Die gängigsten Methoden der Immobilienbewertung

Es gibt mehrere gängige Immobilienbewertungsmethoden, die Gutachter zur Ermittlung des Werts einer Immobilie verwenden. Diese Methoden werden oft komplementär betrachtet und je nach Art der Immobilie und der Verfügbarkeit von Daten ausgewählt. Einige der gängigsten Methoden werden hier vorgestellt:

1. Ansatz des Umsatzvergleichs (Ansatz des Umsatzvergleichs):
   • Bei dieser Methode wird die betreffende Immobilie mit ähnlichen (vergleichbaren) Immobilien verglichen, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden. Die Unterschiede zwischen den Immobilien werden angepasst, um einen Schätzwert zu erhalten. Sie ist besonders nützlich für Wohnimmobilien.
2. Kosten-Ansatz:
   • Diese Methode schätzt den Wert einer Immobilie, indem sie die Wiederbeschaffungskosten der bestehenden Struktur abzüglich der Abschreibung plus den Wert des Grundstücks berechnet. Sie wird in der Regel für neue Immobilien oder solche ohne viele vergleichbare Verkäufe verwendet.
3. Income Approach:
   • Diese Methode wird hauptsächlich zur Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet, wie z.B. Gebäude von Wohnungen oder Geschäftsräumen. Er basiert auf dem Einkommen, das die Immobilie generieren kann. Künftige Cashflows werden projiziert und ein Kapitalisierungssatz wird angewendet, um den Barwert zu ermitteln.
4. Residuale Landbewertungsmethode:
   • Diese Methode wird bei der Entwicklung von Immobilienprojekten eingesetzt und bewertet den Restwert des Grundstücks nach Abzug der Erschließungskosten. Sie ist besonders wichtig für die Bestimmung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit von Bauprojekten.
5. Punktmethode der Bewertung:
   • Bei dieser Methode werden verschiedenen Merkmalen und Bedingungen einer Immobilie Punkte zugewiesen, z. B. Lage, Größe, Zustand der Struktur, Ausstattung und andere Faktoren. Die Punkte werden zusammengezählt, um einen Gesamtwert zu erhalten, der für die Bewertung verwendet wird.
6. Methode der Regressionsanalyse:
   • Die statistische Regression wird verwendet, um die Beziehung zwischen verschiedenen Variablen und dem Wert der Immobilie zu analysieren. Diese Methode kann nützlich sein, wenn eine große Menge an Daten zur Verfügung steht und man versucht, den relativen Einfluss verschiedener Faktoren zu ermitteln.
7. Methode des potenziellen Marktwerts (höchste und beste Nutzung):
   • Er bewertet, was die profitabelste und angemessenste Nutzung einer Immobilie auf der Grundlage der Marktbedingungen ist. Der Wert wird ermittelt, indem die optimale Nutzung berücksichtigt wird, die den höchsten Wert für den Eigentümer generieren würde.
8. Cap Rate Methode (Cap Rate Methode):
   • Diese Methode ist mit dem Ertragsansatz verwandt und verwendet den Kapitalisierungssatz, um den Barwert zukünftiger Cashflows zu bestimmen. Der Kapitalisierungssatz basiert auf dem Risiko und der erwarteten Rendite der Investition.