Arten von Beurteilungen, die wir durchführen

Ich bin Aurelio Tamarit. In meinem Beruf ist die Immobilienbewertung eine detaillierte und sorgfältige Aufgabe, die ich ausführe, um Immobilien für verschiedene Zwecke wie Kauf, Verkauf, Finanzierung, Versicherung und Rechtsstreitigkeiten zu beurteilen und zu bewerten. Hier erkläre ich Ihnen im Detail, was dieser Prozess mit sich bringt:

Arten von Beurteilungen

1. Sachverständigengutachten für Kauf und Verkauf: Bewertung zur Ermittlung des fairen Marktpreises.
2. Hypothekengutachten: Wird von Finanzinstituten angefordert, um den Wert von Hypothekensicherheiten zu ermitteln.
3. Juristisches Fachwissen: Wird im Rahmen eines Gerichtsverfahrens durchgeführt.
4. Versicherungsgutachten: Bewertung zur Ermittlung des Versicherungswertes und zur Berechnung von Entschädigungen im Schadensfall.
5. Expertise für Vererbung: Bewertung von Immobilien für die Verteilung von Erbschaften.
6. Steuerliche Bewertung: Bewertung für steuerliche Zwecke wie die Berechnung von Übertragungs- und Erbschaftssteuern.
7. Städtebauliche Bewertung: Analyse der Konformität einer Immobilie mit den geltenden städtebaulichen Vorschriften.

Aspekte, die bei der Bewertung zu berücksichtigen sind

Wenn ich ein Gutachten erstelle, konzentriere ich mich auf mehrere wichtige Aspekte:

• Standort: Ich analysiere die Umgebung, die Zugänglichkeit, die verfügbaren Dienstleistungen und die Nachbarschaft.
• Abmessungen und Oberfläche: Ich messe die bebaute und nutzbare Fläche.
• Zustand der Erhaltung: Ich bewerte den Zustand der Struktur, der Installationen, der Oberflächen usw.
• Dienstalter: Notieren Sie das Baujahr und eventuelle Reformen durchgeführt.
• Vertrieb: Ich analysiere die Funktionalität und das Design von Räumen.
• Konstruktive Eigenschaften: Ich überprüfe die für den Bau verwendeten Materialien und die Verarbeitung.
• Einrichtungen und Dienstleistungen: Ich überprüfe Elektrizität, Sanitäranlagen, Heizung, Klimaanlagen, Telekommunikation, etc.
• Rechtliche und registrierungstechnische Aspekte: Ich prüfe das Grundbuch und die Katastersituation, Belastungen, Dienstbarkeiten usw.

Erforderliche Dokumentation

Um eine ordnungsgemäße Bewertung vornehmen zu können, benötige ich bestimmte Unterlagen:

• Eigentumsurkunde: Nachweis des Eigentums an der Immobilie.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Registerinformationen über die Immobilie und mögliche Belastungen.
• Katasteramtliche Bescheinigung: Beschreibung und Lage der Immobilie.
• Grundrisse des Anwesens: Original und/oder aktualisierte Pläne.
• Belegungslizenz oder Belegungszertifikat: Bescheinigt, dass die Immobilie die Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt.
• Energieausweis: Berichte über die Energieeffizienz der Immobilie.
• Technischer Bericht über Gebäude (ITE): Für alte Gebäude ist sie obligatorisch und bescheinigt deren Erhaltungszustand.

Bewertungsmethoden

Ich verwende je nach Fall unterschiedliche Bewertungsmethoden:

• Vergleichsmethode: Ich vergleiche mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden.
• Kostenmethode: Ich berechne die Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungskosten der Immobilie und ziehe die Abschreibung ab.
• Methode der Ertragskapitalisierung: Ich bewerte auf der Grundlage der Rentabilität, die die Immobilie durch die Vermietung.
• Residuale Methode: Vor allem für Grundstücke und Immobilienentwicklungen berechne ich den Restwert des Grundstücks nach Abzug der Baukosten und der erwarteten Gewinne.

Anwendbare Normen und Standards

Ich verlasse mich auf verschiedene Vorschriften und Standards, um eine genaue und faire Bewertung zu gewährleisten:

• Regeln für die Bewertung von Immobilien (ECO/805/2003): Spezifische Leitlinien in Spanien.
• International Valuation Standards (IVS): Internationale Bewertungsstandards.
• Europäische Bewertungsstandards (EVS): Vom Europäischen Bewertungsgremium aufgestellte Richtlinien.

Beteiligte Akteure

Bei diesem Prozess interagiere ich mit mehreren wichtigen Akteuren:

• Sachverständige Gutachter: Akkreditierte und zertifizierte Experten für Immobilienbewertung.
• Kunden: Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Banken, Versicherungen, Gerichte, usw.
• Finanzinstitute: Banken und Sparkassen, die für die Gewährung von Hypotheken ein Wertgutachten verlangen.
• Notare und Standesbeamte: Fachleute, die an der Validierung und Registrierung der Immobilie beteiligt sind.

Wertgutachten

Das Ergebnis des Gutachtens ist in einem Bericht festgehalten, der Folgendes enthält:

• Einleitung: Zweck des Berichts, geltende Vorschriften und Zweck der Bewertung.
• Beschreibung der Immobilie: Details zu der bewerteten Immobilie, Standort, physische und rechtliche Merkmale.
• Verwendete Bewertungsmethode: Rechtfertigung der verwendeten Methode.
• Wirtschaftliche Bewertung: Wert, der sich aus der Bewertung ergibt.
• Schlussfolgerungen: Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte und des endgültigen Wertes der Immobilie.
• Anhänge: Zusätzliche Dokumentation, Fotos, Pläne, Zertifikate, etc.

Software und Tools

Ich verwende verschiedene technische Hilfsmittel, um meine Arbeit zu unterstützen:

• Programme zur Immobilienbewertung: Spezifische Tools wie Urban Data Analytics, ID Tools, usw.
• Immobilien-Datenbanken: Verkaufs- und Vermietungsportale und öffentliche Registerdatenbanken.
• GIS-Technologie: Geografische Informationssysteme für die räumliche Analyse und Georeferenzierung von Immobilien.

Mit all dem bin ich in der Lage, einen vollständigen und genauen Überblick über den Prozess der Immobilienbewertung zu geben und sicherzustellen, dass jede Bewertung fair und marktgerecht ist und den aktuellen Vorschriften entspricht.