, documentación anexa.

⚖️ Jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 1245/2021):
“La mera opinión de un técnico no colegiado, sin fundamentación normativa ni metodología reconocida, carece de valor probatorio suficiente para sustentar una sentencia.”

🚫 RIESGOS de contratar a un “perito” no titulado o no colegiado

1. Tu informe puede ser declarado NULO o SIN VALOR PROBATORIO

El juez puede simplemente ignorarlo, incluso si técnicamente está bien hecho. Sin titulación ni colegiación, no cumple el requisito legal básico.

✍️ Caso real (Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia, 2023):
Un particular presentó un informe de “perito autónomo” sin titulación en arquitectura ni colegiación. El juez lo desestimó por “falta de idoneidad del perito para emitir dictamen en materia constructiva”. El cliente perdió el caso.

2. No podrás impugnar el informe de la parte contraria

Si la otra parte presenta un informe de un perito titulado y tú presentas uno de un “técnico freelance”, el juez dará más peso al informe profesional. Tu defensa quedará debilitada.

3. No tendrás garantía de responsabilidad civil

Un perito colegiado tiene seguro de responsabilidad civil profesional. Si comete un error grave, puedes reclamarle.
Un “perito de internet” sin colegiación… si desaparece, tú asumes las consecuencias.

4. Riesgo de denuncia por falso testimonio o intrusismo profesional

Presentar un informe firmado por alguien sin titulación puede considerarse falsedad documental (Art. 390 CP) o intrusismo profesional (Art. 403 CP).
Y tú, como cliente, podrías ser cómplice si lo sabías.

🚨 Ejemplo extremo (Audiencia Provincial de Alicante, 2022):
Un “perito inmobiliario” sin titulación emitió un informe inflado para favorecer a un cliente en un divorcio. Fue denunciado por falsedad, multado con 6.000 € y condenado a indemnizar a la parte perjudicada. El cliente también fue sancionado por connivencia.

5. Pérdida de tiempo, dinero y oportunidades

Un informe inválido = tener que empezar de cero. Contratar a un perito serio, pagar de nuevo, esperar nueva fecha en el juzgado…
Mientras, el caso se alarga, los costes suben y las pruebas se pierden.

✅ ¿CÓMO IDENTIFICAR A UN PERITO JUDICIAL SERIO?

Don Aurelio Tamarit Blay te da esta Checklist de Verificación Profesional:

🔹 Pregunta su titulación exacta (¿qué estudios tiene? ¿dónde los hizo?).
🔹 Exige ver su número de colegiado (puedes verificarlo en el Colegio Oficial correspondiente).
🔹 Revisa su informe anterior (estructura, fotos, normativa citada, sello y firma).
🔹 Pregunta si tiene seguro de RC profesional.
🔹 Verifica su experiencia real (¿cuántos informes ha hecho? ¿en qué juzgados? ¿ha declarado en juicios orales?).

✍️ Consejo profesional de Don Aurelio:
“No contrates por precio. Contrata por garantía. Un informe bien hecho te puede ahorrar miles de euros… o ganarte un juicio que parecía perdido.”

🛡️ ¿Qué garantías tienes con Don Aurelio Tamarit Blay?

Cuando contratas a Don Aurelio, tienes:

✅ Titulación oficial: Ingeniero Técnico de Obras Públicas + Máster en Patología de la Edificación.
✅ Colegiado profesionalmente en el Colegio Oficial de Peritos Judiciales de la Comunidad Valenciana.
✅ Número de colegiado verificable públicamente.
✅ Seguro de Responsabilidad Civil Profesional activo.
✅ Más de 1.200 informes emitidos y aceptados en juzgados de toda España.
✅ Experiencia en juicios orales, impugnaciones y contraperitajes.

📌 “Mi firma no es un trámite. Es mi responsabilidad profesional, ética y legal. Por eso, nunca firmo un informe que no pueda defender en un juicio.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

💡 ¿Y si ya contrataste a un “falso perito”? ¿Qué puedes hacer?

1. NO presentes el informe en el juzgado.
2. Contrata urgentemente a un perito titulado y colegiado (como Don Aurelio) para que emita un informe nuevo, válido.
3. Si ya lo presentaste y fue impugnado, solicita un CONTRAPERITAJE para corregir errores y reforzar tu posición.
4. Denuncia al “falso perito” por intrusismo profesional (si tienes pruebas). Protegerás a otros.

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“Checklist Anti-Fraude: 7 señales para detectar a un falso perito (y no caer en la trampa)”
(Incluye formulario de contacto o enlace de descarga al final del artículo)

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🔹 Informes periciales válidos en cualquier juzgado de España.
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🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y casos puntuales en otras provincias.

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🤔 Introducción: No todos los peritos son iguales… ¡y no todos sirven para tu caso!

Cuando surge un problema con tu vivienda, una disputa en la comunidad, un siniestro o un proceso judicial, lo primero que te dicen es:

“Necesitas un perito.”

Pero… ¿sabes qué tipo de perito necesitas realmente?

Muchos clientes confunden los roles, y eso puede llevar a contratar al profesional equivocado, perder tiempo, dinero… ¡o incluso perder el juicio!

En este artículo, Don Aurelio Tamarit Blay, Perito Judicial Inmobiliario y de la Construcción con más de 20 años de experiencia, te explica con claridad:

🔹 ¿Qué es cada tipo de perito?
🔹 ¿Quién lo nombra?
🔹 ¿Cuál es su función?
🔹 ¿Qué valor tiene su informe?
🔹 ¿Cuándo debes contratar cada uno?

🆚 COMPARATIVA RÁPIDA (Para que lo entiendas en 30 segundos)

⚠️ Importante: Todos deben ser titulados, colegiados y firmar con responsabilidad profesional. Un informe sin firma colegiada puede ser declarado nulo o sin valor probatorio.

1️⃣ PERITO JUDICIAL (Nombrado por el Juez)

¿Quién lo elige?

El juez, normalmente a propuesta de las partes o de un Colegio Profesional.

¿Cuál es su función?

• Ser imparcial. No trabaja para nadie, trabaja para la justicia.
• Analizar el caso técnico con objetividad absoluta.
• Emitir un informe que ayude al juez a tomar una decisión fundada.

¿Cuándo se utiliza?

• En juicios donde ninguna de las partes presenta perito.
• Cuando ambas partes no se ponen de acuerdo en un perito único.
• En casos complejos donde el juez considera que necesita una tercera opinión técnica neutral.

✍️ Ejemplo real (sin datos sensibles):

En un juicio por grietas en un edificio, el juez nombró a Don Aurelio como Perito Judicial tras impugnarse los informes de ambas partes. Su dictamen, basado en termografía y análisis estructural, fue clave para determinar que el origen era una obra ilegal en el solar colindante.

💡 Ventajas:

• Máxima credibilidad ante el juez.
• Informe difícil de impugnar si está bien fundamentado.

⚠️ Desventajas:

• No defiende tus intereses directamente.
• No puedes elegirlo (a menos que propongas un nombre aceptado por el juez y la contraparte).

2️⃣ PERITO DE PARTE (Contratado por ti o tu abogado)

¿Quién lo elige?

¡Tú! O tu abogado, o tu aseguradora (si actúas como asegurado).

¿Cuál es su función?

• Defender tus intereses… pero con rigor técnico y ética profesional.
• No se trata de “inventar” un informe favorable, sino de demostrar técnicamente tu razón.
• Puede ser impugnado por la parte contraria, por eso debe ser impecable en forma y fondo.

¿Cuándo debes contratarlo?

✅ En divorcios para valorar la vivienda familiar.
✅ En herencias para evitar conflictos entre herederos.
✅ En reclamaciones a constructoras por obras defectuosas.
✅ En comunidades de vecinos con daños no reconocidos.
✅ Como respuesta técnica al informe del perito de la parte contraria o del seguro.

✍️ Ejemplo real:

Un cliente contrató a Don Aurelio como Perito de Parte tras recibir un informe del seguro que minusvaloraba los daños por inundación. Su informe, con mediciones, fotos termográficas y precios desglosados, logró una indemnización un 65% superior.

💡 Ventajas:

• Tú eliges al profesional.
• Defiende tus intereses con fundamento técnico.
• Puede ser presentado en cualquier fase del proceso (incluso antes de demandar).

⚠️ ¡Cuidado!

Un perito de parte NO debe falsear la realidad. Si lo hace, su informe puede ser desestimado e incluso puede tener consecuencias penales por falso testimonio técnico.

✅ Don Aurelio Tamarit Blay actúa como Perito de Parte con rigor absoluto: “Defiendo tus derechos, no invento tus razones.”

3️⃣ PERITO DE SEGURO (Contratado por la aseguradora)

¿Quién lo elige?

La compañía de seguros (normalmente de su lista de peritos colaboradores).

¿Cuál es su función?

• Valorar los daños… desde la perspectiva del asegurador.
• Minimizar costes, ajustarse a pólizas, y muchas veces, limitar la indemnización.

¿Cuándo aparece?

• Tras un siniestro (incendio, agua, robo con daños, etc.).
• Cuando presentas una reclamación a tu seguro.

✍️ Ejemplo real:

Tras una gotera grave, el perito del seguro valoró los daños en 1.200 €. Don Aurelio, contratado por el propietario como Perito de Parte, demostró que el origen era estructural y que la reparación real superaba los 8.500 €. El seguro finalmente aceptó el nuevo informe.

💡 Ventajas:

• Es rápido (la aseguradora lo envía en 24-72h).
• Inicia el proceso de indemnización.

⚠️ Desventajas:

• Suele proteger los intereses del seguro, no los tuyos.
• Puede minusvalorar daños o excluir conceptos.
• Muchas veces no tiene especialización en construcción o valoración inmobiliaria real.

🚨 ¡Nunca aceptes el informe del perito del seguro sin una segunda opinión técnica!

🧩 ¿CUÁL NECESITAS TÚ?

📌 ¿Puede Don Aurelio Tamarit Blay actuar en los tres roles?

¡Sí! Y lo ha hecho en cientos de casos.

• Como Perito Judicial, nombrado por Juzgados de Valencia, Alicante y Castellón.
• Como Perito de Parte, para particulares, abogados, administradores de fincas y comunidades.
• Como Perito de Seguro, aunque prefiere siempre actuar en defensa del asegurado cuando es contratado por él.

✅ Su ventaja: Conoce los tres puntos de vista. Sabe cómo piensan los jueces, las aseguradoras y las partes. Eso le permite elaborar informes más sólidos, estratégicos y difíciles de impugnar.

📘 ¿QUIERES SABER MÁS?

👉 Descarga GRATIS nuestra guía exclusiva:
“Checklist: ¿Qué revisar en el informe del perito del seguro antes de firmar?”
(Incluye 10 puntos clave que suelen omitir — con formulario de contacto o enlace de descarga al final del artículo)

📞 ¿Necesitas ayuda para elegir el tipo de perito adecuado para tu caso?

Don Aurelio Tamarit Blay te ofrece:

🔹 Primera consulta GRATUITA (15 minutos por teléfono o videollamada).
🔹 Orientación personalizada según tu situación legal y técnica.
🔹 Presupuesto cerrado y sin compromiso.

🧭 Introducción: No es magia… es técnica aplicada a la justicia

Cuando las palabras no bastan, cuando los abogados necesitan pruebas, cuando los jueces requieren certezas técnicas… ahí aparece el Perito Judicial.

Don Aurelio Tamarit Blay no solo redacta informes: ilumina conflictos, cuantifica daños, valora lo invisible y convierte la técnica en prueba legal.

Pero… ¿en qué situaciones concretas puedes (o debes) recurrir a él?

En este artículo te detallo, punto por punto, los ámbitos más frecuentes donde interviene un Perito Judicial Inmobiliario y de la Construcción, con ejemplos reales y consejos prácticos.

📌 1. HERENCIAS: ¿Cuánto vale realmente lo que dejó papá o mamá?

🔍 El problema:

Cuando fallece un familiar, surge la necesidad de repartir sus bienes. Pero… ¿cómo se valora una casa, un solar o un local si los herederos no se ponen de acuerdo?

✅ La solución:

Un informe pericial de valoración inmobiliaria elaborado por un perito titulado y colegiado, que determine el Valor de Mercado real del inmueble, según normativa UNE y métodos homologados.

✍️ Caso real (sin datos personales):
Cuatro hermanos discutían el valor de una casa en el centro de Valencia. Uno decía que valía 300.000 €, otro 450.000 €. Don Aurelio realizó una valoración técnica con comparables reales, estado de conservación y plusvalía urbanística. El informe estableció 385.000 €, y los hermanos aceptaron el reparto sin ir a juicio.

💡 ¿Por qué contratar a Don Aurelio?

• Aplica métodos oficiales de valoración (comparativo, residual, coste).
• Incluye análisis de mercado local y tendencias.
• Su informe evita conflictos familiares y demandas posteriores.

📌 2. DIVORCIOS: ¿Cómo se reparte la casa familiar?

🔍 El problema:

La vivienda es, en muchos casos, el bien más valioso de la pareja. ¿Se vende? ¿Se queda uno? ¿Qué compensación se paga? Sin una valoración objetiva, el conflicto se agrava.

✅ La solución:

Un perito de parte o judicial que valore la vivienda en el momento de la separación, considerando hipotecas pendientes, mejoras, estado, y mercado actual.

✍️ Caso real:
En un divorcio contencioso, la mujer quería quedarse con la casa y pagar una compensación al marido. Él decía que valía 250.000 €; ella, 180.000 €. Don Aurelio emitió un informe que valoró la vivienda en 215.000 €, con desglose de tasación. El juez lo aceptó como base para el reparto.

💡 Consejo de Don Aurelio:

“No uses portales inmobiliarios para valorar tu casa en un divorcio. Necesitas un informe con validez legal, no un ‘precio estimado’.”

📌 3. DAÑOS EN LA VIVIENDA: Goteras, humedades, grietas, filtraciones…

🔍 El problema:

Tienes humedades en el techo, grietas en el salón, o el vecino de arriba ha inundado tu piso. ¿Quién debe pagar la reparación? ¿Cuánto cuesta realmente arreglarlo?

✅ La solución:

Un informe pericial de daños en la edificación, que:

• Determine el origen técnico del daño (filtración, condensación, movimiento estructural, obra ilegal…).
• Identifique al responsable legal (vecino, comunidad, constructor, administrador…).
• Cuantifique el coste real de la reparación según precios oficiales (BDC, precios del COAA, etc.).

✍️ Caso real:
Una gotera en un ático arruinó el techo del piso de abajo. La comunidad negaba responsabilidad. Don Aurelio demostró con termografía y planos que la impermeabilización de la cubierta estaba mal ejecutada desde el origen. La comunidad asumió el 100% de los costes.

💡 ¿Sabías que?

Muchas aseguradoras se niegan a pagar si no hay un informe técnico que demuestre el origen y la cuantía del daño. ¡No esperes a que te lo pidan!

📌 4. OBRAS DEFECTUOSAS: ¿Quién es responsable de ese desastre?

🔍 El problema:

Contrataste una reforma, o compraste un piso nuevo… y aparecen problemas: baldosas levantadas, paredes sin plomo, instalaciones mal hechas, grietas en muros nuevos.

✅ La solución:

Un peritaje de responsabilidades en la construcción, que analice si hubo:

• Incumplimiento del Proyecto o de la Licencia de Obras.
• Falta de control por parte del Director de Obra o el aparejador.
• Materiales defectuosos o mano de obra negligente.
• Incumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

✍️ Caso real:
Un cliente compró un ático nuevo y a los 6 meses aparecieron grietas estructurales. Don Aurelio determinó que la cimentación no se había adaptado al terreno arcilloso. El informe permitió reclamar al promotor y al técnico director. Se obtuvo una indemnización de 42.000 €.

💡 Plazos importantes:

• 10 años para daños estructurales (Art. 17 LOE).
• 3 años para daños en acabados e instalaciones.

¡No esperes! Cuanto antes actúes, más fácil será reclamar.

📌 5. COMUNIDADES DE VECINOS: Conflictos por reformas, derramas, daños comunes

🔍 El problema:

La comunidad quiere hacer una obra… pero no todos están de acuerdo. O hay una derrama injusta. O un vecino hizo una reforma ilegal que daña la estructura.

✅ La solución:

Un informe pericial para comunidades de propietarios, que puede servir para:

• Justificar o impugnar una derrama.
• Demostrar que una reforma es ilegal (obras en fachada, cerramientos, modificaciones estructurales).
• Cuantificar daños en zonas comunes (cubiertas, bajantes, ascensores, pintura…).

✍️ Caso real:
Un vecino cerró su terraza sin permiso, causando filtraciones al piso de abajo. La presidenta no actuaba. Don Aurelio emitió un informe que demostró la ilegalidad de la obra y el daño causado. El juez ordenó su demolición y el pago de los daños.

📌 6. EXPROPIACIONES: ¿Te están pagando lo justo por tu terreno o vivienda?

🔍 El problema:

La Administración Pública quiere expropiar tu finca para una carretera, parque o edificio público… pero la indemnización que ofrecen es ridícula.

✅ La solución:

Un perito especializado en valoración de expropiaciones, que aplique el Justiprecio según la Ley del Suelo, considerando:

• Valor de mercado.
• Plusvalías potenciales.
• Afectación a la finca restante.
• Rentas perdidas.

✍️ Caso real:
A un agricultor le ofrecieron 80.000 € por 2 hectáreas expropiadas. Don Aurelio valoró el terreno en 210.000 €, considerando su potencial urbanístico y plusvalía futura. Tras presentar el informe, la Administración elevó la oferta a 195.000 €.

📌 7. DESAHUCIOS Y LANZAMIENTOS: ¿Qué pasa con los bienes dentro de la vivienda?

🔍 El problema:

En un desahucio, ¿se pueden llevar los muebles? ¿Quién valora lo que hay dentro? ¿Qué pasa si el inquilino dejó daños?

✅ La solución:

Un informe de inventario y valoración de bienes muebles e inmuebles, que:

• Liste y valore los bienes existentes.
• Documente el estado de la vivienda (fotos, vídeos).
• Sirva como prueba ante el juez o la policía judicial.

✍️ Caso real:
En un lanzamiento, el propietario acusó al inquilino de llevarse electrodomésticos y dejar paredes rotas. Don Aurelio realizó un informe previo y posterior al desalojo, que permitió cuantificar los daños y reclamarlos con éxito.

📌 8. RECLAMACIONES A SEGUROS: Cuando la indemnización no cubre lo que vale

🔍 El problema:

Tras un incendio, inundación o robo, el perito del seguro te ofrece una cantidad ridícula. “No cubre eso”, “eso no está en la póliza”, “es desgaste normal”…

✅ La solución:

Un contraperitaje o peritaje de parte, que:

• Revalúe los daños con rigor.
• Incluya partidas omitidas.
• Aplique precios reales de mercado (no los del baremo del seguro).
• Sirva para negociar o demandar.

✍️ Caso real:
Tras una inundación, el seguro ofrecía 1.800 €. Don Aurelio elaboró un informe por 9.300 €, con desglose de materiales, mano de obra y tiempo de ejecución. El seguro finalmente pagó 8.700 €.

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📞 ¿En qué ámbito necesitas ayuda?

Don Aurelio Tamarit Blay te ofrece:

🔹 Informes periciales en 48-72 horas (urgencias).
🔹 Primera consulta gratuita (vía telefónica o videollamada).
🔹 Presupuesto cerrado y sin sorpresas.
🔹 Actuación en Valencia, Alicante, Castellón y casos puntuales en otras provincias.

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¡

🔍 Introducción: Más que un técnico… ¡un puente entre la técnica y la ley!

Cuando un juez se enfrenta a un caso sobre una grieta estructural, una valoración de vivienda en un divorcio o los daños causados por una obra mal ejecutada, no puede decidir basándose en suposiciones. Necesita prueba técnica, objetiva, fundamentada y con validez legal.

Aquí es donde entra en juego la figura esencial del Perito Judicial Inmobiliario y de la Construcción.

Y si ese perito es Don Aurelio Tamarit Blay, puedes estar seguro de que el informe será riguroso, claro, imparcial y decisivo.

📜 ¿Qué dice la ley? Base legal del perito judicial

El Artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que:

“Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para el dictado de sentencia, las partes podrán proponer la práctica de prueba por medio de informe de peritos.”

Esto significa que el perito judicial es un auxiliar de la justicia, cuya misión es ayudar al juez a comprender aspectos técnicos que están fuera de su ámbito de conocimiento.

🛠️ Funciones principales de un Perito Judicial Inmobiliario y de la Construcción

1. Elaborar informes periciales con validez judicial

No se trata de una simple opinión. Un informe pericial debe:

• Estar firmado por un profesional titulado y colegiado.
• Seguir una estructura lógica y legal (hechos, métodos, análisis, conclusiones).
• Incluir pruebas documentales: fotos, planos, mediciones, normativa aplicable.
• Ser objetivo, claro y fundamentado técnicamente.

✍️ Ejemplo: En un caso de humedades en un piso, Don Aurelio no solo dice “hay humedad”, sino que identifica el origen (filtración, condensación, capilaridad), el responsable técnico (constructor, comunidad, vecino), y el coste de reparación según precios oficiales*.

2. Valorar inmuebles con criterios legales y homologados

Ya sea para:

• Herencias → ¿Cuánto vale realmente la casa del abuelo?
• Divorcios → ¿Cómo se reparte la vivienda familiar?
• Expropiaciones → ¿Es justa la indemnización ofrecida?
• Desahucios → ¿Qué valor tiene el inmueble y sus bienes?

Don Aurelio aplica métodos de valoración reconocidos por el Sistema de Valoración de Referencia (SVR) y normas UNE, garantizando que su tasación resiste cualquier impugnación.

3. Diagnosticar patologías en la construcción

Grietas, hundimientos, humedades, fisuras, corrosión, errores de cimentación… ¿Son graves? ¿Quién es el responsable? ¿Qué solución técnica es viable?

Aquí, el perito no solo describe el daño, sino que:

• Determina su origen técnico.
• Evalúa su gravedad estructural.
• Propone soluciones técnicas y económicas.
• Cuantifica responsabilidades legales (art. 17 de la LOE — Ley de Ordenación de la Edificación).

4. Asistir al juicio oral y defender su informe

Muchos peritos entregan el informe y desaparecen. Don Aurelio, en cambio:

• Se presenta en el juicio cuando es requerido.
• Explica su informe con claridad, incluso ante jurados no técnicos.
• Responde con fundamento a las preguntas del juez, fiscal o abogados contrarios.
• Defiende su dictamen con argumentos técnicos y jurídicos, no con opiniones.

5. Actuar como perito de parte o perito judicial nombrado por el juez

• Perito de parte: Contratado por un particular, abogado o aseguradora. Representa sus intereses, pero siempre con rigor técnico y ética profesional.
• Perito judicial (de parte contraria o tercero): Nombrado por el juez o por ambas partes. Su misión es ser imparcial y ayudar al tribunal.

⚖️ Importante: El informe de un perito de parte tiene la misma validez legal que el del perito judicial, siempre que esté bien fundamentado.

📌 Competencias técnicas y jurídicas clave

Don Aurelio Tamarit Blay puede intervenir en:

✅ Juicios civiles (divorcios, herencias, arrendamientos, propiedad horizontal)
✅ Juicios penales (delitos contra la propiedad, negligencias en construcción)
✅ Contencioso-administrativo (licencias urbanísticas, expropiaciones, sanciones)
✅ Procedimientos de mediación y arbitraje
✅ Reclamaciones a seguros y constructoras

💡 ¿Cuándo necesitas contratar a un Perito Judicial?

No esperes a tener una demanda encima. Contacta a Don Aurelio si:

🔹 Estás en un divorcio y necesitas valorar la vivienda familiar.
🔹 Hay una herencia y los herederos no se ponen de acuerdo en el valor del inmueble.
🔹 Tu comunidad de vecinos tiene daños y nadie asume responsabilidades.
🔹 Has sufrido un siniestro (incendio, inundación) y el seguro no cubre lo justo.
🔹 Una obra nueva o reforma tiene defectos graves y quieres reclamar.
🔹 Estás en un proceso de expropiación y crees que la indemnización es injusta.

📊 Valor legal del informe pericial: ¿Por qué es tan importante?

El informe pericial es medio de prueba en el proceso judicial. Según el Artículo 348 LEC, el juez debe valorarlo en conciencia, pero si está bien hecho:

• Tiene mucha fuerza probatoria.
• Puede decidir el resultado del juicio.
• Es difícil de impugnar si está bien fundamentado.
• Genera credibilidad técnica ante el tribunal.

🎯 “Un buen informe pericial no convence… aclara. Y en la claridad, la justicia encuentra su camino.”
— Don Aurelio Tamarit Blay

📞 ¿Necesitas un informe pericial ya?

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• Informes con validez judicial en toda España.
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• Plazos de entrega ajustados: de 3 a 7 días hábiles (urgencias en 48h).
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