A real estate expert report es un documento elaborado por un profesional perito que tiene como objetivo proporcionar un análisis detallado y objetivo sobre un bien inmueble. Para respaldar un informe pericial inmobiliario, se requiere la recopilación y presentación de varios documentos y certificaciones. Aquí se detallan algunos de los documentos comunes que podrían respaldar un informe pericial:

1. Escrituras de Propiedad:
   • Las escrituras de propiedad son documentos legales que prueban la titularidad del inmueble. Deben incluir información detallada sobre la propiedad, como la ubicación, los límites, la superficie, entre otros.
2. Plano Catastral:
   • El plano catastral proporciona una representación gráfica de la propiedad y muestra su ubicación exacta, límites y dimensiones. Es útil para confirmar la información proporcionada en las escrituras.
3. Certificado de Registro de la Propiedad:
   • Este certificado confirma la inscripción de la propiedad en el registro correspondiente. Contiene información sobre la propiedad, los propietarios actuales, cargas, hipotecas u otras limitaciones que puedan afectarla.
4. Cédula Urbana o Rural:
   • La cédula urbana o rural es un documento emitido por las autoridades locales que proporciona información detallada sobre la situación urbanística o rural de la propiedad. Puede incluir detalles sobre la zonificación, uso de suelo, y otros aspectos relevantes.
5. Planos de Construcción:
   • Los planos de construcción muestran la distribución y características de la edificación en la propiedad. Incluyen detalles sobre la distribución de habitaciones, instalaciones, y cualquier modificación estructural.
6. Licencia de Construcción:
   • La licencia de construcción es un documento que autoriza la realización de obras en la propiedad. Asegura que las construcciones se han llevado a cabo de acuerdo con las normativas locales.
7. Certificación de Deudas y Cargas:
   • Este documento proporciona información sobre deudas, hipotecas u otras cargas que puedan afectar la propiedad. Es esencial para evaluar la situación financiera y legal del inmueble.
8. Informe de Estado de Cargas:
   • Un informe detallado sobre el estado de cargas de la propiedad, que incluye gravámenes, embargos u otros detalles que puedan afectar la titularidad y el valor de la propiedad.
9. Certificado Energético:
   • En algunos lugares, se requiere un certificado energético que evalúe la eficiencia energética del inmueble. Puede ser necesario para cumplir con regulaciones y proporciona información valiosa sobre la eficiencia del edificio.
10. Informe de Tasación:
    • Un informe de tasación realizado por un tasador profesional proporciona una valoración económica objetiva del inmueble. Es esencial para determinar el valor de mercado y otras valoraciones asociadas.
11. Fotos y Planos Actuales:
    • Fotografías actuales y planos actualizados del inmueble respaldan visualmente el informe, permitiendo una mejor comprensión de su estado actual.
12. Certificado de Solidez y Estado Estructural:
    • Este certificado es emitido por un técnico cualificado y evalúa la solidez y estado estructural del edificio. Es esencial para comprender la condición física de la propiedad.

Las leyes y normativas que afectan el trabajo de un perito judicial inmobiliario pueden variar según el país o región específica. Sin embargo, en muchos lugares, existen ciertas leyes y regulaciones generales que impactan el ejercicio de esta profesión. A continuación, se mencionan algunas de las principales leyes y normativas que pueden afectar al trabajo de un perito judicial inmobiliario:

1. Código Civil y Código Penal:
   • El Código Civil establece las normas generales relacionadas con la propiedad, los derechos y obligaciones de los propietarios, y las transacciones inmobiliarias. El Código Penal puede ser relevante en casos de fraude o delitos relacionados con la propiedad.
2. Ley de Enjuiciamiento Civil:
   • La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el proceso judicial en asuntos civiles, incluyendo la designación y actuación de peritos judiciales. Establece los procedimientos para la presentación de informes periciales y su consideración en los tribunales.
3. Ley Hipotecaria:
   • En algunos países, la Ley Hipotecaria regula aspectos relacionados con la inscripción de propiedades, hipotecas y otros derechos reales. Los peritos judiciales inmobiliarios pueden verse involucrados en casos que requieran interpretación de esta ley.
4. Normativas Urbanísticas y de Edificación:
   • Las normativas locales sobre uso de suelo, zonificación, construcción y edificación son esenciales para los peritos inmobiliarios. Estas normativas pueden afectar la valoración de propiedades y la evaluación de proyectos inmobiliarios.
5. Ley de Arrendamientos Urbanos:
   • La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los contratos de rental y puede ser relevante en evaluaciones relacionadas con arrendamientos, tasaciones de alquileres, y otros aspectos vinculados a la propiedad inmobiliaria.
6. Normativas Ambientales:
   • Normativas relacionadas con el medio ambiente, especialmente aquellas que afectan la calidad del suelo y la preservación de áreas naturales, pueden ser importantes en la valoración y evaluación de propiedades.
7. Normativas de Eficiencia Energética:
   • En algunos lugares, las normativas de eficiencia energética son esenciales. Los peritos pueden necesitar evaluar la eficiencia energética de un inmueble y cumplir con regulaciones específicas.
8. Normativas Fiscales:
   • Las leyes fiscales relacionadas con la propiedad, como impuestos sobre la propiedad, plusvalías, entre otros, pueden influir en la valoración de los inmuebles.
9. Ley de Protección de Datos:
   • En la realización de informes periciales, es importante respetar la privacidad y la protección de datos. La ley de protección de datos puede ser relevante en la recopilación y manejo de información personal y confidencial.
10. Normas Técnicas y Profesionales:
    • Pueden existir normas técnicas y éticas específicas para la práctica de la peritación inmobiliaria. Estas normas pueden ser establecidas por colegios profesionales, asociaciones o entidades reguladoras.

El valor de una propiedad está influenciado por una variedad de factores que abarcan desde características físicas y ubicación hasta factores económicos y de mercado. La valoración inmobiliaria es un proceso complejo que requiere la consideración de múltiples elementos. Aquí hay una descripción de algunos de los factores clave que afectan el valor de una propiedad:

1. Ubicación:
   • La ubicación es uno de los factores más significativos. La proximidad a servicios, transportes, escuelas, áreas comerciales y la seguridad del vecindario son elementos críticos. Además, la demanda en una determinada ubicación puede influir en el valor.
2. Tamaño y Distribución:
   • El tamaño total de la propiedad y la distribución de los espacios interiores también afectan el valor. Propiedades con mayor superficie habitable o distribuciones eficientes suelen tener un valor más alto.
3. Calidad de la Construcción:
   • La calidad de los materiales y la mano de obra utilizados en la construcción impacta en el valor. Propiedades construidas con materiales duraderos y con detalles de alta calidad tienden a tener un valor más alto.
4. Estado de Conservación:
   • El estado general de la propiedad, incluyendo la condición del techo, cimientos, sistemas eléctricos y de fontanería, influye en el valor. Propiedades bien mantenidas y en buen estado suelen ser más valiosas.
5. Amenidades y Características Especiales:
   • La presencia de características especiales, como piscinas, garajes, jardines bien cuidados, o instalaciones de lujo, puede aumentar el valor de una propiedad.
6. Vistas y Entorno Natural:
   • Las vistas panorámicas, la presencia de parques, cuerpos de agua o cualquier característica natural destacada pueden tener un impacto significativo en el valor de una propiedad.
7. Oferta y Demanda del Mercado:
   • La dinámica del mercado inmobiliario, incluyendo la oferta y demanda en una región específica, afecta directamente el valor de las propiedades. En áreas con alta demanda y poca oferta, los precios tienden a ser más altos.
8. Condiciones Económicas:
   • Las condiciones económicas generales, como tasas de interés, inflación y estabilidad económica, pueden influir en el valor de las propiedades. Las tasas de interés bajas, por ejemplo, pueden aumentar la demanda y elevar los precios.
9. Desarrollos Urbanos y Planeación del Gobierno:
   • Los proyectos de desarrollo urbano, cambios en la infraestructura y decisiones de planificación del gobierno pueden afectar el valor de una propiedad, ya sea de manera positiva o negativa.
10. Historial de Ventas Comparables:
    • La comparación con ventas de propiedades similares en la misma área, conocidas como «comparables» o «comps», es una práctica común para determinar el valor de una propiedad.
11. Tendencias del Mercado Inmobiliario:
    • Las tendencias del mercado, como la apreciación o depreciación de los precios de la vivienda en una región específica, pueden tener un impacto importante en el valor de una propiedad.
12. Regulaciones Locales:
    • Las regulaciones locales, como restricciones de zonificación y normativas de construcción, pueden limitar o aumentar el valor de una propiedad al afectar su uso y desarrollo.