Las leyes y normativas que afectan el trabajo de un perito judicial inmobiliario pueden variar según el país o región específica. Sin embargo, en muchos lugares, existen ciertas leyes y regulaciones generales que impactan el ejercicio de esta profesión. A continuación, se mencionan algunas de las principales leyes y normativas que pueden afectar al trabajo de un perito judicial inmobiliario:

1. Código Civil y Código Penal:
   • El Código Civil establece las normas generales relacionadas con la propiedad, los derechos y obligaciones de los propietarios, y las transacciones inmobiliarias. El Código Penal puede ser relevante en casos de fraude o delitos relacionados con la propiedad.
2. Ley de Enjuiciamiento Civil:
   • La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el proceso judicial en asuntos civiles, incluyendo la designación y actuación de peritos judiciales. Establece los procedimientos para la presentación de informes periciales y su consideración en los tribunales.
3. Ley Hipotecaria:
   • En algunos países, la Ley Hipotecaria regula aspectos relacionados con la inscripción de propiedades, hipotecas y otros derechos reales. Los peritos judiciales inmobiliarios pueden verse involucrados en casos que requieran interpretación de esta ley.
4. Normativas Urbanísticas y de Edificación:
   • Las normativas locales sobre uso de suelo, zonificación, construcción y edificación son esenciales para los peritos inmobiliarios. Estas normativas pueden afectar la valoración de propiedades y la evaluación de proyectos inmobiliarios.
5. Ley de Arrendamientos Urbanos:
   • La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los contratos de rental y puede ser relevante en evaluaciones relacionadas con arrendamientos, tasaciones de alquileres, y otros aspectos vinculados a la propiedad inmobiliaria.
6. Normativas Ambientales:
   • Normativas relacionadas con el medio ambiente, especialmente aquellas que afectan la calidad del suelo y la preservación de áreas naturales, pueden ser importantes en la valoración y evaluación de propiedades.
7. Normativas de Eficiencia Energética:
   • En algunos lugares, las normativas de eficiencia energética son esenciales. Los peritos pueden necesitar evaluar la eficiencia energética de un inmueble y cumplir con regulaciones específicas.
8. Normativas Fiscales:
   • Las leyes fiscales relacionadas con la propiedad, como impuestos sobre la propiedad, plusvalías, entre otros, pueden influir en la valoración de los inmuebles.
9. Ley de Protección de Datos:
   • En la realización de informes periciales, es importante respetar la privacidad y la protección de datos. La ley de protección de datos puede ser relevante en la recopilación y manejo de información personal y confidencial.
10. Normas Técnicas y Profesionales:
    • Pueden existir normas técnicas y éticas específicas para la práctica de la peritación inmobiliaria. Estas normas pueden ser establecidas por colegios profesionales, asociaciones o entidades reguladoras.

El valor de una propiedad está influenciado por una variedad de factores que abarcan desde características físicas y ubicación hasta factores económicos y de mercado. La valoración inmobiliaria es un proceso complejo que requiere la consideración de múltiples elementos. Aquí hay una descripción de algunos de los factores clave que afectan el valor de una propiedad:

1. Location:
   • La ubicación es uno de los factores más significativos. La proximidad a servicios, transportes, escuelas, áreas comerciales y la seguridad del vecindario son elementos críticos. Además, la demanda en una determinada ubicación puede influir en el valor.
2. Tamaño y Distribución:
   • El tamaño total de la propiedad y la distribución de los espacios interiores también afectan el valor. Propiedades con mayor superficie habitable o distribuciones eficientes suelen tener un valor más alto.
3. Calidad de la Construcción:
   • La calidad de los materiales y la mano de obra utilizados en la construcción impacta en el valor. Propiedades construidas con materiales duraderos y con detalles de alta calidad tienden a tener un valor más alto.
4. Estado de Conservación:
   • El estado general de la propiedad, incluyendo la condición del techo, cimientos, sistemas eléctricos y de fontanería, influye en el valor. Propiedades bien mantenidas y en buen estado suelen ser más valiosas.
5. Amenidades y Características Especiales:
   • La presencia de características especiales, como piscinas, garajes, jardines bien cuidados, o instalaciones de lujo, puede aumentar el valor de una propiedad.
6. Vistas y Entorno Natural:
   • Las vistas panorámicas, la presencia de parques, cuerpos de agua o cualquier característica natural destacada pueden tener un impacto significativo en el valor de una propiedad.
7. Oferta y Demanda del Mercado:
   • La dinámica del mercado inmobiliario, incluyendo la oferta y demanda en una región específica, afecta directamente el valor de las propiedades. En áreas con alta demanda y poca oferta, los precios tienden a ser más altos.
8. Condiciones Económicas:
   • Las condiciones económicas generales, como tasas de interés, inflación y estabilidad económica, pueden influir en el valor de las propiedades. Las tasas de interés bajas, por ejemplo, pueden aumentar la demanda y elevar los precios.
9. Desarrollos Urbanos y Planeación del Gobierno:
   • Los proyectos de desarrollo urbano, cambios en la infraestructura y decisiones de planificación del gobierno pueden afectar el valor de una propiedad, ya sea de manera positiva o negativa.
10. Historial de Ventas Comparables:
    • La comparación con ventas de propiedades similares en la misma área, conocidas como «comparables» o «comps», es una práctica común para determinar el valor de una propiedad.
11. Tendencias del Mercado Inmobiliario:
    • Las tendencias del mercado, como la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda en una región específica, pueden tener un impacto importante en el valor de una propiedad.
12. Regulaciones Locales:
    • Las regulaciones locales, como restricciones de zonificación y normativas de construcción, pueden limitar o aumentar el valor de una propiedad al afectar su uso y desarrollo.

La comparación de propiedades, también conocida como enfoque de comparables o método de comparación de mercado, es uno de los métodos más utilizados en el proceso de valoración inmobiliaria. Este método implica evaluar la propiedad en cuestión comparándola con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. Aquí se describe cómo se realiza este proceso:

1. Selección de Propiedades Comparables:

• Seleccionar propiedades comparables o «comps» es un paso crucial. Estas propiedades deben tener características similares a la propiedad que se está valorando en términos de ubicación, tamaño, distribución, calidad de construcción, amenidades y otros factores relevantes.

2. Ajuste de Características:

• Dado que raramente se encuentran propiedades idénticas, se realizan ajustes para reflejar las diferencias en las características entre la propiedad evaluada y las propiedades comparables. Por ejemplo, si la propiedad a evaluar tiene un dormitorio adicional, se podría hacer un ajuste para reflejar ese valor adicional.

3. Análisis de Precios de Venta:

• Se analizan los precios de venta de las propiedades comparables. Este análisis incluye la revisión de las transacciones de venta más recientes en la misma área geográfica. Los datos deben ser lo más recientes posible para reflejar las condiciones del mercado actual.

4. Consideración de Variables:

• Se consideran diversas variables, como la ubicación exacta, la edad de la propiedad, el estado de conservación, las amenidades, el tamaño del terreno, entre otros. Las variables que afectan el valor de la propiedad deben ser cuidadosamente evaluadas y ajustadas en consecuencia.

5. Cálculo del Precio Ajustado:

• Después de realizar los ajustes pertinentes, se calcula el precio ajustado de cada propiedad comparable. Estos precios ajustados proporcionan una estimación de cuánto podría haberse vendido la propiedad comparable si tuviera las mismas características que la propiedad evaluada.

6. Obtención del Valor Estimado:

• Al promediar o ponderar los precios ajustados de las propiedades comparables, se obtiene un valor estimado para la propiedad evaluada. Este valor estimado se convierte en la estimación de valor de mercado de la propiedad.

7. Análisis de Tendencias del Mercado:

• Se consideran las tendencias del mercado inmobiliario, como la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda en la región, para ajustar aún más la estimación de valor y proporcionar una perspectiva más precisa.

8. Revisión de Resultados:

• Los resultados se revisan y ajustan según sea necesario. Los peritos inmobiliarios pueden realizar análisis adicionales y ajustes basados en su experiencia y conocimiento del mercado.

9. Presentación del Informe de Valoración:

• La valoración resultante se presenta en un informe detallado que incluye la descripción de la propiedad, la metodología utilizada, la lista de propiedades comparables, los ajustes realizados y la estimación final del valor.

Los peritos inmobiliarios utilizan varios métodos de valoración para determinar el valor de una propiedad. Cada método se centra en diferentes aspectos del valor de la propiedad y puede ser más apropiado en determinadas situaciones. Aquí se enumeran y explican los principales métodos de valoración inmobiliaria:

1. Método de Comparación de Mercado (Enfoque de Comparables):

• Este método compara la propiedad que se está valorando con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. Se ajustan las diferencias entre las propiedades para obtener un valor estimado basado en las transacciones comparables.

2. Método de Costos (Enfoque de Costos):

• Este enfoque calcula el valor de la propiedad considerando el costo de reemplazo de la estructura y las mejoras, menos la depreciación. Es particularmente útil para propiedades nuevas o aquellas con mejoras únicas.

3. Método de Ingresos (Enfoque de Ingresos):

• Este método se utiliza principalmente para valorar propiedades de inversión, como buildings de apartamentos o locales comerciales. Se basa en los ingresos potenciales que la propiedad puede generar y aplica tasas de capitalización para determinar el valor presente de esos ingresos.

4. Método Residual:

• Utilizado en desarrollos inmobiliarios y proyectos de construcción, el método residual calcula el valor de una propiedad restando los costos de desarrollo y construcción del valor futuro estimado una vez que la propiedad esté completa y operativa.

5. Método Hedónico:

• Este método valora la propiedad desglosando sus características en factores individuales y asignando valores a cada uno. Puede considerar elementos como la ubicación, el tamaño del terreno, el estado de conservación y otras características específicas de la propiedad.

6. Método de Capitalización del Ingreso:

• Similar al enfoque de ingresos, este método utiliza tasas de capitalización para convertir los flujos de ingresos esperados de la propiedad en un valor presente. Se aplica comúnmente a propiedades comerciales y de inversión.

7. Método del Valor Mínimo o Máximo:

• Este método establece el valor de la propiedad como el valor mínimo necesario para adquirir una propiedad similar o el valor máximo que un comprador estaría dispuesto a pagar.

8. Método de Precio por Pie Cuadrado:

• Este enfoque calcula el valor de la propiedad multiplicando el precio por pie cuadrado de propiedades comparables por el área total de la propiedad que se está valorando. Es especialmente útil en mercados donde los precios por pie cuadrado son una métrica común.

9. Método del Valor de Liquidación:

• Este método estima el valor de la propiedad asumiendo una venta bajo condiciones de liquidación o venta urgente. Se utiliza en situaciones en las que la propiedad debe venderse rápidamente.

10. Método de Reproducción o Duplicación:

Cada método tiene sus ventajas y desventajas, y la elección del método dependerá de la naturaleza de la propiedad, el propósito de la valoración y la disponibilidad de datos. En muchos casos, los peritos inmobiliarios utilizan una combinación de estos métodos para obtener una estimación más precisa y completa del valor de la propiedad.

La investigación de mercado desempeña un papel fundamental en el proceso de valoración de propiedades y es esencial para obtener una estimación precisa y fundamentada del valor de un inmueble. Aquí se destacan algunas razones clave que subrayan la importancia de la investigación de mercado en la valoración de propiedades:

1. Determinación de Tendencias del Mercado:

• La investigación de mercado permite a los peritos inmobiliarios identificar y comprender las tendencias actuales y pasadas del mercado. Esto incluye la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda, cambios en la demanda y la oferta, y otros factores que pueden afectar el valor de una propiedad.

2. Análisis de Transacciones Comparables:

• La identificación de transacciones comparables es esencial en el enfoque de comparación de mercado, uno de los métodos de valoración más utilizados. La investigación de mercado proporciona información sobre propiedades similares que se han vendido recientemente, lo que permite realizar comparaciones y ajustes para determinar el valor de la propiedad en cuestión.

3. Validación de Datos y Ajustes:

• La investigación de mercado valida la información proporcionada por el propietario o cualquier otra fuente. Los peritos inmobiliarios pueden verificar la exactitud de los detalles sobre la propiedad y realizar ajustes basados en las condiciones del mercado actual.

4. Identificación de Características de Mercado Únicas:

• Cada mercado inmobiliario tiene características únicas que afectan el valor de las propiedades. La investigación de mercado ayuda a identificar estas características, como las preferencias de los compradores, la oferta y la demanda en la zona, y otros factores que pueden influir en el valor.

5. Adaptación a Cambios en el Entorno Económico:

• Los cambios en el entorno económico, como tasas de interés, condiciones crediticias y estabilidad económica, pueden afectar el valor de las propiedades. La investigación de mercado permite a los peritos inmobiliarios ajustar sus ratings en consecuencia.

6. Evaluación de la Competencia:

• Comprender la competencia en el mercado inmobiliario es crucial para determinar cómo una propiedad se posiciona en relación con otras. La investigación de mercado ayuda a evaluar la competencia y a establecer precios competitivos.

7. Identificación de Factores Externos:

• Factores externos, como cambios en la infraestructura local, desarrollo urbano, políticas gubernamentales y otros eventos externos, pueden influir en el valor de las propiedades. La investigación de mercado ayuda a identificar y evaluar estos factores.

8. Establecimiento de Expectativas Realistas:

• La investigación de mercado permite a los propietarios, compradores, vendedores y otros participantes en el mercado inmobiliario establecer expectativas realistas sobre el valor de las propiedades. Esto contribuye a transacciones más informadas y eficientes.

9. Identificación de Oportunidades y Riesgos:

• La investigación de mercado proporciona información que ayuda a identificar oportunidades de inversión y riesgos potenciales. Los inversionistas y desarrolladores pueden tomar decisiones más informadas basadas en un análisis detallado del mercado.

10. Respaldo a la Metodología de Valoración:

la investigación de mercado es esencial para contextualizar y respaldar el proceso de valoración de propiedades. Proporciona información clave que influye en la toma de decisiones, mejora la precisión de las valoraciones y contribuye a un mercado inmobiliario más eficiente y transparente.

The depreciación en la valoración inmobiliaria se refiere a la disminución del valor de una propiedad con el tiempo debido a factores como el desgaste, la obsolescencia y otros elementos que afectan la utilidad y la eficiencia de la edificación. Es importante comprender y calcular la depreciación de manera precisa, ya que esto afecta directamente la estimación del valor actual de la propiedad. Aquí se explica cómo se determina la depreciación en la valoración inmobiliaria:

Tipos de Depreciación:

1. Depreciación Física:
   • Se refiere al desgaste natural de los componentes físicos de la propiedad con el tiempo. Incluye factores como el envejecimiento de la estructura, el desgaste de los materiales y la depreciación de los sistemas y equipos.
2. Depreciación Funcional:
   • Se relaciona con la obsolescencia funcional de la propiedad. Puede deberse a cambios en la demanda del mercado, avances tecnológicos que hacen ciertos elementos obsoletos, o a la falta de eficiencia en el diseño y distribución de los espacios.
3. Depreciación Externa o Económica:
   • Se refiere a la depreciación causada por factores externos a la propiedad, como cambios en la vecindad, fluctuaciones económicas, cambios en la oferta y demanda del mercado, y otros factores macroeconómicos.

Métodos para Determinar la Depreciación:

1. Método del Costo de Reposición Menos Depreciación (CRMD):
   • Este método compara el costo de reemplazo de la propiedad con el costo actual, teniendo en cuenta la depreciación acumulada. La depreciación se calcula restando la depreciación acumulada del costo de reemplazo.
2. Método del Valor del Mercado Menos Depreciación (VMMB):
   • Este método parte del valor de mercado actual de la propiedad y luego ajusta el valor restando la depreciación acumulada. Es especialmente útil cuando se tienen datos de ventas comparables.

Cálculo de la Depreciación Física:

1. Vida Útil:
   • Se estima la vida útil de los componentes de la propiedad, como la estructura, sistemas mecánicos y otros elementos. Por ejemplo, si se estima que la vida útil de la estructura es de 50 años, y han pasado 25 años, la propiedad habría experimentado una depreciación del 50%.
2. Método Lineal:
   • La depreciación se distribuye de manera uniforme durante la vida útil estimada. Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor de $100,000 y una vida útil de 20 años, la depreciación anual sería $5,000.
3. Método de Suma de Dígitos de Años (SDA):
   • Asigna mayor depreciación en los primeros años de vida útil. Se suma la secuencia de años (números) hasta llegar al año de vida útil estimado y se distribuye la depreciación de manera proporcional a esos números.

Cálculo de la Depreciación Funcional y Económica:

1. Análisis Comparativo de Mercado:
   • Se compara la propiedad con otras similares en el mercado actual y se ajusta el valor basándose en las diferencias funcionales y económicas observadas.
2. Estudio de Valor Residual:
   • Se estima el valor residual de la propiedad al final de su vida útil y se aplica una depreciación funcional y económica para calcular su valor actual.

Consideraciones Adicionales:

• Reparaciones y Mejoras:
  • Las mejoras realizadas en la propiedad pueden aumentar su valor, mientras que las reparaciones pueden ayudar a mitigar la depreciación física.
• Tecnología y Diseño:
  • Cambios en la tecnología y en las preferencias de diseño pueden afectar la depreciación funcional.
• Ciclo de Vida del Mercado:
  • Las condiciones del mercado, la oferta y la demanda, así como cambios en la vecindad, pueden afectar la depreciación económica.

La evaluación de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria desde la perspectiva de un perito implica analizar diversos factores financieros y económicos para determinar si la inversión es viable y generará rendimientos adecuados. Aquí se describen los aspectos clave que un perito considera al evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria:

1. Análisis del Flujo de Efectivo:

• Se examina detalladamente el flujo de efectivo generado por la propiedad. Esto incluye los ingresos por rental, los costos operativos (mantenimiento, impuestos, seguros), los pagos de préstamos y otros gastos relacionados. El perito evalúa la estabilidad y previsibilidad del flujo de efectivo a lo largo del tiempo.

2. Tasas de Rendimiento:

• Se calculan tasas de rendimiento clave, como la Tasa Interna de Retorno (TIR) y la Tasa de Capitalización (Cap Rate). La TIR representa el rendimiento total de la inversión, considerando flujos de efectivo y valor de reventa, mientras que el Cap Rate mide la relación entre los ingresos operativos y el valor de mercado de la propiedad.

3. Valor de Reventa (Plusvalía):

• Se evalúa el potencial de apreciación del valor de la propiedad con el tiempo. Esto implica analizar las tendencias del mercado y los factores que pueden afectar positiva o negativamente el valor de reventa.

4. Análisis de Costo-Beneficio:

• Se examinan los costos de adquisición, mejora y mantenimiento en relación con los beneficios esperados. El perito evalúa si los costos son justificables y si la inversión generará beneficios a largo plazo.

5. Evaluación del Riesgo:

• Se considera la volatilidad del mercado, la estabilidad económica y otros factores de riesgo que podrían afectar la rentabilidad de la inversión. La gestión del riesgo es clave para una inversión exitosa.

6. Análisis Comparativo:

• Se compara la inversión inmobiliaria con otras oportunidades de inversión en el mercado. Esto ayuda a determinar si la propiedad ofrece un rendimiento competitivo en comparación con alternativas de inversión.

7. Periodo de Recuperación de la Inversión (Payback Period):

• Se calcula el tiempo que llevará recuperar la inversión inicial a través de los flujos de efectivo generados. Esto proporciona una medida de la velocidad con la que se obtendrán beneficios.

8. Escenario de Estrés:

• Se realiza un análisis de escenarios de estrés para evaluar cómo la inversión podría responder a situaciones económicas adversas. Esto ayuda a los inversores a comprender la resiliencia de la inversión frente a cambios inesperados.

9. Análisis de Financiamiento:

• Se evalúan las opciones de financiamiento disponibles y se calcula el impacto de los pagos de préstamos en el flujo de efectivo. También se consideran las tasas de interés y otros términos de financiamiento.

10. Aspectos Regulatorios y Legales:

11. Duración de la Inversión:

12. Factores de Mercado:

13. Sostenibilidad y Factores ESG:

14. Análisis del Mercado de Alquiler:

La evaluación de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un proceso integral que implica un análisis exhaustivo de múltiples factores. Los peritos inmobiliarios utilizan su experiencia y conocimientos para proporcionar estimaciones precisas y asesoramiento sobre la viabilidad y el potencial de rendimiento de una inversión inmobiliaria específica.

El valor residual de una propiedad se refiere al valor estimado que tendrá la propiedad al final de su vida útil o al final de un período específico. Este valor residual es una parte clave en el análisis de inversión inmobiliaria y se utiliza para calcular la rentabilidad y evaluar la viabilidad financiera a lo largo del tiempo. Aquí se describen los pasos y consideraciones principales para determinar el valor residual de una propiedad:

1. Estimación de la Vida Útil de la Propiedad:

• Se estima la vida útil total de la propiedad. Este período puede variar según el tipo de propiedad y el uso previsto. Por ejemplo, para edificios residenciales, la vida útil puede ser estimada en décadas, mientras que para ciertos activos industriales podría ser menor.

2. Análisis de Tendencias del Mercado:

• Se analizan las tendencias del mercado inmobiliario para determinar cómo podría evolucionar el valor de la propiedad en el futuro. Esto incluye considerar factores económicos, cambios en la demanda y oferta, y otros aspectos que podrían afectar el mercado.

3. Identificación de Factores de Valorización:

• Se identifican los factores que podrían contribuir a la valorización de la propiedad con el tiempo. Esto puede incluir mejoras en la infraestructura local, aumento en la demanda de propiedades en la zona, desarrollo urbano, entre otros.

4. Estudio de Comparables:

• Se examinan propiedades comparables en el mercado que han llegado al final de su vida útil o que tienen una antigüedad similar. Este estudio ayuda a identificar patrones de depreciación y apreciación en propiedades similares.

5. Análisis de Plusvalía:

• Se considera el potencial de plusvalía de la propiedad al final de su vida útil. Este aspecto implica evaluar cómo los factores del mercado podrían contribuir al aumento del valor de reventa de la propiedad.

6. Cálculo del Valor Residual:

• El valor residual se calcula restando la depreciación acumulada del valor de reemplazo de la propiedad. El valor de reemplazo es el costo estimado de construir una propiedad similar en la ubicación y con las mismas características en el momento del análisis.

$\text{Valor Residual}=\text{Valor de Reemplazo}-\text{Depreciacioˊn Acumulada}$

7. Método de Suma de Dígitos de Años (SDA):

• En algunos casos, se aplica el método de Suma de Dígitos de Años para calcular la depreciación acumulada de manera proporcional a lo largo de la vida útil estimada. Este método asigna más depreciación en los primeros años y menos en los últimos.

8. Evaluación de Mejoras Futuras:

• Si se espera realizar mejoras o renovaciones significativas en el futuro, estas mejoras deben ser consideradas al calcular el valor residual. Las mejoras podrían contribuir positivamente al valor de reventa.

9. Análisis de Riesgos y Factores Externos:

• Se consideran los riesgos y factores externos que podrían afectar el valor residual. Esto puede incluir cambios en las regulaciones, fluctuaciones económicas o eventos inesperados que podrían influir en el mercado inmobiliario.

10. Actualización Periódica:

La determinación del valor residual implica una evaluación cuidadosa de varios factores y requiere un análisis detallado del mercado y de las características específicas de la propiedad. Es crucial que el real estate expert utilice datos confiables y considere todas las variables relevantes para obtener una estimación precisa del valor residual de la propiedad.

Market value and cadastral value are two different concepts used in the field of property valuation and tax administration. The differences between these two terms are described below:

Market Value:

1. Definition:
   • Market value is the estimated price at which a property could be bought or sold in an open and competitive market, without external influences or pressures.
2. Determination:
   • It is determined through market analysis, comparison with similar properties that have recently sold and consideration of economic and supply and demand conditions in the area.
3. Fluctuations:
   • It may change over time due to changes in the real estate market, improvements made to the property, economic conditions and other factors.
4. Primary Use:
   • It is used for purchase and sale transactions, ratings property, investment decisions and to establish the market price in the real estate sector.
5. Responsibility:
   • Generally, it is the responsibility of real estate appraisers or real estate agents to carry out market valuations based on a detailed analysis.

Cadastral Value:

1. Definition:
   • The cadastral value is the value assigned to a property by the tax administration for fiscal purposes. It is used as the basis for calculating property taxes, such as property tax.
2. Determination:
   • It is determined through the application of formulas and methods established by the tax authorities. It may include factors such as the location of the property, size of the land and buildings, among others.
3. Upgrades:
   • It is usually reviewed and updated periodically by the tax authorities to reflect changes in the property market and in the area in which the property is located.
4. Primary Use:
   • It is used primarily for tax purposes to calculate property taxes and does not necessarily reflect current market value.
5. Responsibility:
   • The determination of the cadastral value is the responsibility of the local or national tax administration.

Main Differences:

• Purpose:
  • The market value focuses on the price a property could fetch in a purchase and sale transaction, while the cadastral value is oriented towards tax collection.
• Determination:
  • The market value is based on the analysis of the real estate market and comparable transactions, while the cadastral value is determined according to criteria established by the tax authorities.
• Update Frequency:
  • The market value may change more frequently due to market conditions, whereas the cadastral value is updated periodically, usually every few years.
• Responsibility:
  • Property surveyors and agents are responsible for determining the market value, while the tax authorities are responsible for establishing the cadastral value.

Conducting a real estate valuation requires the collection of various documents and data to ensure an accurate and complete assessment. Listed below are the documents and data required to carry out a real estate valuation:

Necessary documents:

1. Property deeds:
   • Copies of the title deeds establishing the ownership and legal description of the property.
2. Plans of the property:
   • Detailed plans showing the layout of the property, including architectural design and dimensions.
3. Transaction History:
   • Information on previous purchase or sale transactions of the property, including sale prices, dates and details of the parties involved.
4. Licences and Permits:
   • Copies of building licenses, land use permits and other documents indicating the legality and compliance of the property with local regulations.
5. Cadastral Plan:
   • The cadastral plan provides detailed information about the parcel, property boundaries and geographical location.
6. Technical Inspection Report:
   • If available, a technical inspection report detailing the current state of the property, including its structure, systems and general condition.
7. Information on Upgrades and Renovations:
   • Documentation describing any improvements or renovations made to the property, with associated dates and costs.
8. Financial Statements (in case of commercial properties):
   • For commercial properties, financial statements may be necessary to assess operating income and expenses.
9. Lease Agreements (in case of rented properties):
   • Copies of current leases providing details of the terms and conditions of existing leases.

Necessary Data:

1. Physical Characteristics of the Property:
   • Detailed description of the building, size of the plot, number of rooms, bathrooms, etc.
2. Location and Environment:
   • Information on location, accessibility, nearby services, public transport and characteristics of the surroundings.
3. Market Data:
   • Information on recent transactions of comparable properties in the same area, including sales prices and rental.
4. Interest rates (in case of financing):
   • Interest rates applicable to calculate the cost of financing in the valuation.
5. Real Estate Market Condition:
   • Data on general property market conditions, price trends and supply and demand in the area.
6. Construction and Improvement Costs:
   • Estimates of current construction and improvement costs to assess replacement value.
7. Capitalisation rates (in case of commercial properties):
   • Applicable capitalisation rates for calculating the value of income-based commercial property.
8. Previous Valuation Report (if any):
   • Any previous valuation report carried out for the property may provide useful information.
9. General Economic Conditions:
   • Data on general economic conditions that may affect valuation, such as interest rates, inflation and economic stability.
10. Demographic data (as required):
    • Local population demographics, growth trends and any relevant demographic factors.

The compilation of these documents and data will allow the real estate expert to make a comprehensive and informed valuation of the property. The availability and accuracy of the information collected are essential to obtain reliable results in the valuation process.