Wert einer Gewerbeimmobilie

Die Ermittlung des Wertes einer Gewerbeimmobilie ist ein detaillierter Prozess, der spezifische Bewertungsmethoden und die Analyse verschiedener Faktoren kombiniert. Hier finden Sie einen Überblick über den allgemeinen Prozess:

1. Sammeln von Informationen:
   • Holen Sie detaillierte Informationen über die Immobilie ein, einschließlich Standort, Größe, physische Merkmale, Einnahmen- und Ausgabenhistorie, Mietverträge und alle relevanten Informationen über vorgenommene Verbesserungen.
2. Marktanalyse:
   • Beurteilen Sie die Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien am Standort der Immobilie. Analysieren Sie Trends, Belegungsraten, Cap Rates und andere Indikatoren, die den Markt beeinflussen.
3. Identifizierung des Zwecks der Bewertung:
   • Bestimmen Sie den Zweck der Bewertung, da dies die Wahl der Bewertungsmethoden und die zu berücksichtigenden Informationen beeinflusst. Zu den Zwecken können u.a. Verkauf, Refinanzierung, Leasing und Buchhaltung gehören.
4. Auswahl der Bewertungsmethoden:
   • Wählen Sie die geeigneten Bewertungsmethoden je nach Zweck der Bewertung und der Art der Immobilie. Zu den gängigen Methoden gehören der Verkaufsvergleichsansatz, der Ertragswertansatz und der Kostenansatz.
   • Ansatz des Umsatzvergleichs:
     • Vergleichen Sie die Immobilie mit ähnlichen Immobilien in derselben Gegend, um einen Marktwert zu ermitteln.
   • Income Approach:
     • Sie verwendet aktuelle oder prognostizierte Einkommensströme, um den Nettogegenwartswert der Immobilie zu berechnen. Diese Methode wird in der Regel für gewerbliche Immobilien von Vermietung.
   • Kosten-Ansatz:
     • Er bewertet die Kosten für die Wiederbeschaffung der Immobilie, abzüglich der kumulierten Abschreibungen.
5. Physische Inspektion der Immobilie:
   • Führen Sie eine detaillierte physische Inspektion der Immobilie durch, um den allgemeinen Zustand, die Bauqualität, den baulichen Zustand, die Installationen und alle Aspekte, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten, zu beurteilen.
6. Erhebung von Marktdaten:
   • Besorgen Sie sich Daten über die jüngsten Verkäufe vergleichbarer Immobilien, die Mieten ähnlicher Immobilien und die Kapitalisierungssätze, die bei Transaktionen von Gewerbeimmobilien in derselben Gegend verwendet werden.
7. Analyse der Einnahmen:
   • Im Rahmen des Ertragsansatzes analysieren Sie die Immobilienerträge im Detail, einschließlich der Mieten und anderer damit verbundener Erträge. Berücksichtigen Sie die geltenden Kapitalisierungssätze und prognostizieren Sie künftige Cashflows.
8. Anwendung von Bewertungsmethoden:
   • Wenden Sie die ausgewählten Bewertungsmethoden an, um den Wert der Immobilie zu schätzen. In vielen Fällen wird eine Kombination von Ansätzen verwendet, um eine genauere Schätzung zu erhalten.
9. Schätzung des Wertes:
   • Nach Anwendung der Bewertungsmethoden wird der endgültige Wert der Gewerbeimmobilie geschätzt. Dieser Wert kann als Marktwert, Investitionswert, Liquidationswert oder in anderer Form angegeben werden, je nach Zweck der Bewertung.
10. Erstellung des Wertgutachtens:
    • Dokumentieren und präsentieren Sie die Ergebnisse in einem umfassenden Bewertungsbericht. Dieser Bericht enthält Einzelheiten über die Immobilie, die verwendeten Methoden, Marktdaten, Finanzanalysen und die endgültige Wertschätzung.